건축허가신청서, 건축물철거·멸실 신고서에서 청구인이 쟁점부동산에 대한 잔금 수령(2017.2.27.) 전인 2016.12.20. 쟁점토지상에 건물 신축허가를 신청하고 2017.1.18. 30년 이상 된 쟁점건물에 대한 건물 멸실 신고를 한 것으로 나타나는 점, 매수인이 잔금청산일(2017.2.27.)에 주택신축판매업으로 사업자등록하고 그로부터 10여일만에 쟁점건물이 공부상 철거 말소된 점 등에 비추어 쟁점건물은 양도 당시 철거예정에 있어 그 경제적 가치가 사실상 없었던 것으로 보여 쟁점건물의 양도가 부가가치세 과세대상에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.9.9. 청구인에게 한 2017년 제1기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점부동산 매도 당시에 쟁점건물은 사실상 멸실된 상태였으므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는다. (가) 청구인은 2016.8.10. 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결 후, 2016.12.20. 건물신축허가 신청, 2017.1.18. 건축물 철거·멸실 신고를 하였고, 바로 쟁점건물을 철거하기 시작하여 2017.2.27. 쟁점건물이 멸실된 상태에서 잔금 수령, 소유권 이전등기 및 폐업(임대업)하였으며, 매수인은 같은 날 건물신축판매업으로 사업자등록을 마친 후 2017.3.10. 쟁점건물 말소등기를 하였다. (나) 청구인이 2016.8.10. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 잔금지급일을 계약일로부터 6개월을 초과하는 2017.2.27.로 설정한 이유는, 임차인들과의 임대차계 약기간을 고려하고 쟁점건물을 멸실한 상태에서 매도하기 위한 것이었고 매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물을 적시한 것은 매매계약 당시 통상적으로 이루어지는 계약 행위(일반적 관행)에 따른 것이므로 매매계약서에 쟁점건물을 적시하였다는 사실만으로 쟁점건물이 멸실되지 아니한 상태에서 매도하였다고 보는 것은 합리적이지 아니하다. (다) 더욱이 이의신청서 결정문에 의하면, 매수인의 쟁점부동산 소유권 획득 후 약 4개월이 경과한 상태의 건물 신축현황 사진에서 건물 신축이 상당히 진행(거의 완공 단계)된 것을 알 수 있는데, 만약 매수인이 쟁점부동산의 소유권을 획득한 후 건물신축허가 신청, 철거·멸실 신고, 쟁점건물 철거 작업, 터파기 공사 및 신축공사 등을 하였다면 건물신축 정도가 현황사진과 같이 빠르게 진행되지 않았을 것인바, 이는 매수인이 쟁점건물이 멸실된 상태에서 소유권을 이전받은 후 곧바로 신축공사를 시작하였음을 방증한다 할 것이다. (라) 이와 같이 매수인이 당초부터 건물을 신축하여 판매할 목적으로 쟁점부동산을 매수한 점, 청구인이 쟁점부동산을 매도하면서 계약일과 잔금지급일을 이례적으로 길게 설정하게 된 합리적 이유가 있는 점, 청구인이 쟁점건물을 멸실한 과정과 비록 10일 정도의 차이가 있기는 하지만 2017.3.10. 쟁점건물이 말소등기된 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 쟁점건물을 멸실한 상태에서 잔금을 수령하였다고 보는 것이 사회통념에 부합한다.
(2) 청구인이 위와 같은 기초사실에 근거하여 부가가치세를 신고하지 아니한 행위는 어느 모로 보나 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있었으므로 그 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우로 보아야 한다.
(1) 쟁점건물은 쟁점부동산에 대한 잔금지급시 실제 철거되지 아니하였으므로 부가가치세 과세대상에 해당한다. (가) 청구인이 2016.8.10. 매수인과 체결한 쟁점부동산에 대한 매매계약서에 의하면, 현시설상태의 매매계약으로서 쟁점건물을 포함하여 매매가액이 형성된 것을 알 수 있고, 매매계약서 및 중개사가 작성하는 중개 대상물 확인·설명서에도 명백히 토지 외에도 건물을 매매대상 목적물로 기재하고 있으며, 매매계약서 어디에도 매도인이 건물을 철거하여 매매계약상 쟁점건물을 매매목적물에서 제외하는 조건이나 매도인의 잔금청산일 전 건물철거 의무에 대한 약정은 확인되지 아니하다. (나) 건축물관리대장상 쟁점건물이 2017.3.10. 철거된 것으로 확인되므로 쟁점건물은 잔금청산일(2017.2.27.)까지 존재한 것으로 보이는데, 청구인은 실제 쟁점건물이 잔금청산일 전에 철거되었다고 주장하면서도 이에 대하여 철거와 관련된 철거업체와의 계약서, 비용 지출증빙, 철거 진행 사진 등 실제 철거관련 자료를 제출하지 아니하였다. (다) 청구인은 2007년 4월부터 쟁점부동산에서 부동산 임대사업을 영위하면서 쟁점부동산의 매매계약일이 속하는 2016년 제2기에 OOO원, 잔금청산일이 속하는 2017년 제1기에 OOO원의 매출이 발생된 것으로 확인되고, 또한 2016년 및 2017년 귀속 종합소득세 신고서상 쟁점부동산에서 2016년 귀속 OOO원 및 2017년 귀속 OOO원으로 확인되는바, 이와 같이 쟁점부동산 매도당시까지 수입금액 발생내역 및 기준시가 등에 의하면 쟁점건물은 상당한 재산적가치가 있으며, 쟁점부동산의 매도대금에는 쟁점건물의 경제적 가치를 포함하고 있다 할 것이다.
(2) 청구인은 가산세 감면 사유로 쟁점건물의 철거를 위한 노력, 잔금청산일 전후 사실상 쟁점건물이 멸실 상태였던 점 등을 들고 있으나, 이는 부가가치세 신고·납부를 할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.
① 쟁점건물은 양도 당시 사실상 철거되었으므로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
② 가산세를 감면할만한 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “재화”란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 폐업하는 경우: 폐업 시 남아 있는 재화의 시가
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 매매계약서, 건축허가신청서, 건축물철거·멸실 신고서, 등기사항전부증명서, 임대차내역 및 건축물관리대장 등의 심리자료에서 확인된 쟁점부동산의 양도 및 쟁점건물의 멸실 관련 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2004.12.2. 쟁점부동산을 취득하고 2016.8.10. 매수인과 쟁점부동산을 OOO원에 일괄양도하는 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서상에 쟁점토지 및 쟁점건물의 매매가액이 구분 기 재되어 있지 아니하고, 건물철거와 관련된 특약사항은 확인되지 않는다. (나) 청 구인은 2016.12.20. 쟁점토지상에 신축허가를 신청하고, 2017.1.18. 철거사유를 ‘신축’으로, 철거일자를 ‘2017.2.1.부터 2017.5.28. 까지’로 하여 쟁점건물(1987.5.25. 사용승인)에 대한 철거신고를 하였다. (다) 쟁점부동산에서의 임대차기간은 2017.2.14.로 만료되었는바, 청구인의 2016년 제2기 및 2017년 제1기 부가가치세 신고서에 첨부된 쟁점건물 임대차내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산의 임대차내역 (단위: ㎡, 천원) OOO (라) 청구인은 2017.2.27. 쟁점부동산에 대한 잔금을 수령하고 매수이에게 소유권이전등기를 한 후, 양도소득세를 신고하면서, 쟁점건물 및 쟁점토지의 양도 시 기준시가(각 OOO원) 비율에 따라 안분하여 쟁점건물 및 쟁점토지의 양도가액을 각 OOO원(합계 OOO원)으로 하여 신고하였다. (마) 매수인은 2017.2.27. 쟁점부동산 소재지에 주택신축판매업종으로 하여 사업자등록을 하였고, 쟁점건물은 2017.3.10. 철거말소되었다.
(2) 한편, 쟁점토지는 2016.5.31. 공시된 기준시가가 OOO원(㎡당 OOO원)으로, 쟁점부동산의 매매가액(OOO원)과 OOO원의 차이가 있는 것으로 나타나며, 2016.12.31. 현재 쟁점건물의 장부가액은 OOO원으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물이 양도 이후 철거되었으므로 이는 부가가치세 과세대상이라는 의견이나, 부가가치세법령상 사업자가 계약상 또는 법률상 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 경우에는 부가가치세를 면제하거나 부과하지 아니한다는 특별한 규정이 없는 한 모두 부가가치세를 납부할 과세대상이 되고, 재화 또는 용역의 공급에 해당하는 이상 그 공급의 목적이 사업의 유지․확장을 위한 것이든 아니면 사업의 청산․정리 또는 폐지를 위한 것이든 관계없이 과세대상이 된다고 할 것이나(대법원 2008.7.24. 선고 2006두2459 판결 참조), 재화(건물)의 공급(매매) 당시 건물이 철거예정에 있고 실제 매매계약과 함께 철거를 위한 신고 및 건축허가가 진행된 경우라면 그 건물의 경제적 가치는 사실상 “0원”이 되어 해당 건물의 공급에 대하여 부가가치세를 과세하기는 어렵다 할 것인바, 건축허가신청서, 건축물철거·멸실 신고서에서 청구인이 쟁점부동산에 대한 잔금 수령(2017.2.27.) 이전인 2016.12.20. 쟁점토지상에 건물 신축허가를 신청하고 2017.1.18. 30년 이상된 쟁점건물에 대한 건물철거신고를 한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산에서의 임대차계약은 잔금청산일 이전인 2017.2.14. 만료되었고 더 이상의 임대차내역이 확인되지 않는 점, 매수인이 잔금청산일(2017.2.27.)에 주택신축판매업으로 사업자등록하고 그로부터 10여일만에 쟁점건물이 공부상 철거말소된 점 등에 비추어 쟁점건물은 양도 당시 철거예정에 있어 그 경제적 가치가 사실상 없었던 것으로 보여 쟁점건물의 양도가 부가가치세 과세대상에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
(4) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.