청구인이 소유한 쟁점임대주택들이 「종합부동산세법」상 합산배제 임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO(이하 “임대주택①”이라 한다), OOO(이하 “임대주택②”라 한다), OOO(이하 “임대주택③”이라 하며, 임대주택①·임대주택②·임대주택③을 통칭하여 “쟁점임대주택들”이라 한다)를 소유하고 있었다.
• 나. 처분청은 쟁점임대주택들이 종합부동산세법 시행령 제3조 의 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아, 청구인에게 2021.11.25. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 임대주택①은 2016.4.16., 임대주택②는 2016.6.22., 임대주택③은 2016.8.30.에 각 계약한 건으로, 계약 당시 정부에서 8년 이상의 민간임대주택을 등록하면 종합부동산세 합산배제 혜택을 준다고 각종 방송이나 신문에서 보도하였고, 청구인도 세무서나 여러 세무사를 찾아가 상담한 결과, 쟁점임대주택들 모두 합산배제 혜택을 받을 수 있다고 하여 종합부동산세 합산배제를 받는 것으로 알고 있었다. 쟁점임대주택들을 분양받을 당시인 2016년에는 쟁점임대주택들에 대한 공시지가가 정확하게 공시되지 않은 상태였다.
• 나. 처분청 의견 쟁점임대주택들은 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. (1) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 는 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 ① 해당주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것, ② 10년 이상 계속 임대하는 것일 것, ③ 임대료 등의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것의 조건을 모두 갖춘 주택을 합산배제 임대주택으로 규정하고 있다. (가) 임대주택①의 임대개시일(2019.10.18.) 현재 공시가격은 OOO원으로 6억원을 초과하므로 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. (나) 쟁점임대주택들 중 임대주택②, 임대주택③은 준공 후 공시가격이 없는 상태에서 임대 개시하였기에 공시가격의 6억원 초과 여부를 OOO청장 및 OOO시장에게 지방세법 제4조 에 따른 부동산 등의 시가표준액 및 재산세 과세내역 등을 확인한바, OOO청장 및 OOO시장이 한국감정원에 산정 의뢰하여 평가한 미공시 공동주택가격은 OOO와 같다. 임대주택②, 임대주택③의 임대개시일 당시 미공시 공동주택 가격이 OOO원을 초과하므로 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.

• 가. 쟁점 청구인이 소유한 쟁점임대주택들이 종합부동산세법상 합산배제 임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO청장이 2022.2.8. 발급한 청구인의 임대사업자등록증에 따르면, 청구인은 2018.9.7. 임대사업자로 최초 등록하였고, 2018.9.8. 소득세법 제168조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 하였다. (나) 청구인의 임대사업자 등록 내역은 아래 OOO와 같다. (다) 처분청이 제시한 공동주택가격조회에 따르면, 쟁점임대주택들의 공시가격은 아래 OOO과 같다. (라) 임대주택①은 임대개시일(2019.10.18.) 가격이 OOO원으로 공시되었으나, 임대주택② 및 임대주택③의 경우 임대시작일인 2019.1.31. 및 2018.12.31. 당시 가격이 공시되지 아니하여 처분청이 OOO청장 및 OOO시장에게 확인한바, 임대주택②와 관련하여 OOO청장이 2022.2.17.자로 회신한 공문에 따르면, 임대주택②의 2019년 미공시가격은 OOO원으로 확인되었고, 임대주택③과 관련하여 OOO시장이 2022.2.10. 회신한 공문에 따르면, 임대개시일(2018.12.31.) 당시 임대주택③의 가격은 OOO원이다. (마) 청구인은 2019년 귀속 종합부동산세와 관련하여 2019.9.27.자로 임대주택② 및 임대주택③에 대하여 임대주택 합산배제 신고를 제출하였으나, 받아들여지지 않은 것으로 확인된다. (바) 청구인은 쟁점임대주택들을 주택재건축정비사업 등으로 분양받았으며, 쟁점임대주택들의 계약체결일 및 당시 공급가액은 아래 OOO와 같다.

(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점임대주택들을 주택재건축정비사업 등으로 분양받았으며, 쟁점임대주택들의 계약체결일 및 당시 공급가액은 아래 OOO와 같다. (나) 청구인은 OOO 기사를 제출하였고, 해당 기사에 따르면 “장기일반민간임대주택은 2018년 3월 31일까지 임대업등록과 사업자등록을 한 경우 임대기간 5년, 2018년 4월 1일부터는 임대기간 8년을 적용한다. 다만 2018년 9월 12일까지 조정대상지역 주택을 취득하거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다.”라는 내용이 확인된다. 청구인이 제출한 기사는 소위 2018년 9.13. 부동산대책과 관련된 기사로 보이며, 2018.10.23. 종합부동산세법 시행령 개정시 법제처 개정이유에는 “종전에는 주택임대업 사업자등록을 한 자가 보유한 주택 중 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 계속하여 임대하는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함하지 아니하였으나, 앞으로는 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 주택법에 따른 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 새로이 취득한 경우에는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이면서 8년 이상 계속하여 임대하더라도 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함하여 과열된 주택시장을 정상화하고 서민 주거안정을 강화하려는 것”이라고 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임대주택들이 종합부동산세법상 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 는 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 “해당주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하”일 것을 합산배제 임대주택의 요건으로 규정하고 있으며, 종합부동산세법 제2조 제9호 는 가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방세법 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 임대주택①은 임대개시일 시점(2019.10.18.)에 가격이 OOO원으로 공시되었으며, 임대주택② 및 임대주택③은 임대시작일인 2019.1.31. 및 2018.12.31. 당시 가격이 공시되지 아니하여 처분청이 OOO청장 및 OOO시장에게 확인한 결과, 임대주택②의 2019년 미공시 가격은 OOO원으로, 임대주택③의 임대개시일(2018.12.31.) 당시 가격은 OOO원으로 각각 확인되었으므로, 쟁점임대주택들은 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점임대주택들은 종합부동산세법 시행령 제3조 의 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아, 청구인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

9. “공시가격”이라 함은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방세법 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

• 가. 적용요건

1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

• 나. 제외되는 주택

1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택

3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택 (3) 종합부동산세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
• 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. <부 칙> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조 제1항 제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조 제1항 제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

(4) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조 에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. (5) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관을 말한다.

1. 지방세기본법 제151조 에 따른 지방세연구원

2. 그 밖에 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문성이 있는 것으로 행정안전부장관이 인정하여 고시하는 기관

(6) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.12.18. 법률 제16000호로 개정되기 전의 것 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(7) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다.