쟁점건물의 공부상 용도가 등기사항전부증명서상으로는 20xx.x.xx. ‘근린생활시설 및 주택’에서 ‘근린생활시설’로 변경된 것으로 나타나는 반면, 건축물대장상으로는 20xx.xx.xx. 주택에서 근린생활시설로 변경된 것으로 나타나는 점, 처분청의 세무조사종결보고서에 의하면, 양도건물 역시 2층의 건축물대장상 용도가 근리생활시설(사무실)이었으나, 다수의 전입이력과 외관 등을 감안하여 사실상 주거용으로 사용되었다는 청구인의 양도소득세 신고내용을 시인하여 양도건물 전체가 주택으로 인정된 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (쟁점건물 양수계약 내용) 쟁점건물은 본래 업무용으로 건설되었다. 청구인은 2015.5.26. 쟁점건물을 본래 건축목적인 상업시설로 사용하기 위하여 쟁점건물 2ㆍ3층의 기존 임차인을 모두 내보내고, 씽크대 등을 잔금지급일 이전까지 철거하는 조건으로, 양도인 AAA와 쟁점건물 매매계약서를 작성하였다.
(2) (쟁점건물의 상업시설 임대계약) 청구인은 2015년 12월 본래 공장을 운영하던 BBB에게, 공장 목적으로 사용할 것을 전제조건으로 하여 쟁점건물의 2층을 임차하였다. 청구인은 임대차계약 당시 BBB이 쟁점건물의 2층을 공장으로 사용할 의사가 분명하다고 판단하였으므로, 아무런 의심 없이 BBB이 쟁점건물의 2층을 공장으로 사용한다고 믿고 임대차계약을 하였다. 청구인은 쟁점건물을 취득한 이후, 쟁점건물이 소재한 OOO에 거주한 적이 없으므로, 쟁점건물이 실제로 어떻게 사용되고 있었는지 알 수 없었다. 더욱이 임차인이 쟁점건물을 주거용으로 사용하는지 여부를 확인하기란 현실적으로 불가능하다. 2015년 12월부터 2017년 말까지 쟁점건물의 2층을 임차하였던 BBB이 계약만료로 퇴거한 이후에는 1층 상가 사업자의 요청에 따라 2ㆍ3층을 모두 1층 상가의 부속창고로 사용하게 하였다.
(3) 처분청은 쟁점건물의 외관이 주택으로 보이고, 쟁점건물 2ㆍ3층에 대하여 다수 임차인들의 전입신고가 이뤄진 반면, 사업자등록은 전혀 이루어지지 않았으므로, 쟁점건물의 2ㆍ3층은 사실상 주거용으로 사용되었다고 보아야 한다는 입장이다. 그러나, 이는 단순히 외관 및 기록 등을 근거로, 실질 사용내용에 대한 객관적ㆍ직접적 입증자료는 조사하지 아니한 채 쟁점건물의 용도를 추정한 것인바, 국세기본법 제16조 제1항 의 근거과세원칙 위반으로 위법하다. 처분청은 쟁점건물의 사용에 대혀 그 실질을 철저히 재조사하여야 한다. (가) 쟁점건물은 1997.1.8. 사용승인을 받은 건물로서, 2007년 근린생활시설로 용도변경을 한 이후, 주거용으로 사용한 사실이 없다. 앞서 설명하였듯이, 2015년 5월 쟁점건물 양수계약서를 작성하면서 전 소유자에게 쟁점건물 2ㆍ3층의 기존 임차인을 모두 내보내고, 모든 시설물을 철거해줄 것을 요청한 바 있다. (나) 나아가, 청구인은 임차인들이 주거가 아닌 공장ㆍ창고 등으로 사용하겠다고 하여 임대차계약을 맺은 것이다. 청구인은 2015년 12월부터 2017년 말까지 쟁점건물 2층을 BBB에게 임대하였는데, 임대차계약 당시 BBB은 쟁점건물 2층을 공장(창고) 목적으로 사용한다고 하였다. 해당 기간 쟁점건물의 3층 및 옥탑은 공실이어서, 청구인이 건물관리에 필요한 물품이나 사무실로 사용하였다. (다) BBB과의 임대차계약이 만료된 이후 2018년 2월∼ 2020년 1월 기간 동안에는 1층에서 음식점(상호명: OOO)을 운영하였던 임차인 CCC이 쟁점건물 2ㆍ3층 및 옥탑을 임대하여 1층 상가영업을 위한 부속창고로 사용하였기 때문에, 쟁점건물 전체를 CCC이 사용하였다. (라) 이후 새로운 임차인인 DDD은, CCC이 운영하던 OOO의 기자재 및 비품 등을 승계받아 2020년 2월∼2021년 5월까지 기간 동안 같은 요식업(상호명: OOO)을 운영하였고, 쟁점건물 전체를 사용(1층 식당, 2ㆍ3층 및 옥탑은 보관창고)하였다. (마) 처분청은 임차인 BBB이 사업이력이 없는 근로자이므로 청구주장이 거짓이라는 입장이나, BBB은 임대차계약서 상 임차인일 뿐이고, 실제로 쟁점건물을 공장ㆍ창고로 사용한 사용자는 BBB의 부모인 EEE와 FFF이다. FFF은 이에 대하여 BBB이 아니라, EEE와 본인이 쟁점건물 2층을 물품 보관창고로 사용하였다는 내용의 사실확인서를 작성한 바 있다. (바) 뿐만 아니라, 임대인에게 통보되지 아니한 채 이뤄진 임차인의 전입신고에 기인하여 임대인인 청구인에게 세금을 부과하는 것은 부당하다. 임차인들은 전입기록이 남아있기 때문에, 혹시나 본인들에게 불이익이 생길까 염려되어 처분청 조사 당시 실제 거주하지 아니하였다고 진술하기 어려웠을 것이다.
(4) 처분청은 2007년 쟁점건물 2ㆍ3층을 근린생활시설로 용도변경한 이후에도 계속하여 주택분 재산세가 부과되고 있고, 개별주택 가격 역시 고시되고 있는 점, 옥탑 불법건축물을 새롭게 주택으로 보아 과세한 점 및 OOO청장의 회신 내용을 종합하여 볼 때, 관할 지자체의 쟁점건물 현황조사가 이루어졌다고 보아야 한다는 입장이다. 그러나 청구인은 2015년 쟁점건물을 취득한 이후 불법건축물(옥탑)에 대한 지적을 받은 사실이 없다. 또한, 일반납세자는 납부고지서상 금액을 확인하고 납부할 뿐, 해당 금액에 어떻게 산출되었는지 일일이 따져보지 아니하므로, 재산세 부과 및 납부사실만으로 쟁점건물이 주거용으로 사용되었다고 추정하는 것은 불합리하다.
(5) 처분청은 임차인인 EEE 및 GGG의 질문서 답변내용을 근거로 하여, 소유주인 청구인이 쟁점건물 3층에 거주하였다고 본다. 그러나, 해당 기간 동안 쟁점건물 3층은 공실이었는데, 청구인이 건물의 관리 목적으로 가끔 방문했을 때 마주친 임차인들이 청구인이 3층에 거주하고 있다고 오해한 것으로 보인다.
(6) 마지막으로, 처분청은 세무조사 기간 동안 청구인이 쟁점건물 2층이 공실이었다가 공장용으로 임대하였다면서 입장을 번복하였는데, 쟁점건물 2층에 대하여 사업자등록이 이루어진 내역이 전혀 없고, FFF이 작성한 확인서 역시 자필이 아닌 컴퓨터로 타이핑 되어 있을 뿐만 아니라, 인적사항이 기재되어 있지 아니하여 신뢰할 수 없다는 입장이다. 그러나 확인서를 컴퓨터로 작성한 것은, 청구인이 임차인들과 그리 좋은 관계가 아니었기 때문에, 내용을 미리 작성한 후 보여주면서 사실이 맞으면 자필 서명해달라고 요청하였기 때문이다. 청구인의 입장에서는 사실관계를 밝혀줄 당사자가 직접 자필서명하고 지장까지 찍었다면 그것으로 충분히 당사자의 의사가 표시되었다고 볼 수 있다고 생각하였다.
(1) 쟁점건물 2ㆍ3층은 1997년 쟁점건물이 신축된 이후 양도건물 양도일인 2021.3.31.까지 다수의 전입내역만 있을 뿐, 단 1건의 사업자등록 이력도 없고, 2007년 근린생활시설로 공부상 용도가 변경된 이후에도 계속하여 주택분 재산세가 부과되고 개별주택으로 고시되었다. 청구인은 2015년 쟁점건물 취득 이후 2ㆍ3층을 상업용 시설로 이용하였다고 주장하나, 해당 기간 동안 쟁점건물에 전입한 EEEㆍGGG이 제출한 질문서에 의하면, EEE 등이 쟁점건물의 2층ㆍ4층에서 실제로 거주한 것으로 보이고, 처분청이 양도일 이후 현장확인을 한 바 전형적인 다가구주택의 구조로 보이므로, 쟁점건물을 주택으로 보아, 2주택자인 청구인에게 1세대 1주택(고가주택) 비과세 규정을 배제하는 등 하여 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 처분청의 세무조사 당시, 쟁점건물의 2ㆍ3층은 취득 이후 계속하여 공실이었다고 진술하였으나, 이후 전입내역이 확인되자, 이 건 심판청구 당시 공장을 운영하던 BBB에게 공장 운영 목적으로 임대하였다면서 주장을 번복하고 있다. 뿐만 아니라, BBB은 사업이력이 없는 근로자로서, 2015년 11월부터 2년간 쟁점건물 2층에서 배우자 및 아들과 거주하였다고 질문서를 제출한 EEE의 아들이므로, 청구주장은 신빙성이 없다고 보아야 한다. 한편, 청구인은 2층을 임차한 BBB이 퇴거한 후 1층 상가에 입점하였던 OOO의 요청에 따라, 쟁점건물의 2ㆍ3층을 부속창고로 사용하게 하였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 임대차계약서 등이 제출되지 아니하였다.
(3) 청구인의 딸 HHH와 사위 DDD은 각자 2018.7.5. 및 2020.2.19. 쟁점건물에 전입하였고, 사위 DDD은 2020.2.24.∼2021.6.8. 기간 동안 쟁점건물 1층에서 ‘OOO’을 운영하였다. 청구인은 딸 HHH와 사위 DDD이 위장전입을 하였을 뿐이고, 실제로 쟁점건물의 2ㆍ3층은 2015년 취득 이후 계속 공실상태였다고 진술하였으나, 사위 DDD의 사업개시월과 전입일이 모두 2020년 2월로 동일한 것으로 보아, HHH와 DDD은 쟁점건물 1층에서 식당을 운영하면서, 2ㆍ3층에서 거주한 것으로 보인다.
(4) 처분청이 현장조사를 한 결과, 쟁점건물의 외관은 방2, 거실1, 화장실1의 전형적인 다가구주택의 형태로 확인되었다. 현장방문 당시 쟁점건물의 2층 외곽 벽면에 OOO라는 상호의 커피집 간판이 보였고, 2ㆍ3층 내부에 테이블 및 메뉴판 등이 있었으나, 이는 양도소득세 신고 이후 세무조사 등을 대비해 사위 명의의 사업자등록을 하고 실제 사업장으로 사용하는 것처럼 위장한 것에 불과한 것으로 보인다((4층은 기존 옥탑에 외벽을 쌓고 증축한 것으로 보이나 내부는 확인하지 못하였다).
(5) 그 밖의 청구주장을 반박하면, 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점건물의 건축물대장에는 2ㆍ3층의 용도가 근린생활시설로 기재되어 있으므로, 연도별 인터넷 사진에 의하여 확인되는 외관에 따라 쟁점건물을 주택으로 판단하는 것은 타당하지 아니하다고 주장한다. 그러나, 쟁점건물 2ㆍ3층은 2007년 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 변경된 이후, 단 1건의 사업자등록이력도 존재하지 아니하는 반면, 다수의 전입내역이 존재하고, 관할 지자체에서도 계속하여 개별주택가격을 공시하면서 주택분 재산세를 부과하고 있으므로, 쟁점건물 2ㆍ3층은 실질적으로 주택으로 사용되어 왔다고 보는 것이 합리적이다. 쟁점건물의 외관사진은 판단을 돕기 위한 보조수단인데, 연도별 인터넷 사진과, 관할 지자체가 매년 재산세 부과 및 개별주택가격 고시를 위하여 촬영한 쟁점건물의 외관사진을 보면, 쟁점건물은 1층은 상가로 사용되고, 2ㆍ3층은 다가구주택으로 사용되는 전형적인 겸용주택의 형태임을 알 수 있다(4층은 불법 증축한 것으로 보인다). (나) 청구인은 쟁점건물 보유기간 동안 지자체가 실질적으로 현황조사를 한 적이 없고, 주택분 재산세는 기계적으로 납부했을 뿐이어서, 쟁점건물에 대하여 주택분 재산세가 부과된 사실을 알 수 없었으므로, 주택분 재산세 부과 및 개별주택가격 고시 등을 이유로 하여, 쟁점건물을 주택으로 보는 것은 불합리하다고 주장한다. 그러나 2007년 쟁점건물 2ㆍ3층에 대한 용도변경신청에 따라 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 변경되었음에도 불구하고, 관할 지자체는 2008년 귀속 재산세 부과 및 개별주택가격 고시 당시 쟁점건물의 2ㆍ3층을 주택으로 보았고, 더욱이 쟁점건물의 4층 불법건축물을 새롭게 주택으로 보아 과세하였으므로, 쟁점건물에 대하여 관할 지자체의 현황조사가 실제로 이루어지고 있음을 알 수 있다. (다) 청구인은 보유기간 동안 임차인들에게 주거용이 아니라 창고용 등으로 임차인들에게 임대하였고, BBB은 임대차계약서상 형식적 임차인으로서, 실제로 쟁점건물을 공장ㆍ창고로 사용한 임차인은 BBB의 부모인 EEE과 FFF이라고 주장한다.
1. 그러나 청구인은 처분청의 세무조사 기간 내내 2015.6.30. 쟁점건물을 취득한 이후 2ㆍ3층은 계속 공실 상태였다고 주장하였으나, 이 건 심판청구시 2015년 12월부터 쟁점건물 2층을 BBB에게 공장 사용 목적으로 임대하였다고 주장을 번복하였다. 이후 처분청이 항변서에 대한 답변서를 통하여, BBB은 사업이력이 없는 근로자이므로, 쟁점건물 2층을 공장용으로 임차하였다는 청구주장을 신뢰할 수 없다고 반박하자, 재차 항변서를 통해 BBB은 형식상 임대차계약서 상 당사자일뿐이고, 2015년 12월부터 실제로 쟁점건물 2층을 공장ㆍ창고용으로 사용한 사람은 BBB의 부모인 EEE와 FFF이라고 주장하였다. 이처럼 청구인은 추가로 확인되는 사실에 대하여 계속하여 청구주장을 번복하는 하고 있으므로, 청구주장은 전혀 신뢰할 수 없다. 특히, EEE와 FFF은 2015년 당시 사업이력이 없는 자들이다.
2. 뿐만 아니라, 처분청은 청구인에 대한 세무조사 기간 중 2015.11.10. 쟁점건물에 세대원으로 전입한 EEE를 만나, 쟁점건물 2층에서 FFFㆍBBB과 거주하였다는 내용의 진술을 받고, 관련 질문서를 징취한 바 있다.
3. 이에 대하여 청구인은, 쟁점건물 2층을 BBB 외 부모인 EEEㆍFFF이 물품 보관창고로 사용하였다는 내용으로 FFF이 작성한 확인서를 제출하였으나, 작성내용은 컴퓨터로 작성되었고, FFF의 인적사항이 전혀 기재되어 있지 아니하여 실제로 FFF이 작성하거나 확인하였다고 신뢰하기 어렵다. (라) 청구인은 쟁점건물 보유기간 동안 OOO에 전입하여 전세로 거주하고 있었으므로, 청구인이 쟁점건물 3층에 거주하였다는 처분청의 주장은 사실이 아니라고 주장한다. 그러나 처분청은 해당 기간 동안 쟁점건물의 2ㆍ4층에 전입하여 거주한 EEE와 GGG이 진술한 내용을 답변서에 기재하였을 뿐, 청구인이 쟁점건물 3층에서 거주하였다고 주장하는 것이 아니다. 다만, 쟁점건물 취득 당시 2ㆍ3층은 세입자가 전세로 거주하고 있어 주택으로 사용되고 있었고, 이후 용도변경을 위한 공사 등이 없었다는 점은 청구인도 인정하고 있는 점을 감안하면, 양도건물 양도일 현재 쟁점건물 3층 역시 주택으로 사용되었다고 보는 것이 합리적이다.
(1) 국세기본법(2020.12.22. 법률 제17650호로 일부개정된 것) 제14조 [실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조 [근거과세] ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.
(2) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정된 것) 제88조 [정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것) 제154조 [1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (이하 단서 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 제156조 [고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제159조의4 [장기보유특별공제] 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조 제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다. 제160조 [고가주택에 대한 양도차익등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 결의서에 의하면, 청구인에 대한 2021년 귀속 양도소득세 과세내역은 아래 OOO과 같다. (나) 쟁점건물의 등기사항전부증명서 주요내용은 아래 OOO와 같고, 이에 의하면, 2021.6.30. 쟁점건물의 용도가 ‘근린생활시설 및 주택’에서 ‘근린생활시설’로 변경된 것으로 나타난다. (다) OOO청장이 2022.4.21. 발급한 쟁점건물의 건축물대장 주요내용은 아래 OOO과 같고, 이에 의하면, 2007.10.19. 쟁점건물의 2ㆍ3층 용도가 각각 주택에서 근린생활시설로 변경된 것으로 나타난다. (라) OOO이 2022.4.14. 발급한 청구인의 주민등록표(초본) 주요내용은 아래 OOO와 같고, 이에 의하면, 청구인이 쟁점건물을 양수(2015년 5월)한 이후 주소지가 쟁점건물 소재지였던 적은 없는 것으로 나타난다. (마) 쟁점건물 관련 재산세와 관련하여, 다음의 사실이 확인된다.
1. 재산세 정기과세내역서에 의하면, 쟁점건물에 대한 재산세 부과내역은 아래 OOO와 같다. 이에 의하면, 2007.10.19. 건축물대장상 쟁점건물 2ㆍ3층의 용도가 주택에서 근린생활시설로 용도변경된 이후에도 2020년 귀속분까지 계속하여 주택분 재산세가 부과되었으나, 2021년부터는 일반건축물분으로 부과된 것으로 나타난다.
2. 처분청은 관할 지방자치단체장인 OOO청장에게 2008년∼2021년 귀속분 재산세 부과내역, 건축물대장상 용도변경 이후 쟁점건물 2ㆍ3층에 대하여 주택으로 재산세가 부과된 이유 및 그 근거자료 및 2021년 귀속분에 대하여 청구인이 제출한 서류 일체를 요청하는 내용의 공문을 발송(OOO세무서 재산세과-2974, 2021.10.22.)하였다. 이에 대하여 OOO청장은 재산세 과세내역서, 부동산종합공부시스템 주택특성관리 현황, 개별주택가격조사 현장사진 및 2021년 5월 사업용 임대차계약서를 첨부하여 회신(OOO구청 세무과-18494, 2021.10.22.)하였다. (바) OOO 부동산정보조회 시스템(일사편리)에 의하면, 아래 OOO과 같이, 2005년∼2021년 기간 동안 쟁점건물에 대하여 개별주택가격이 고시된 것으로 나타난다. (사) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점건물을 소재지로 한 사업자등록이력은 아래 OOO과 같다. (아) 처분청이 국세청 전산망을 통하여 확인한 쟁점건물에 대한 전입이력은 아래 OOO과 같다. 이에 의하면, 2007.10.19. 건축물 대장상 쟁점건물 2ㆍ3층의 용도가 ‘주택’에서 ‘근린생활시설’로 변경되어 쟁점건물 전체가 공부상 근린생활시설이 된 이후에도 III 외 20명이 쟁점건물에 전입신고를 한 것으로 나타난다. (자) 처분청은 2021.10.4.∼2021.10.22. 기간 동안 청구인에 대한 2021년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시하였고, 해당 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다. 이에 의하면, 양도건물의 건축물대장상 용도 역시 근린생활시설(237.18㎡)ㆍ위락시설(118.59㎡)ㆍ주택(118.59㎡) 등이나, 처분청은 2층에 다수 전입이력이 확인되고 외관이 주택으로 보이는 점 등을 고려하여, 양도건물 전체를 주택으로 인정한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점건물 매매계약서ㆍ임대차계약서ㆍ내부사진 및 사실확인서 등을 제출하였는데, 이에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2015.5.26. AAA와 아래 OOO와 같은 내용으로 작성한 쟁점건물 매매계약서를 제출하였다. 이에 의하면, 계약서 상 쟁점건물의 용도는 ‘근린생활시설 및 주택’으로 표기되어 있고, 청구인이 쟁점건물을 양수하는 시점에 2ㆍ3층이 전세로 임차되었던 것으로 나타난다(기존 2ㆍ3층 임차인을 내보내기로 하였다는 내용은 기재되어 있지 아니하다). (나) 청구인은 보유기간 동안 쟁점건물을 상업시설로 임대하였다고 주장하면서, 아래 OOO과 같이 쟁점건물 보유기간 중 임대내역 및 임대차계약서들을 제출하였다. (다) 청구인은 2015년 12월 BBB과 쟁점건물 2층의 임대차계약서를 작성하였으나, 실질적 임차인은 BBB의 부모인 EEEㆍFFF이라고 주장하면서, FFF이 2022.4.14. “BBB 외 가족(EEEㆍFFF)은 2015.11.10.∼2017.12.15.까지 쟁점건물 2층을 물품 보관창고로 사용하였음을 확인한다”는 내용으로 작성한 확인서를 제출하였다.
(3) 처분청은 청구인과의 문답서, 쟁점건물 전입자들의 확인서 및 세무조사 기간 중인 2021.10.20. 촬영한 쟁점건물 사진들과 인터넷 포털사이트의 과거 로드뷰 사진 등을 제출하였는데, 이에 의하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 처분청은 2021.10.20. 작성한 청구인과의 문답서를 제출하였는데, 청구인은 2015.6.30. 쟁점건물 취득 이후 2ㆍ3층은 계속 공실 상태였다고 주장한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 2021년 10월 쟁점건물에 전입한 이력이 있는 EEE 외 1명의 주소지에 방문하여 답변서를 수취(답변서들에는 작성자들의 서명날인이 있다)하였는데, 그 주요내용은 아래 OOO와 같다. (다) 국세청 전산자료에 의하면, BBBㆍEEEㆍFFF의 총사업내역은 아래 OOO과 같고, 2000년 이후 BBBㆍEEEㆍFFF이 사업자등록을 한 이력은 확인되지 아니한다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물의 2ㆍ3층은 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 되어 있고, 취득 이후 보유기간 동안 계속 상업시설로 사용되었으므로, 이를 주택으로 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 쟁점건물의 공부상 용도가 등기사항전부증명서상으로는 2021.6.30. ‘근린생활시설 및 주택’에서 ‘근린생활시설’로 변경된 것으로 나타나는 반면, 건축물대장상으로는 2007.10.19. 주택에서 근린생활시설로 변경된 것으로 나타나는 점, 2007.10.19. 이후에도 III 외 20명이 쟁점건물에 전입신고를 한 것으로 나타나고, 전입신고자인 EEEㆍGGG이 2021년 10월 쟁점건물에서 거주하였다는 내용의 답변서를 작성한 점, 경기 부동산정보시스템에 의하면, 2005년∼2021년 기간 동안 쟁점건물 전체 연면적 대비 약 70%에 해당하는 면적에 대하여 개별주택가격이 고시된 것으로 나타나고, 재산세 정기과세내역서에 의하면, 건축물대장상 용도가 변경된 2007년부터 2020년까지 쟁점건물의 2ㆍ3층에 대하여 주택분 재산세가 부과된 것으로 되어 있으며, OOO청장이 처분청에 보낸 공문(OOO구청 세무과-18494, 2021.10.22.)에 의하면, 최소한 2016년∼2020년 기간 동안에는 쟁점주택에 대하여 현장조사가 이루어졌던 것으로 보이는 점, 처분청의 세무조사종결보고서에 의하면, 양도건물 역시 2층의 건축물대장상 용도가 근린생활시설(사무실)이었으나, 다수의 전입이력과 외관 등을 감안하여 사실상 주거용으로 사용되었다는 청구인의 양도소득세 신고내용을 시인하여 양도건물 전체가 주택으로 인정된 점 등 에 비추어, 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.