청구인은 쟁점임대주택에 대하여 관할구청에 임대사업자로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 20〇〇.〇.〇. 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니한 점, 법률의 헌법 위반 또는 대통령령이 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리‧판단하여야 할 영역인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 주택분 종합부동산세 과세대상에 포함하여 청구인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 보유주택과 쟁점임대주택을 소유한 자로 쟁점임대주택에 대하여 2011.11.8.부터 2020.9.23.까지 매입임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 유지하고 있었으나, 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 인해 임대사업자의 지위를 잃게 되었고, 이후 청구인은 1세대 2주택자로 종합부동산세 부과대상자가 되어 처분청으로부터 이 건 종합부동산세 등의 부과처분을 받게 되었다. 소득세법 시행령제155조 제23항에서는 비록 민간임대주택에 관한 특별법개정으로 인해 임대사업자 등록이 말소되었더라도 기존의 주택임대사업자에게 양도소득세를 부과함에 있어 5년간의 유예기간을 허용하여 1세대 1주택자의 혜택을 부여하고 이를 통해 법률 개정으로 인한 국민의 재산권 보호에 노력을 기울이고 있으나, 유독 종합부동산세에 대해서만 아무런 유예기간 없이 임대사업자 등록이 말소된 납세자에게 세금을 중과한다는 것은 국세기본법상 재산권의 부당침해 금지 원칙 등을 위배한 위법한 처분이므로 취소되어야 한다. (가) 상기와 같이 종합부동산세법에서는 법령 개정으로 인한 임대사업자등록 말소에 대하여 소득세법과는 달리 유예기간을 허용하지 아니하여 청구인은 2020년의 납부금액인 OOO원에 비해 약 20배에 달하는 OOO원의 세액을 부담하게 되었는바, 이는 재산권의 부담침해 금지 원칙에 위배되고 과세의 형평과 합목적성에도 반한다. (나) 양도소득세와 종합부동산세는 다주택자에 대한 세금 중과라는 점에서 과세흐름을 함께 하여 왔고 일반 국민들이 다주택을 보유할 때 두 세목을 중점적으로 고려한다는 점을 감안한다면 양도소득세와 종합부동산세는 임대사업자에게 있어 불가분의 관계에 있고, 소득세법 시행령제155조 제23항 규정은 2020.10.7. 개정된 것으로 비록 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 지위가 박탈되더라도 5년 정도의 유예기간을 허용한다는 것이 임대사업자들에게 받아들여진 국세행정의 관행이라 할 수 있는바, 동 규정 개정 이후인 2021.11.19. 이루어진 이 건 종합부동산세 부과처분은 국세행정의 관행에 명백히 어긋나는 것이다. (다) 종합부동산세법이 주택 수 합산에 관하여 소득세법과 동일하게 규정하고 있음에도 불구하고 국민에게 수혜적인 소득세법 시행령제155조 제23항은 적용을 제외하고 이에 따라 종합부동산세를 부과처분한 행위는 신의성실원칙에 위배되는 것이다.
(2) 처분청이 청구인에게 부과한 종합부동산세는 위헌인 종합부동산세법에 근거한 부과처분이므로 취소되어야 한다. (가) 종합부동산세는 부동산 공시가격에 따라 적용되는 세율이 달라지게 되나 공시가격은 법령이 아닌 국토부의 훈령으로 정해지고 있는바, 이는 조세의 종목과 세율은 반드시 법률로 정해야 한다는 조세법률주의에 위배되는 것이고, 국회의 입법권을 침탈한 것으로 권력분립주의를 따르는 헌법의 대원칙에도 어긋나는 것이다. (나) 재산에 대한 보유세는 미실현 이익에 대한 과세로 그 규모와 세율을 급격히 인상해서는 안되나 현재와 같은 고율의 종합부동산세 과세는 조세평등주의, 조세공평주의 및 비례의 원칙에도 어긋나는 것이고, 1세대 2주택자는 취득세ㆍ재산세를 부담하고 있고 주택을 매매할 경우 양도소득세도 부담해야 하는바 이에 더하여 종합부동산세까지 부담해야 한다는 사실 자체가 이중과세에 해당하고 재산권의 과도한 침해에 해당한다.
(1) 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 문리해석상 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 청구인이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자로서의 자격을 갖추고 있어야 하나, 청구인은 관련법의 개정으로 인해 2020.9.23. 임대사업자 등록이 말소되어 2021.6.1.에는 주택임대사업자등록이 되어 있지 아니하므로, 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택으로 보지 아니하고 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다. 또한, 처분청은 조세법률주의에 의거하여 종합부동산세법령에 따라 적법하게 세금을 부과하였으므로 이에 잘못이 없고, 종합부동산세의 경우 임대사업자의 지위 등이 변함없이 유지되리라는 막연한 기대 내지 신뢰는 보호할 만한 신뢰라고 보기 어렵다고 판단되며, 가사 보호한다고 하여도 과다한 부동산 보유억제 정책의 불가피성 및 과도한 부동산 가격상승과 투기에 대한 규제의 필요성 등을 고려하면 종합부동산세법으로 보호하고자 하는 공익이 종합부동산세의 부담이라는 개인의 사익 침해에 비해 우월하므로 신뢰보호원칙에 위배된다고도 할 수 없다.
(2) 종합부동산세 관련 법령에 관하여 법원이 무효로 판단한 바 없는 현 상황에서 관련 시행령, 시행규칙 규정에 따라 행하여진 이 건 처분은 적법하고, 구체적인 처분이 세법에 위반되는지 여부가 아닌 처분의 근거 법률이 헌법에 위반되는지 여부는 조세심판청구의 불복사유에 해당하지 아니한다(조심 2008서3377, 2009.2.11., 조심 2010중1973, 2010.7.29. 등 참조).
(1) 종합부동산세법 제7조【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제9조【세율 및 세액】 ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[ 주택법 제63조의2제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
④ 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 되기 전의 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조【임대사업자 등록의 말소】 ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 된 것) 제6조【임대사업자 등록의 말소】 ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
⑤ 종전의민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. <신설>
(5) 국세기본법 제15조【신의ㆍ성실】 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】 ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. (6) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】 ㉓ 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다. <신설 2020. 10. 7.>
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
(1) 처분청이 제출한 청구인에 대한 주택분 과세대상 물건명세서의 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 과세대상 물건내역 (단위: %, 원) OOO
(2) 처분청이 제출한 청구인에 대한 종합부동산세 결정결의서에 따르면, 처분청은 청구인이 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있는 것으로 보아 중과세율 3.6%를 적용하여 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 OOO구청장이 2020.9.23. 발급한 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 쟁점임대주택을 2011.11.8. 임대사업자등록(등록번호: OOO, 주택종류: 매입임대주택)하였다가 2020.9.23. 임대의무기간 경과에 따른 자동말소 사유로 폐업처리된 것으로 나타나며, OOO구청장은 2020.10.7. ‘ 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 등록사항 자동말소(폐업) 처리 알림’ 공문을 통하여 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항 개정에 따라 임대의무기간이 종료된 쟁점임대주택에 대하여 자동으로 등록을 말소하였다는 내용을 청구인에게 통지한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 인해 임대사업자의 지위를 잃은 청구인에게 아무런 유예기간 없이 종합부동산세를 부과하는 것은 위법하고, 위헌인 종합부동산세법에 근거하여 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는 점, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항,민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호 규정 등에 의하면 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하는바, 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 관할구청에 2011.11.8. 임대사업자로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 2020.9.23. 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니한 점(조심 2022서2204, 2022.5.10., 같은 뜻임), 민간임대주택에 관한 특별법 및종합부동산세법의 법 규정 및 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정은 두고 있지 아니하고, 소득세법과 종합부동산세법은 그 제정 목적과 과세요건 및 부과․징수절차 등이 서로 달라 소득세법 시행령제155조 제23항의 특례규정을 종합부동산세법상 과세요건 및 감면요건을 해석함에 있어서 동일하게 적용할 수는 없는 점, 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리․판단하여야 할 영역인 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 취지) 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 주택분 종합부동산세 과세대상에 포함하여 청구인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.