청구인은 쟁점주택을 완공할 때까지 임대사업자등록을 하지 아니하였다가 쟁점주택이 준공된 이후에야 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 하였고 건설임대주택으로 변경되지 아니한 점 등에 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 쟁점주택을 완공할 때까지 임대사업자등록을 하지 아니하였다가 쟁점주택이 준공된 이후에야 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 하였고 건설임대주택으로 변경되지 아니한 점 등에 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 2019년, 2020년 귀속 종합부동산세 부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2018년에 임대목적으로 쟁점주택을 신축하여 임대하고 있는데, 2018.9.13. 발표된 정부의 부동산 대책(이하 “9.13.대책”이라 한다)에 따라 다주택자가 되어 2019년∼2021년에 상상을 초월하는 종합부동산세를 납부하게 되었다.
(2) 청구인은 쟁점주택 신축 중이었던 2018.7.20. OOO세무서에 쟁점주택에 대한 사업자등록(종목 임대)을 신청하여 사업자등록증을 교부받았는데, 쟁점주택 건축이 한창이던 중 9.13.대책이 발표된 줄도 모르고, 종합부동산세 합산배제를 받기 위하여는 구청에 주택임대등록을 해야 한다는 사실도 전혀 알지 못한 상황에서 쟁점주택의 사용승인을 받게 되었다. 종합부동산세 합산배제를 받기 위하여는 쟁점주택의 사용승인 후라도 구청에 건설임대주택으로 임대사업자 등록을 하여야 하는데, 이러한 사실을 그 누구도 알려주지 아니하였고, 청구인 또한 전혀 인지하지 못하여 2019년에 임대사업자 등록을 하지 못하였다. 이후 청구인은 2019년 11월에 처분청으로부터 종합부동산세 납부고지서를 받고서야 2020년 1월에 OOO구청과 OOO시청에 주택임대등록(8년)을 신청하고, 처분청에 사업자등록 정정신고(종목 주택임대)를 하였는바, 해당 지방자치단체 공무원의 안내에 따라 건설임대주택이 아닌 매입임대주택으로 신고하게 되었다.
(3) 이후 청구인은 2020년 9월 처분청에 쟁점주택에 대한 종합부동산세 합산배제 신청을 하였는데, 처분청은 쟁점주택이 9.13.대책 이후에 매입한 임대주택으로 신고되어 있어 종합부동산세 합산배제가 안된다고 거부하였고, 이에 OOO구청과 OOO시청에 매입임대주택을 건설임대주택으로 변경할 수 있는지 검토해줄 것을 요청하였으나, 국토교통부에 질의하라고 답변할 뿐, 해결이 안되어 지금의 상황에 이르게 되었다.
(4) 청구인은 처분청의 답변서에 대하여 다음과 같이 항변한다. (가) 2018.10.23. 개정된 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 의하면, “ 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 종합부동산세 합산배제대상에서 제외한다.”고 규정하면서 그 예외로 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외하고 있다. 청구인의 경우, 주택취득 목적으로 건설업체와 도급계약을 맺고 쟁점건물을 신축하였고, 이러한 사실은 공사대금지급 사실 등으로 확인되는바, 보통의 국민들이 9.13대책이나 쟁점규정을 몰랐을 가능성을 고려할 때 쟁점규정에서 예외로 인정한 ‘ 주택을 취득할 수 있는 권리’와 같이 실질적으로 건설임대주택으로 확인되는 쟁점주택에 대하여도 종합부동산세 합산배제를 적용하여야 한다. (나) 처분청은 쟁점규정에 따른 종부세 과세가 적법하다고 주장하나, 이는 납세자의 권리를 외면한 일방적인 처분이다. 2019년 귀속 종합부동산세는 청구인의 부지로 인하여 해당 지방자치단체에 주택임대등록을 하지 아니하였기 때문에 본인의 잘못을 인정하고 납부하였으나, 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세는 청구인이 건설업체와 도급계약을 맺고 쟁점주택을 건설하였다는 명백한 증거가 있는 만큼 건설임대주택으로 신고하지 아니하였다고 하여 종합부동산세 합산배제를 적용하지 아니하는 것은 청구인과 같은 납세자에게 너무 가혹한 처분이라 할 것이다.
① (2019년 및 2020년 귀속분) 이 건 심판청구가 적법한 심판청구인지 여부
② (2021년 귀속분) 매입임대주택으로 잘못 신고한 쟁점주택은 실제 건설임대주택이므로 종합부동산세 합산배제하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 청구인의 사업자등록증에 의하면, 쟁점주택1은 2018.7.20., 쟁점주택2는 2018.7.10. 각각 OOO서장에게 업태는 부동산, 종목은 임대로 하여 사업자등록을 하였고, 2020.5.19. 종목을 주택임대로 하여 정정신고를 한 것으로 나타난다.
(3) OOO청장이 2020.5.6. 발급한 청구인의 임대사업자 등록증에 의하면, 청구인은 2020.1.23. 쟁점주택에 대하여 주택구분을 매입으로, 주택종류를 장기일반민간임대주택으로 신고한 것으로 나타난다.
(4) 청구인의 주택분 과세대상 물건명세서에 의하면, 청구인은 OOO를 2016.4.28. 취득하였는바, 위 주택을 보유한 상태에서 쟁점주택을 취득한 것으로 나타나고, 쟁점주택 취득일 현재 OOO은 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역으로 확인된다.
(5) 청구인은 쟁점주택이 실제 건설임대주택이라고 주장하며 쟁점주택의 공사계약서, 건축·대수선·용도변경허가서 및 사용승인서를 제출하였는바, 그 세부내용은 다음과 같다. (가) 쟁점주택1의 공사계약서에 의하면, 청구인과 ㈜AAA은 2018.5.10. 쟁점주택1에 대하여 공사금액 OOO원으로 하여 도급계약을 체결하였고, 쟁점주택1의 건축·대수선·용도변경허가서에 의하면, OOO시장은 2018.7.17. 쟁점주택1의 주용도를 단독주택(다가구주택)으로 하여 OOO로 허가하였고쟁점주택1의 사용승인서에 의하면, OOO시장은 2019.4.24. 쟁점주택1에 대한 사용승인서를 교부한 것으로 나타난다. (나) 쟁점주택2의 민간건설공사 표준도급계약서에 의하면, 청구인과 BBB㈜는 2018.5.3. 쟁점주택2에 대하여 공사금액 OOO원으로 하여 도급계약을 체결하였고, 쟁점주택2의 사용승인서에 의하면, OOO시장은 2018.12.4. 쟁점주택2에 대한 사용승인서를 교부한 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 국세기본법제68조 제1항은 “심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 청구인은 2019년 및 2020년 귀속 종합부동산세 고지서 송달일 (2019.11.25. 및 2020.11.26.)로부터 90일이 도과된 2022.2.7. 심판청구를 제기한 점, 청구인은 2020년 귀속 종합부동산세 부과처분에 대하여 2021.2.25. 우리 원에 심판청구를 제기하였으나, 우리 원은 청구기간이 도과한 부적법한 청구로 보아 각하 결정OOO을 하였는바, 2020년 귀속 종합부동산세 부과처분에 대한 심판청구는 중복청구에 해당하는 점 등에 비추어 볼 때, 2019년 및 2020년 귀속 종합부동산세 부과처분 에 대한 심판청구는 부적법한 청구에 해당하는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 종합부동산세 합산배제 임대주택 중 하나인 민간임대주택에 관한 특별법상 ‘민간건설임대주택’은 같은 법 제2조 제2호 가목에 따라 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’으로, 여기에서 ‘임대를 목적으로 건설’이란 주택건설이 완료되기 전까지 임대사업자등록을 통하여 임대목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거친 것을 뜻하는바, 청구인은 쟁점주택을 완공할 때까지 위 법률에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하였다가 쟁점주택이 준공된 이후에야 민간건설임대주택이 아닌 장기민간매입임대주택으로 임대사업자등록을 한 점, 종부세법 시행령 제3조 제1항 제2호 단서에 따라 민간매입임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록 및 사업자등록을 한 주택에 해당하여야 하나, 청구인은 2018.3.31. 후에 쟁점주택의 사업자등록 및 임대사업자 등록을 하였는바, 쟁점주택은 종합부동산세가 합산배제되는 민간매입임대주택에 해당하지 아니하는 점, 종부세법 시행령제3조 제1항 제8호는 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 취득한 경우에는 합산배제 임대주택에서 제외한다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택 취득 전인 2016.4.28. 현재 거주주택을 보유하고 있는 상태에서 쟁점주택을 취득하였고, 쟁점주택 취득일 현재 OOO시는 조정대상지역이므로 쟁점주택은 합산배제되는 장기일반민간임대주택에도 해당되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다OOO.
이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구에 해당하거나 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 국세기본법 제55조[불복] ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. <단서 및 각 호 생략> 제61조[청구기간] ① 심사청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 제65조[결정] ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.
1. 심사청구가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다.
(2) 종합부동산세법 제8조[과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (3) 종합부동산세법 시행령 (2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정된 것) 제3조[합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
7. 건설임대주택 중민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다. <각 목 생략> (4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ③ 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장·군수·구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.
⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.
⑦ 임대사업자는 제3항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.