청구인이 쟁점임대주택 종류를 단기임대주택에서 준공공임대주택으로 변경하는 변경신고를 통해 신고 효력이 발생하였음에도 변경된 임대기간 요건을 충족하지 못하고 이를 양도하였으므로 중과세율 등을 적용한 처분에 잘못 없음
청구인이 쟁점임대주택 종류를 단기임대주택에서 준공공임대주택으로 변경하는 변경신고를 통해 신고 효력이 발생하였음에도 변경된 임대기간 요건을 충족하지 못하고 이를 양도하였으므로 중과세율 등을 적용한 처분에 잘못 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 관할구청으로부터 쟁점변경신고에 대한 수리통지를 받지 못하였으므로 쟁점임대주택은 여전히 단기임대주택에 해당하고, 임대의무기간(4년)을 경과한 후 양도하였으므로 쟁점주택의 양도는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따라 1세대 3주택에 해당하지 아니하는바, 중과세율을 배제하고 장기보유특별공제를 적용하여야 한다. (가) 쟁점변경신고는 수리를 요하는 신고에 해당한다.
1. 행정청에 대한 사인(私人)의 신고는 ① 행정청에 일정한 사항을 통지함로써 그 자체가 행정기관에 도달한 때에 관계법이 정하는 법적효과가 발생하는 자기완결적 신고와 ② 관계법상 특별한 사정이 없는 한 행정청이 실체적 요건에 관한 심사를 한 후 수리하여야 하는 수리를 요하는 신고로 나누어진다. 수리를 요하는 신고는 사인이 행정청에 대하여 신고를 하였음에도 행정청이 수리행위를 하지 아니하면 적법한 신고 자체가 있는 것으로 볼 수 없고, 그 결과 관계법이 규정하고 있는 신고에 따른 법적효과는 발생하지 아니한다. 수리를 요하는 신고와 자기완결적 신고의 구별기준과 관련하여 대법원은 관계법 규정의 내용과 체계, 입법목적과 취지, 신고에 따른 처리절차에 비추어 개별적으로 판단하여야 한다는 입장을 취하고 있다(대법원 2015.11.19. 선고 2015두295 판결, 참조). 즉 관계법령에 비추어 신고대상에 대한 일정한 실체적 요건을 정하여 행정청의 실질적인 검토를 허용하고 있는 경우, 입법취지상 사회질서나 공공복리에 미치는 영향력이 큰 행위, 명문으로 수리규정을 둔 경우에는 수리를 요하는 신고에 해당된다고 볼 것이다. 2) 민간임대주택법 제7조 제3항 은 주택임대관리업을 하는 자가 등록사항을 변경하고자 하는 경우 관할관청에게 신고할 의무를 규정하고 있고, 자본금 증가와 같은 경미한 사항에 관해서만 예외적으로 신고의무를 면제하고 있다. 즉, 해당 규정은 임차인의 주거안정이라는 민간임대사업자 제도의 취지를 고려할 때, 임대주택의 종류 및 유형, 그에 따른 임대의무기간의 변동은 임차인의 주거에 직접적으로 영향을 미치는 변동사항으로서 경미한 것으로 볼 수 없으므로 그에 대한 행정청의 실질적인 검토를 거칠 것을 요하고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 조 제4항은 “신고를 받은 관할관청은 신고를 받은 날로부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다”고 규정하면서 명문으로 수리규정을 두고 있고, 같은 조 제5항은 “신고수리 여부에 대하여 신고인에게 통지를 하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음날에 신고를 수리한 것으로 본다.”고 하여 신고수리간주제를 규정하고 있으며, 해당 규정들은 2000.6.9. 법률 제17425호로 개정되면서 신설된 것이다. <민간임대주택법(2020.6.9. 법률 제17452호로 개정된 것)의 제정ㆍ개정 이유>
1. 수리를 요하는 신고에 있어 관할구청의 수리행위는 상대방 있는 행정처분에 해당하고(대법원 2018.7.12. 선고 2017다291517 판결, 참조), 상대방 있는 행정처분은 의사표시에 관한 일반 법리에 따라 처분의 상대방에게 고지되어야만 효력이 발생하며, 고지되지 아니한 경우 그 효력이 발생한다고 볼 수 없다(대법원 2004.4.9. 선고 2003두13908 판결, 참조).
2. 청구인이 2018년 5월 OOO청장에게 쟁점임대주택의 등록유형을 단기임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경한다는 내용의 쟁점변경신고를 하였더라도 쟁점변경신고에 대한 OOO청의 수리가 청구인에게 고지되어 수리처분의 효력이 발생하여야 한다. 그러나 청구인은 OOO청장으로부터 쟁점변경신고에 따른 처리가 완료되었다는 어떠한 통지나 확인증도 수령하지 못하였다. 따라서 쟁점변경신고에 대한 OOO청장의 수리가 고지되지 아니한 이상 적법한 수리처분이 존재한다고 볼 수 없고, 쟁점변경신고에 법률상 효과가 발생할 수 없다.
3. 또한 쟁점변경신고는 민간임대주택법 제7조 제5항 도 적용될 수 없다. 민간임대주택법 부칙(2020.6.9. 법률 제17452호) 제2조에서 신고수리간주제는 “이 법 시행후 최초로 신고ㆍ변경신고를 하는 경우부터 적용한다.”고 규정하면서 민간임대주택법 제7조 제5항 이 창설적 규정임을 분명히 하고 있다. 따라서 2020.12.10. 이전에 이루어진 변경신고의 경우에는 위 부칙규정에 따라 신고수리간주제가 적용되지 아니한다. 결국 2018.5.1.자로 이루어진 쟁점변경신고에 대하여는 통지기간(7일)이 경과하더라도 적법한 수리가 있는 것으로 간주되지 아니하고, 수리를 요하는 신고인 쟁점변경신고의 효력은 발생할 수 없다. 따라서 쟁점임대주택은 당초와 같이 단기민간임대주택으로서 4년의 임대의무기간이 적용되고, 그 임대의무기간은 2021.3.23. 만료되었다. (다) 관할구청 역시 쟁점임대주택은 단기임대주택으로서 임대의무기간(4년) 만료 후에 적법하게 양도되었다고 보아 쟁점임대주택의 양도에 관해 부과된 과태료 전액을 직권취소하였다.
1. 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전까지 민간임대주택법 제2조 제5호 는 ‘장기일반민간임대주택’에 대해서는 8년 이상, 제2조 제6호는 ‘단기임대주택’에 대해서는 4년 이상의 임대의무기간을 각각 정하고 있었다. 같은 법 제43조 제1항 및 제4항에 따라 임대사업자는 위 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 양도할 수 없다. 또한, 민간임대주택법 제67조 제1항 제2호 는 관할구청장 등의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자에 대하여는 과태료를 부과하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조 제1항 및 [별표3]은 해당 위반행위에 대한 과태료 부과기준으로서 임대주택당 3,000만원을 규정하고 있으며, 다만 고의 여부, 과실의 정도, 사후적 위반행위 시정을 위한 노력 등을 고려하여 관할구청의 재량으로 최대 과태료 금액의 2분의 1의 범위 내에서만 감액이 가능하도록 정하고 있다.
2. 쟁점임대주택의 관할구청장인 OOO청장(이하 “OOO청장”이라 한다)은 2021.10.25. 청구인이 쟁점임대주택을 임대의무기간이 지나지 아니하였음에도 허가 없이 임대사업자 아닌 제3자에게 양도한 것으로 보아 과태료를 부과하였다. 다만, OOO청장은 위 민간임대주택법 시행규칙을 근거로 과태료 금액을 2분의 1로 감경하여, OOO원을 부과하였다.
3. 청구인은 2021.11.4. OOO청장에게 위 과태료부과에 대한 이의제기를 신청하였고, 변경신고에 따른 처리가 완료되었다는 통지나 확인증을 수령하지 못하였으므로 여전히 단기임대주택에 해당함을 근거로 쟁점임대주택은 4년의 임대의무기간 후에 양도된 것이어서 민간임대주택법 제43조 를 위반하였다고 볼 수 없다고 주장하였다. OOO청장은 청구인의 위와 같은 주장을 받아들여 2021.11.8. 과태료 전액을 취소하였다.
4. OOO청장이 청구인에 대하여 과태료 전액을 취소한 것은 ① 청구인에 대한 관할구청의 변경통지가 제대로 이루어지지 않았다는 점, ② 그로 인해 여전히 쟁점임대주택은 단기임대주택으로 머물러 있다는 점, ③ 결국 쟁점임대주택의 양도는 당초 4년의 임대의무기간 만료 후에 이루어진 적법한 양도이므로 과태료 부과사유 자체가 존재하지 않는다는 점을 모두 인정하였기 때문이다. (라) 청구인은 쟁점임대주택의 변경신고 후에도 장기일반민간임대주택으로서 추가적인 세제혜택을 누린 바가 없다.
1. 지방세특례제한법에 따르면 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 전용면적 40㎡∼60㎡ 이하인 임대주택에 대해서는 재산세의 50%가 감면되고, 같은 면적의 장기일반민간임대주택에 대해서는 75%의 감면비율이 적용되어 장기일반민간임대주택의 경우 감면혜택이 확대된다. 그러나 재산세 감면혜택은 모두 2세대 이상 임대목적으로 사용하는 경우에 한정하여 부여하고, 1세대만을 임대하는 사업자는 장단기를 불문하고 재산세 감면 혜택을 받을 수 없었다.
2. 청구인은 2019년 및 2020년 종합부동산세 계산시 쟁점임대주택이 합산배제 대상이었으나, 이는 장단기를 불문하고 요건 충족시 종합부동산세 합산배제 대상으로 인정되는 것이다. (마) 따라서 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 쟁점임대주택은 그 임대의무기간이 만료되는 2021.3.23.에 등록이 말소되고, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 단서에 따라 중과세율이 적용되는 1세대 3주택의 범위에서 제외된다.
(2) (예비적 청구) 설령 쟁점임대주택이 장기일반민간임대주택으로 변경되었다고 하더라도 청구인이 임대의무기간(8년)의 절반이 지나 양도하였고, 임차인이 등록말소와 양도에 동의한 이상 쟁점임대주택의 양도는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목에 따라 중과세율을 배제하고 장기보유특별공제를 적용하여야 한다. (가) 민간임대사업자 제도는 세 차례 정부의 주택시장 안정대책 발표에 따라 짧은 기간 동안 단계적으로 축소되어 왔고, 그 중 2020년 7월 발표된 대책은 단기임대주택 및 아파트에 대한 장기일반민간임대주택의 폐지를 주요 내용으로 삼고 있다. 이 발표 직후인 2020.8.18. 민간임대주택법은 위 정책변경을 반영하여 개정되었다. 이처럼 일부 임대사업 유형이 폐지된 이유는 다수의 다주택자가 세제혜택을 위해 임대사업자로 등록하면서 임대의무기간 동안 매도가 사실상 제한됨에 따라 주택공급물량이 억제되었고, 임대사업자가 보유한 아파트의 매도를 유도하여 주택공급물량을 확대하기 위해 일부 민간임대주택 유형을 폐지한 것이다. (나) 일부 임대주택 유형의 폐지와 더불어, 개정 민간임대주택법에는 기 등록된 임대사업자의 자진등록말소 제도가 새롭게 도입(민간임대주택법 제6조 제5호)되었고, 동일한 시기에 소득세법 시행령에는 제167조의3 제1항 제2호 사목이 신설되었는데, 이 역시 임대사업자가 보유한 주택의 신속한 매도를 통해 주택공급물량을 확대하기 위한 세제혜택을 규정한 것이다. 신설된 위 소득세법 시행령 규정은 ① 임대의무기간의 절반 이상을 임대한 자가 ② 임차인의 동의를 얻어 자진등록말소한 경우 ③ 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 경우에 한하여 예외적으로 중과세율의 적용을 제외하는 것으로 정하고 있다. 즉, 임대의무기간이 경과하기 전일지라도 조기 매각 의사가 있는 임대사업자라면 말소한 때로부터 1년 이내에 조속히 양도하는 경우에 한하여 임대의무기간을 채운 것과 마찬가지로 중과세율 적용을 배제시켜줌으로써 임대사업자의 조기 주택 매각을 유도하고자 하는 것이다. (다) 청구인은 이미 임대사업자 등록을 하기 전인 2015.7.24.부터 쟁점임대주택을 AAA에게 임대하여 왔고, 등록시점으로부터 4년 시점(2021.3.29.)이 지난 후 쟁점임대주택을 양도하였다. 청구인은 세제혜택을 위한 임대의무기간(4년)이 경과한 시점으로부터 불과 두 달여 후 쟁점임대주택을 양도하였다. 또한 쟁점임대주택의 양도가 이루어진 직후인 2021.7.23. 임대사업자 등록을 자진말소하였고, 임차인 AAA 역시 이에 대해 동의하였다. 임차인 동의서에서 알 수 있듯이, 임차인 AAA는 쟁점임대주택이 ‘양도된다는 사실’ 및 ‘임대사업자 등록을 말소된다는 사실’에 대해 인지하였고, 그에 대해 동의의 의사표시를 하였다. 임차인이 어떠한 이의제기 없이 양도와 등록말소에 동의한 것은, 청구인의 공적의무 위반행위(임대의무기간의 미준수, 월세의 법정인상율을 초과한 월세 인상 위반)가 전혀 없고, 임대주택 양도로 인해 임차인이 실거주함에 있어 어떠한 불편도 초래된 바가 없기 때문이다. 결국 쟁점임대주택의 양도가 자진말소보다도 먼저 신속히 이루어졌다고 하더라도 임차인의 양도 및 자진말소에 대한 동의가 전제되어 있다면 이는 ‘등록말소 이후 1년 이내 양도’라는 중과세율 배제 요건을 충족한 것으로 해석하여야 한다. (라) 양도와 등록말소의 선후관계가 달라짐으로써 발생할 수 있는 유일한 차이는 임차인의 의사가 양도와 등록말소에 반영되지 않을 가능성이 있다는 점이다. 만일 임차인의 동의가 필요한 등록말소에 앞서 양도가 먼저 이루어지게 되면 임차보증금의 반환가능성, 지속적 거주가능성 등을 염려하여 양도에 동의하지 않는 임차인 또는 임대사업자제도상 보호(월세인상율의 상한, 임대의무기간 등)를 지속적으로 받기를 원하여 등록말소 자체에 동의하지 아니하는 임차인의 의사가 고려되지 못할 수 있다. 그러나 이 건의 경우 임차인 AAA는 쟁점임대주택의 양도 사실과 청구인의 등록말소 사실을 모두 안내받았고, 양자에 대해 모두 명시적으로 동의하였다. 이처럼 임차인이 양도와 등록말소에 대한 동의의 의사표시를 분명히 밝힌 이상, 양도 또는 등록말소는 임차인의 의사에 반하지 않게 이루어진 것이므로 단순히 양도와 등록말소의 선후관계 차이에 따라 중과세율 적용여부를 달리 보는 것은 실질적으로 동일한 상황에 대하여 다른 과세처분을 하는 것으로서 과세형평에 어긋나는 세법의 해석·적용이다. 설령 양도와 등록말소 전 임차인의 동의 의사가 민간임대주택법이 정한 형식에 따라 관할구청에 전달되지 않았다는 점을 이유로 절차적 하자가 존재한다고 보더라도 쟁점임대주택의 양도 및 등록말소로 인해 실질적으로 임차인은 어떠한 피해를 입지 않았을 뿐만 아니라 오히려 임대의무기간이 경과하자마자 최대한 신속히 쟁점임대주택을 매도하였음에도 불구하고 위와 같은 경미한 절차적 하자만을 이유로 징벌적 과세에 가까운 중과세율을 적용한다면 과세형평에 반하는 처분이다. (마) OOO청장은 최초 2021.10.25. 과태료 부과고지 당시부터 위 민간임대주택법 시행규칙을 근거로 직권으로 과태료 금액을 2분의 1로 감경하여 1,500만원을 부과하였다(이후 청구인의 이의제기를 받아들여 과태료 전액을 취소함). 즉, 애초에 청구인이 임대의무기간 만료 전에 쟁점임대주택을 양도하였다고 하더라도, 실질적으로 임차인 권리의 침해 및 법령 취지에 비추어 과태료 부과 필요성이 높지 않다고 본 것이다. (바) 국세기본법 제18조 제1항 은 세법 해석의 기준을 정하면서 “세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다”고 규정하고 있다. 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성과 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 기계적 문구 해석을 넘어 목적론적 해석을 하는 것은 불가피하고, 이와 같이 과세 형평과 합목적성을 고려한 해석은 유추해석 및 확장해석이라는 이름으로 제한될 수 없다. 임차인의 동의가 있음에도 불구하고 단순히 양도 후 등록말소가 이루어졌다는 점만을 이유로 중과세율이 적용된다고 본다면, 이는 당초 민간임대주택법 및 소득세법의 개정취지에 비추어 합목적성이 결여된 해석이다.
(1) 청구인은 쟁점임대주택이 단기임대주택에 해당한다고 주장하나, OOO청장의 회신공문(주거개선과-49761, 2021.11.12.)에 따르면 쟁점임대주택은 2018.6.4. 장기일반민간임대주택(준공공임대)으로 변경된 사실이 확인된다. 청구인은 신고수리 통지를 받지 못하였으므로 쟁점변경신고는 효력이 없어 쟁점임대주택은 여전히 단기임대주택이라 주장하나, 쟁점임대주택의 변경등록업무는 OOO청장의 소관업무에 해당하므로 처분청에서 효력유무를 판단할 수 없다. 다만 민간임대주택법 시행령 제4조 에 따르면 임대사업자 등록변경사항은 신고사항으로 규정되어 있고, 등록변경신고자의 신고내용대로 등록하는 경우에는 등록증을 교부하도록 규정하고 있을 뿐, 본인에게 통지를 의무화하는 규정은 없다. 등록증 교부행위는 단순사실행위에 해당하고, 법률행위의 효력에는 영향이 없는 것으로 판단된다.
(2) 청구인은 쟁점임대주택이 임대의무기간의 1/2을 경과하여 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목에 해당한다고 주장하나, 해당 규정이 적용되려면 임대의무기간의 1/2을 경과하였다고 하더라도 위 조문에서 정한 절차인 ‘임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도’하여야 한다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다. 따라서 청구인은 임대사업자의 임대의무기간 내 등록말소절차 없이 양도하였으므로 위 규정의 요건에 해당하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당하다.
① (주위적 청구) 관할구청으로부터 쟁점변경신고에 대한 수리통지를 받지 못하여 단기임대주택에 해당하고, 임대의무기간이 만료된 후 양도하였으므로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따라 중과세율을 배제하고, 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 임대의무기간의 절반 이상을 임대하였고, 임차인이 등록말소와 양도에 동의하였으므로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목에 따라 중과세율을 배제하고, 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인 세대는 쟁점임대주택을 포함하여 총 3채의 주택을 보유하고 있고, 쟁점임대주택을 2000.10.16. 취득하여 2021.5.28. 양도한 것으로 확인된다.
(2) 청구인의 임대사업자등록 내역은 다음과 같다. (가) 청구인은 2017.3.29. OOO서장에게 업종을 주거용 건물 임대업으로 하여 사업자등록(6244-98-*)을 하였다. (나) 청구인은 2017.3.29. OOO청장에게 쟁점임대주택에 대하여 <표1>과 같이 임대사업자 등록(2017-OOO-임대사업-84**)을 하였다. <표1> 임대사업자 등록내역 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 2018.5.31. OOO청장에게 쟁점임대주택의 종류를 단기임대주택에서 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 변경하는 ‘임대사업자 등록사항 변경신고서’를 제출하였다. OOO청장이 2021.11.12. 발급한 청구인의 임대사업자 등록증에서는 2018.6.4. 쟁점임대주택이 단기임대(매입)에서 장기일반민간임대(매입)으로 주택종류가 변경되어 있다. (라) 청구인은 2021.7.16. 임대사업자 등록말소 신고를 하였고, 청구인의 임대사업자 등록증에서는 2021.7.20. 임대사업자 등록 말소가 된 것으로 나타나며, 변경사유에는 기타(임대의무기간 내 매도)로 기재되어 있다.
(3) 청구인은 2021.5.28. 쟁점임대주택을 양도한 후, 2021.7.31. 쟁점임대주택의 양도가 조정대상지역내 1세대 3주택의 양도에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 일반세율에 20%p를 더한 중과세율을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가, 2021.11.4. 관할구청으로부터 쟁점변경신고에 대한 수리통지를 받지 못하였으므로 쟁점임대주택은 단기임대주택에 해당하고, 임대의무기간이 경과한 후 양도하였으므로 쟁점주택의 양도는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따라 1세대 3주택에 해당하지 아니하는바, 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 기 납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.12.30. 이를 거부하였다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 ㅇㅇㅇ
(4) OOO청장의 과태료 부과 및 취소 내용은 다음과 같다. (가) OOO청장은 2021.10.25. 청구인에게 민간임대주택법 제43조 위반(임대의무기간 내 매각)을 위반내용으로 하여 과태료 OOO원을 부과하였다. < 민간임대주택법 시행령 [별표3] 과태료의 부과기준>
5. 그 밖에 위반행위의 횟수, 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 감경할 필요가 있다고 인정되는 경우
위반행위 근거 법조문 과태료 금액
(6) 그 외 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 법제처에서 2017년 9월 작성한 실무자료인 ‘신고제 합리화정비사업’에는 법제처는 현행 신고제의 운영상 문제가 되던 점을 바로 잡고자 신고제 합리화사업을 추진하게 되었고, 현행법의 신고제를 수리를 요하는 신고와 신고를 요하지 않는 신고로 명확히 구분함으로써 국민 누구나 쉽게 알 수 있도록 한다는 내용 등이 설명되어 있다. (나) 청구인은 2021.8.3. 임차인 AAA로부터 임대사업자의 등록 말소 신청에 관한 임차인의 동의서를 수령하였다며 아래와 같은 내용 임차인 동의서를 제출하였다. <임대사업자의 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서> ㅇㅇㅇ
(7) 2020.6.9. 법률 제17425호로 개정된 민간임대주택법의 개정이유에 따르면 ① 임대사업자 등록 사항 변경ㆍ말소 신고, 주택임대관리업 등록 사항 변경ㆍ말소 신고 등에 대하여 신고수리 간주제를 도입하고(제5조 제4항ㆍ제5항, 제7조 제4항ㆍ제5항 및 제42조 제6항ㆍ제7항 신설), ② 공공지원민간임대주택의 공급신고, 임대의무기간 내에 민간임대주택을 양도하기 위하여 하는 신고 및 임대차계약 신고 등이 수리를 요하는 신고임을 명확하게 규정(제42조 제5항 및 제43조 제4항ㆍ제5항 신설, 제46조 제5항)하였다고 밝히고 있고, 부칙에 따라 개정 규정은 이 법 시행(공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행)후 최초로 신고ㆍ변경신고하는 경우부터 적용된다. <2020.6.9. 민간임대주택법 개정내용> <신고수리간주제 도입> 제5조(임대사업자의 등록)
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 제7조(주택임대관리업의 등록)
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 제42조(민간임대주택의 공급)
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 장기일반민간임대주택 또는 단기민간임대주택의 공급신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제6항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <수리를 요하는 신고임을 명확하게 규정> 제42조(민간임대주택의 공급)
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 공공지원민간임대주택의 공급신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등)
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. 제46조(임대차계약 신고)
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고 또는 제4항에 따른 재신고를 받거나 제2항에 따른 신고를 받고 조정권고하지 아니한 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 관할구청으로부터 쟁점변경신고에 대한 수리통지를 받지 못하여 쟁점임대주택은 여전히 단기임대주택에 해당하고, 임대의무기간이 만료된 후 양도하였으므로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따라 중과세율을 배제하고, 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점변경신고는 단기임대주택의 종류를 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 변경하는 것으로 그 내용상 실체적 요건에 관한 심사가 아닌 법령에 규정된 형식상의 요건(신고서의 기재사항에 흠이 없을 것, 필요한 구비서류가 첨부되어 있을 것 등)에 대한 심사만이 이루어지는 것으로 보이는 점, 2020.6.9. 법률 제17425호 개정된 민간임대주택법은 제5조 제4항 및 제5항에 신고수리여부 통지 및 수리간주 규정을 신설하였으나, 해당 규정은 민원의 신속한 처리를 통한 민원인의 편의를 위한 제도로 개정 법 시행 후 최초로 변경신고하는 분부터 적용하는 신설조항일 뿐만 아니라, 해당 규정을 두었다고 하여 쟁점변경신고가 수리를 요하는 신고임을 전제로 한다고 간주하기는 어려운 점, 위 민간임대주택법의 개정이유에 따르면 공공지원민간임대주택의 공급신고, 임대의무기간 내에 민간임대주택을 양도하기 위하여 하는 신고 및 임대차계약 신고(제42조 제5항 및 제43조 제4항ㆍ제5항, 제46조 제5항)만이 수리를 요하는 신고인 것으로 나타나고, 수리를 요하는 신고라고 열거된 위 규정의 경우 쟁점변경신고 조문과 달리 통지 및 수리간주 규정 외에 “그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다”라는 별도의 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 쟁점변경신고는 수리를 요하는 신고에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 청구인은 2018.5.31. 쟁점임대주택의 종류를 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경하는 쟁점변경신고를 함으로써 신고의 효력이 발생하는 것으로 봄이 타당하고(임대사업자등록증에 2018.6.4. 장기일반민간임대주택으로 주택 종류가 변경처리된 것이 확인됨), 청구인이 장기일반민간임대주택인 쟁점임대주택을 4년가량 임대하다 양도하였으므로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목의 임대기간 요건을 충족하지 못하여 쟁점임대주택은 중과배제 및 장기보유특별공제 대상 주택에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대해 살펴본다. 청구인은 설령 쟁점임대주택이 장기일반민간임대주택으로 변경되었다 하더라도 임대의무기간의 절반 이상을 임대하고, 임차인이 등록말소와 양도에 동의하였으므로 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목에 따라 중과세율을 배제하고, 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 주장한다. 그러나 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목에 따르면 장기임대주택이 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청(임차인의 동의가 있는 경우로 한정)으로 등록이 말소된 경우로서 등록 말소 이후 1년 이내에 양도하는 주택의 경우 중과배제 주택으로 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점임대주택 양도일 현재 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 말소 신청을 하지 아니하고 양도한 이상 중과배제 주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보이는 점, 민간임대주택법 제6조 및 제43조에 따르면 임대사업자는 원칙적으로 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없으나, 예외적으로 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 따라 이 건과 같은 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간임대주택에 대하여는 임대의무기간 내 등록말소를 신청하는 경우 등록을 말소하거나 구청장 등의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있도록 규정하고 있는바, 민간임대주택을 양도하기 위해서는 임대사업자 등록 말소를 신청하여 등록말소가 선행되어야 하는 것으로 해석되는 점(조심 2021지5663, 2022.12.7., 참조) 등에 비추어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목의 요건도 충족하지 못하여 쟁점임대주택은 중과배제 및 장기보유특별공제 대상 주택에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정된 것) 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것) 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.12.26. 법률 제15319호로 개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
10. “주택임대관리업”이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음 각 목으로 구분한다. 제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조【임대사업자 등록의 말소】① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 제43조의 임대의무기간이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우
4. 제5조 제4항의 등록기준을 갖추지 못한 경우. 다만, 일시적으로 등록기준에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다.
5. 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우
8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 경우
9. 제50조의 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
④ 임대사업자가 제1항 제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.
⑤ 제1항 각 호(제5호는 제외한다)에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제7조【주택임대관리업의 등록】① 주택임대관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록할 수 있다. 다만, 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자[국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 제1항 에 따른 공공기관(이하 “공공기관”이라 한다), 지방공기업법 제49조 제1항 에 따라 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)는 제외한다]는 등록하여야 한다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우에는 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록하여야 한다. 이 경우 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 본다.
③ 제1항에 따라 등록한 자가 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 자본금의 증가 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지의 등록 및 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제42조【민간임대주택의 공급】① 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 정한다.
② 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대하여는 주택법 제20조, 제54조, 제55조, 제57조부터 제65조까지를 적용하지 아니한다.
③ 30호 이상의 민간임대주택을 건설 또는 매입한 임대사업자가 민간임대주택을 공급하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 신고하여야 한다. 제43조【임대의무기간 및 양도 등】① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.6.9. 법률 제17452호로 개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제<2020.8.18.> 제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 1. 삭제 <2018.1.16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조【임대사업자 등록의 말소】① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 제7조【주택임대관리업의 등록】① 주택임대관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록할 수 있다. 다만, 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자[국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 제1항 에 따른 공공기관(이하 “공공기관”이라 한다), 지방공기업법 제49조 제1항 에 따라 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)는 제외한다]는 등록하여야 한다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우에는 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록하여야 한다. 이 경우 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 본다.
③ 제1항에 따라 등록한 자가 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 자본금의 증가 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 등록 및 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제43조【임대의무기간 및 양도 등】① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다. 제67조【과태료】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
2. 제43조 제4항을 위반하여 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자 ※ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령[별표3] 과태료의 부과기준
5. 그 밖에 위반행위의 횟수, 정도, 위반행위의 동기와 그 결과 등을 고려하여 감경할 필요가 있다고 인정되는 경우
위반행위 근거 법조문 과태료 금액
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. 제7조【자동 등록 말소 관련 경과조치】제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018.3.27. 대통령령 제28723호로 개정된 것) 제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(각 목 생략)
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(각 목 생략)
4. 법 제23조 제3항 전단에 따라 기업형임대주택 공급촉진지구(이하 “촉진지구”라 한다) 지정을 제안한 자로서 제안서에 기재된 민간임대주택(취득한 임대주택을 포함한다)의 규모가 제3조 제1호에 따른 호수 또는 세대수 이상인 자
② 제1항에도 불구하고 과거 5년 이내에 민간임대주택 또는 공공임대주택(공공주택 특별법 제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
③ 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
④ 제3항에 따라 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송하여야 한다.
⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.
⑥ 법 제5조 제4항에 따른 임대사업자 등록기준은 다음 각 호와 같다.
1. 기업형임대사업자: 제3조 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대수의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
2. 일반형임대사업자: 1호 또는 1세대 이상의 주택의 소유(취득 예정인 경우를 포함한다)
⑦ 임대사업자는 제5항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하며, 임대사업자 등록 후 1개월이 지나기 전 또는 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 말소신고를 하여야 한다. 이 경우 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고서를 받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송하여야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.