쟁점주택1이 합산배제 임대주택에 해당하고 과도한 종합부동산세 부과는 조세공평의 원칙에 위배된다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO(이하 “쟁점주택1”이라 한다)와 같은 동 OOO(이하 “쟁점주택2”라 하고, 쟁점주택1과 합쳐 “쟁점주택들”이라 한다)를 소유하고 있는바, 청구인은 쟁점주택1을 2015.9.21. OOO구청, 2015.9.22. 관할세무서에 각각 임대사업자 등록(2020.10.21. OOO구청에서 임대사업자등록을 말소 처리함)을 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 조정대상지역 내 2주택을 보유한 것으로 보아 종합부동산세법제9조 제1항 제2호의 세율을 적용하여 2021.11.25. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세부과는 세금을 부담할 수 있는 경제적 능력을 감안해 국민 각자에게 공평하게 부과하여야 하는바, 이는 조세부과의 기본원칙인 공평 부담의 원칙에도 부합한다. 청구인은 현재 동일 단지에 아파트를 2채 보유하고 있는데 정부의 임대사업자 등록 장려정책에 따라 2015년 임대사업자 등록을 하였고 임대사업자 의무조건에 따라 임대기간 동안 아파트를 팔지 못하였다. 이후 2020년 3월 경 쟁점주택들 소재지에 재건축 조합이 설립되었고 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 이로 인해 쟁점주택들 중 어느 하나를 매도하여도 조합원 지위가 승계되지 않아 쟁점주택들을 양도할 수 없었다. 또한, 관할구청은 임대사업자등록을 일방적으로 말소하였고 이에 따라 청구인은 2주택자로 임대주택 합산배제가 되지 아니하여 종합부동산세가 과다하게 부과되었다. 재건축조합이 설립되고 입주하려면 상당기간이 걸리는바, 쟁점주택들을 양도도 하지 못하게 하고 매년 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하고 청구인은 투기목적 없이 쟁점주택1을 27년 동안 보유하였고 보유기간 중 18년 동안 계속 임대하였으므로 합산배제하는 것이 타당하다. 조세심판원은 실효성 있는 납세자 권리구제가 되도록 충실한 사건 심리를 정착하겠다고 선언하고 있으므로 이 건 부당한 처분에 대하여 청구인의 권리가 구제될 수 있도록 심리하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택들은 종합부동산세법 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 각호에서 규정한 과세표준 합산배제 주택인 임대주택, 사원용주택 등에 해당되지 아니한바, 청구인에게 종합부동산세법 제9조 제1항 제2호 에서 규정한 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택1이 합산배제 임대주택에 해당하고 과도한 종합부동산세 부과는 조세공평의 원칙에 위배된다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다

(4) 도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제19조(조합원의 자격 등) ② 주택법 제41조 제1항 의 규정에 의한 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인의 2021.6.1. 종합부동산세 과세대상인 주택의 명세는 아래 <표1>과 같다. <표1> 종합부동산세 과세대상 명세 OOO (나) 처분청이 청구인에게 과세한 2021년 귀속 종합부동산세의 결정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 종합부동산세 결정내역 OOO (다) 청구인은 2015.9.22. 관할세무서에 업종을 주택임대업으로 하여 사업자등록을 하였고, 2015.9.21. 관할구청인 OOO구청에 쟁점주택1에 대하여 임대사업자등록(2015-OOO구-임대사업자-9335)을 하였으며 2020.10.21. 자동말소되었는바, 그 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 임대사업자등록 내역 OOO (라) 최근 5년간 청구인에게 과세된 종합부동산세는 아래 <표4>와 같은바, 청구인은 2020년 대비 2021년의 종합부동산세가 과도하게 과세되어 공평 부담의 원칙에 위배된다는 주장이다. <표4> 청구인의 최근 5년간 종합부동산세 과세내역 OOO (마) 2020.7.10. 부처 합동으로 발표된 <주택시장 안정 보완대책>을 토대로 2020.8.18.민간임대주택에 관한 특별법이 개정되어 단기임대 및 장기일반아파트 매입임대주택이 폐지되었고 같은 법 제6조 제5항의 개정으로 아파트 임대는 임대의무기간 경과 시 등록이 말소되는 것으로 확인되는바, 2020.7.10. 발표 이후 등록임대주택 유형별 신규임대사업자 신규 등록 가능여부는 아래 <표5>와 같다. <표5> 민간임대주택에 관한 특별법 상 신규 임대주택 등록 가능여부 OOO (바) 청구인은 2014년도에는 재건축 조합원이 최대 3주택까지 분양받을 수 있었는데 2017년에는 1주택(최대 2주택)까지 분양권이 줄었고 동일 재건축 단지에서 여러 채의 아파트를 소유하고 있는 경우 조합원으로부터 1채를 양도받은 양수인은 조합원 분양권을 취득할 수 가 없어 쟁점주택들을 양도하려고 해도 양수자가 없어 양도가 불가능하였다고 주장하며 아래와 같이 국토교통부가 배포한 보도자료(2020.8.25.)와 기사자료를 제출하였다. < 국토교통부 보도자료(2020.8.25.) > OOO < 청구인이 제출한 기사자료 > OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것이고(대법원 1994.2.22. 선고 92누 18603 판결 등 참조), 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 등 참조). 청구인은 쟁점주택1을 합산하여 종합부동산세를 과세한 처분은 부당하고 과도하게 종합부동산세를 과세하는 것은 조세공평의 원칙에 위배된다는 취지로 주장하나, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항,민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호 규정 등에 의하면 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하는바, 청구인은 쟁점주택1에 대하여 관할구청에 2015.9.21. 임대사업자로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 2020.10.21. 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 아니한 점(조심 2016부731, 2016.4.15., 같은 뜻임), 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 조정대상지역 내 2주택 소유자로 주택분 재산세의 납세의무자에 해당하고, 동 2주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하므로 종합부동산세법제7조에 따라 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 점, 종합부동산세 과세요건 상 납세의무자의 납부능력유무를 고려하지 않으므로 조세공평의 원칙에 위배된다고 보기 어려운 점(조심 2022서2066, 2022.4.18. 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.