청구인들이 제시하는 쟁점감정가액은 감정평가법인이 20xx.x.xx. 평가하여 작성한 것으로서 평가기준일을 20xx.xx.xx.로 소급하여 작성한 감정가액으로상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 및 제2항의 요건(평가기준일 전후 6개월 이내 감정가액 등)을 충족하지 못한 점, 처분청은 쟁점주택의 상속당시 시가를 임대환산가액으로 산정하여 상속세 경정을 한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
청구인들이 제시하는 쟁점감정가액은 감정평가법인이 20xx.x.xx. 평가하여 작성한 것으로서 평가기준일을 20xx.xx.xx.로 소급하여 작성한 감정가액으로상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 및 제2항의 요건(평가기준일 전후 6개월 이내 감정가액 등)을 충족하지 못한 점, 처분청은 쟁점주택의 상속당시 시가를 임대환산가액으로 산정하여 상속세 경정을 한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 임대환산가액 OOO원은 아래 <표1>과 같이 쟁점주택의 토지와 건물을 각각 계산한 기준시가 OOO원과 비교하여 적게 평가되어 있어 쟁점주택의 개별주택가격 자체에 오류가 있다. 이러한 오류 있는 개별주택가격을 반영함으로 인해 기준시가 보다 적은 금액으로 계산된 임대환산가액은 시가를 제대로 반영하였다고 볼 수 없다. <표1> 보충적 평가방법에 의한 쟁점주택 평가액
(2) (쟁점① 관련) 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가는 쟁점감정가액(토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원)으로 보아야 하고, 이를 취득가액으로 보아야 한다. 상속세 및 증여세법제60조 제2항에 따라 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 다수의 판례(OOO)에서 ‘과세관청에서 행한 소급감정 가액의 적용도 정당하고, 소급감정가액도 시가에 해당하며, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정가액도 시가로 볼 수 있고 이는 소급감정에 의한 것이라고 해도 달라지지 않다고 판시한 바가 있다. 또한 OOO에서 ‘상속재산가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 소급감정가액에 의하여 상속재산의 시가를 입증한 경우에는 양도한 자산가액의 취득가액은 시가에 의하여 산정하여야 한다’고 판시한 바가 있다. 이에 따라 주식회사 두요감정평가법인에서 상속개시일을 기준으로 감정한 쟁점감정가액을 상속개시 당시 쟁점주택의 시가로 보아야 한다.
(3) (쟁점② 관련) 쟁점주택 인근 부동산의 매매가액에는 토지의 가액이 ㎡당 OOO원이고, 이에 근거로 계산하면 쟁점주택 토지의 상속개시일 시가는 쟁점매매사례가액OOO으로 평가되어야 되므로 이를 시가로 보아야 한다. 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따라 유사매매사례가액을 적용하여 시가를 평가할 수 있는 경우에는 보충적 평가방법이 아닌 유사매매사례가액을 적용하여 시가를 산정하여야 하고, 상속재산의 평가는 재산별로 평가하는 것이 원칙이기 때문에 쟁점주택의 평가 또한 토지와 건물로 나누어 평가하여야 한다. 쟁점주택 중 토지에 대하여는 유사매매사례가액이 존재하므로 이를 기준으로 시가를 평가하여야 하는데, 당해 유사매매사례가액을 살펴보면, 쟁점주택은 폭 9m 도로에서 작은 골목 안쪽으로 두 번째에 위치하고 있으며, 작은 골목을 사이로 쟁점 상속주택의 맞은편에 위치한 OOO(이하 “비교대상토지”라 한다)가 2017.10.14. 거래되었는데, 그 거래가액은 OOO원이다. 매매당시 비교대상토지의 지상에 건물이 있기는 하였으나 거래후 곧바로 철거되었으므로 그 가치는 없다고 보아야 하고 거래가액 전액이 토지의 매매가액이고, ㎡당 거래가액은 약 OOO원이다. 쟁점주택 인근의 토지 매매는 ㎡당 금액을 기준으로 하여 거래되고 있는 실정을 감안하면, 비교대상토지의 위치, 용도 및 종목이 쟁점주택 의 토지와 거의 유사하기 때문에 비교대상토지의 ㎡당 거래가액 OOO원에 쟁점주택의 토지면적을 곱하여 계산하면 이를 시가로 볼 수 있다.
(1) (쟁점① 관련)소득세법제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조 제9항,상속세 및 증여세법제60조 제1항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 의하면, 상속 등으로 취득한 자산의 시가로 볼 수 있는 감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액으로 규정하고 있고, 기획재정부는 소급감정을 방지하기 위하여 2014.2.21. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항을 개정하여 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두 평가기간 이내인 경우에 시가로 인정하도록 규정하였다. 평가기준일인 2017.12.7.로부터 2년 4개월 이상 경과한 후 작성된 감정평가서의 쟁점감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 가액이 아니므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 없다.
(2) (쟁점② 관련) 청구인들은 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조를 적용하여 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 주장하나, 구분 양도되지 아니한 쟁점주택에 대하여 그 부속토지만을 유사매매사례가액으로 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 비교대상토지의 매매사례가액은 사용목적 및 면적 등에 따라 쟁점주택의 부속토지와 그 가액이 다를 수 있으므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 없다.
① 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 소급감정된 쟁점감정가액으로 산정할 수 있는지 여부
② 쟁점주택 취득가액을 쟁점매매사례가액으로 산정할 수 있는지 여부
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 일부 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
(1) 청구인들은 2017.12.7. 피상속인으로부터 쟁점주택을 상속받고, 쟁점주택의 상속재산가액을 인근 부동산중개사무실에서 알려준 가액 3.3㎡(1평)당 OOO원과 쟁점주택의 부속토지 면적을 곱한 OOO원으로 신고하였고, 처분청은 2019.6.3. 쟁점주택의 시가를 쟁점주택의 개별주택공시가격인 OOO원으로 결정하였다가 2020년 9월 청구인들이 OOO에 제기한 고충민원을 일부수용하여 임대환산가액인 OOO원으로 하여 경정하였다.
(2) 청구인들은 2021.6.17. 쟁점주택을 양도하고 쟁점주택의 취득가액을 임대환산가액으로 하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다가, 2021.9.13. 쟁점주택의 취득가액을 아래 <표2>․<표3>과 같이 쟁점감정가액이나 쟁점매매사례가액으로 산정하여야 한다고 보아 이 건 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점감정가액이 소급감정가액이고, 쟁점매매사례가액은 쟁점주택과 유사한 자산이 아니라서 이를 시가로 볼 수 없다고 보아 경정청구를 거부하였다. <표2> 쟁점감정가액 내역 <표3> 쟁점매매사례가액 내역
(3) 청구인들은 쟁점주택의 취득가액을 쟁점감정가액 또는 쟁점매매사례가액으로 보아야 한다고 주장하며, 쟁점감정가액의 평가서, 지적도 및 등기부등본 등을 제시하고 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택의 취득가액을 쟁점감정가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 제시하는 쟁점감정가액은 감정평가법인이 2020.4.16. 평가하여 작성한 것으로서 평가기준일을 2017.12.7.로 소급하여 작성한 감정가액으로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 및 제2항의 요건을 충족하지 못한 점, 처분청은 쟁점주택의 상속당시 시가를 임대환산가액으로 산정하여 상속세 경정을 한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택의 취득가액을 쟁점매매사례가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에 따라 시가로 인정되는 유사매매사례가액은 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이어야 하나, 청구인이 제시한 인근 부동산의 거래가액 또한 위치와 면적이 상이하여 비교가능성이 있다고 보기 어려운 점, 토지의 경우에는 개별성이 강하여 비교대상토지에 인근에 위치하고 있더라도 그 가격이 다를 수 있는 점 등 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.