청구인은 쟁점주택의 잔금지급과 관련된 사실이 불분명하므로 쟁점주택의 취득시기를 소유권이전등기 접수일로 보아야 한다고 주장하나, 처분청의 조사결과 쟁점주택 매매계약서에 따른 전세보증금 승계 및 나머지 대금 지급과 관련된 사실이 쟁점주택 전세계약서 및 금융거래 내역을 통해 확인되어 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 쟁점주택의 잔금지급과 관련된 사실이 불분명하므로 쟁점주택의 취득시기를 소유권이전등기 접수일로 보아야 한다고 주장하나, 처분청의 조사결과 쟁점주택 매매계약서에 따른 전세보증금 승계 및 나머지 대금 지급과 관련된 사실이 쟁점주택 전세계약서 및 금융거래 내역을 통해 확인되어 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인 세대가 쟁점주택을 취득한 날은 소유권이전등기 접수일인 2021.3.31.이고, 양도주택을 양도할 당시 양도주택 이외 2021.2.26. 취득한 쟁점외주택만을 소유하고 있었으므로 양도주택의 양도는 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당한다. (가) 청구인의 배우자 aaa은 쟁점주택의 양도인인 bbb과 쟁점주택을 양도가액 OOO원으로 취득하는 부동산매매계약을 체결하였고, 부동산 매매계약체결 이후 가격급등 등의 사유로 bbb이 추가 대금지급을 요구하자, 그에 따라 2021.3.7. OOO원을 추가로 지급하였으며, 잔금약정일 이후인 2021.3.31. bbb, 공인중개사 및 법무사의 입회하에 현금 OOO원을 추가로 지급한 후, 쟁점주택의 소유권을 이전받아 2021.3.31. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. (나) 청구인은 쟁점주택의 잔금지급과 관련하여 2021년 2월경 청구인의 어머니 ccc으로부터 OOO원을 차용한 후 aaa에게 OOO원을 현금으로 지급하여 aaa이 bbb에게 추가 양도대금 OOO원을 현금으로 지급하도록 하였고, 이후 2021.4.7. 현금으로 ccc에게 위 차용금을 변제하였으며, 쟁점주택의 거래대금 추가지급사실이 금융거래 내역 및 bbb의 확인서를 통해 확인된다. (다) 따라서 청구인이 쟁점주택을 취득한 날은 최종 잔금지급일이자 소유권이전등기 접수일인 2021.3.31.로 보아야 하고, 양도주택을 양도할 당시인 2021.3.26.에는 쟁점주택을 취득하여 소유하지 않았다고 볼 수 있으므로 양도주택의 양도는 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당한다고 볼 수 있다.
(2) 처분청은 쟁점주택의 추가대금 지급과 관련된 쟁점주택의 수정 매매계약서가 존재하지 아니하고, bbb이 관련 법령에 따른 처벌 위험에도 불구하고 매매계약서의 기재내용과 달리 OOO원을 추가로 현금으로 수취할 이유가 없으므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인은 bbb이 쟁점주택의 매매계약 체결 이후 부동산 가격 급등을 이유로 계속하여 추가 대금을 지급해달라고 지속적으로 요구하자, OOO원을 추가로 bbb에게 지급하기로 합의하였고, 위 내용을 반영할 수정 매매계약서를 작성할 경우 추가적으로 대금지급을 요구할 것을 우려하여 새로운 매매계약서를 작성하지 못하였던 것일 뿐이며, bbb의 입장에서는 청구인에게 추가 대금지급을 계속하여 요구하다가 매매계약이 해지되어 위약금을 지급할 상황이 발생할 수 있다고 보아 청구인과 OOO원만 추가적으로 지급하는 것으로 합의할 수 있었던 것이다.
(3) 소득세법상 자산의 양도차익을 계산할 때 취득시기는 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 등기접수일로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 경우 매매계약서상 기재된 잔금지급약정일(2021.3.17.) 및 잔금지급액(OOO원)과 달리 2021.3.6. OOO원을 지급한 사실이 있고, 이후 2021.3.31. 추가 현금 OOO원을 지급하였는바, 쟁점주택의 취득시기와 관련된 잔금청산일이 불분명하다고 볼 수 있으므로, 위 소득세법 규정에 따라 쟁점주택의 취득시기는 소유권등기접수일인 2021.3.31.로 볼 수 있다.
(1) 청구인의 배우자 aaa은 쟁점주택 취득과 관련하여 금융거래 내역상 최종 대금을 지급한 것으로 확인되는 2021.3.6. 쟁점주택을 취득한 것으로 볼 수 있는바, 청구인 세대는 양도주택의 양도 당시 양도주택 이외 쟁점주택 및 쟁점외주택 등 3주택을 소유하였다고 볼 수 있고, 양도주택의 양도는 1세대 3주택 보유자가 조정지역 내 1주택을 양도한 경우에 해당하므로 처분청이 이에 따라 한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 취득과 관련하여 실제 매매계약서상의 내용과 달리 추가로 잔금을 지급하였다고 주장하나, 청구인의 주장과 관련된 수정 매매계약서가 존재하지 아니하고, 추가 잔금 지급과 관련된 사실관계를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 확인되지 않으며, 매도인(bbb)의 입장에서는 매매대금 외 현금을 추가 지급하고 실제 수정 매매계약서를 작성하지 않아 관련 법령에 따라 적발되어 처벌을 받을 수 있는 불이익을 감수하면서까지 전체 매매대금의 약 3% 수준인 OOO원을 추가로 수취할 유인이 없는 것으로 볼 수 있는바, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 또한 청구인이 제출한 bbb의 확인서는 추가 잔금 지급액이 기재되어 있지 않고, 매매계약서 및 영수증에 기재된 bbb의 서명 필체와 상이한 것으로 볼 수 있어 위 확인서가 추가 잔금 지급과 관련된 객관적인 증빙자료라고 인정하기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점주택의 취득과 관련된 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당하므로 소유권이전등기일인 2021.3.31.을 쟁점주택의 취득일이라고 주장하나, 처분청의 조사 결과 aaa이 쟁점주택 취득과 관련된 잔금을 최종 지급한 사실이 금융거래 내역을 통해 확인되므로 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 2021.3.6.이 잔금청산일로서 쟁점주택의 취득일로 보아야 한다.
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인의 배우자 aaa은 2020.12.12. bbb과 아래 <표1>과 같이 쟁점주택을 매매대금 OOO원으로 하여 이를 매수하는 내용의 부동산 매매계약을 체결하였고, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 소유권이전등기 접수일은 2021.3.31.로 확인되며, 쟁점주택의 매도인인 bbb은 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택만을 보유하여 쟁점주택의 양도와 관련된 별도의 양도소득세를 신고한 사실이 없는 것으로 나타난다. <표1> 쟁점주택 부동산매매계약서 OOO <표2> 쟁점주택 등기사항전부증명서(일부 발췌) OOO (나) 청구인은 2021.1.14. ddd과 아래 <표3>과 같이 양도주택을 매매대금 OOO원으로 양도하는 부동산 매매계약을 체결하였고, 2021.5.17. 양도주택의 양도일을 2021.3.22.로 하여 양도주택의 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 양도주택의 등기사항전부증명서상 소유권이전등기 접수일은 2021.3.26.로 확인된다. <표3> 양도주택 부동산매매계약서 OOO <표4> 양도주택 등기사항전부증명서(일부 발췌) OOO (다) 청구인과 배우자 aaa은 2021.2.26. 쟁점외주택(각 지분 2분의 1씩)을 매매로 취득하였고, 쟁점외주택 취득일(2021.2.26.)에 청구인 세대원 전원이 주소지를 이전한 것으로 나타난다. <표5> 청구인 세대 주소지 변동 내역(일부 발췌) OOO (라) 한편 쟁점주택의 매도인인 bbb은 2020.12.23. eee에게 쟁점주택을 임대하는 전세계약을 체결(임대보증금 OOO원)하였고, 청구인의 배우자 aaa은 2021.3.31. 아래 <표6>과 같이 bbb과 eee간의 쟁점주택의 전세계약을 승계하는 계약을 체결하였다. <표6> 쟁점주택 전세계약서 OOO
(2) 쟁점주택 및 양도주택의 취득․양도 시기에 대한 처분청의 조사 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 배우자 aaa 명의의 OOO 계좌(OOO)에서 bbb 명의 OOO로 이체된 금액은 총 OOO원으로 확인되고, 2021.3.6. 잔금 OOO원을 이체한 것으로 확인되나, 2021.3.31. bbb에게 지급하였다고 주장하는 OOO원의 경우 현금으로 지급하였다고 주장하나, 관련 금융거래 내역은 확인되지 않는다. <표7> 쟁점주택 양도대금 관련 금융거래 내역 (단위: 백만원) OOO (나) 쟁점주택 매매계약을 중개한 공인중개사(fff)이 2020.12.23. 쟁점주택의 관할지방자치단체에 <표1> 기재 내용과 같이 부동산 실거래가 신고(계약일자 2020.12.12. 거래가액 OOO원)를 한 것으로 확인되나, 청구인의 주장과 같이 쟁점주택의 매매가액을 변경하여 재계약을 체결하였거나 매매대금 변경신고를 한 사실은 확인되지 아니하며, 청구인의 배우자 aaa은 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 하여 관련 취득세를 신고한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 양도주택의 매매대금 잔금을 2021.3.26. 수취한 것으로 확인되고, 양도주택의 등기사항전부증명서상 소유권이전등기 접수일이 2021.3.26.로 나타나므로 양도주택의 양도일은 2021.3.26.로 보아야 하며, 양도주택의 양도 당시 청구인 세대는 양도주택 이외 쟁점주택(2021.3.6. 취득) 및 쟁점외주택(2021.2.26. 취득)을 보유하였으므로 양도주택의 양도는 1세대 3주택자의 양도에 해당하는 것으로 판단된다. <표8> 양도주택 양도대금 관련 금융거래 내역 (단위: 백만원) OOO <표9> 청구인 세대 주택 보유 및 취득․양도내역(처분청 조사) OOO
(3) 쟁점주택의 취득시기와 관련된 청구인 주장은 다음과 같다. (가) aaa은 bbb의 요구로 쟁점주택 매매계약 체결 이후 거래대금에 추가로 OOO원을 지급하였고, 이 중 2021.3.31. OOO원을 현금으로 bbb에게 지급하였다고 주장하며, 영수증, 잔금수령확인서(bbb, 공인중개사 및 법무사 날인) 및 bbb이 작성한 확인서(bbb 서명, 작성일자 미기재)를 제출하였다. <표10> 쟁점주택 매매대금 영수증 OOO (나) 쟁점주택 매매계약 체결일(2020년 12월경) 이후 부동산 가격 급등으로 인해 bbb의 추가 거래대금 지급요구를 거부할 수 없었고, 그에 따라 2021.3.31. 추가 대금을 지급하였다고 주장하며 양도주택과 동일한 면적의 2021년 1월부터 3월까지의 실거래가내역을 제출하였다. <표11> 양도주택과 동일 면적(59.42㎡)의 실거래가내역(2021년 1∼3월) (단위: 만원) 계약일 거래금액 층 2021.1.5. 22,800 20 2021.1.6. 21,000 15 2021.1.6. 21,000 5 2021.1.9. 23,000 20 2021.1.9. 22,500 20 2021.1.9. 24,000 13 2021.1.10. 20,000 9 … 2021.2.1. 22,000 2 2021.2.2. 13,500 7 2021.2.5. 24,900 14 2021.2.6. 25,700 9 2021.2.7. 26,000 15 2021.2.8. 24,900 7 2021.2.10. 26,000 8 … 2021.3.6. 27,900 15 2021.3.9 24,700 5 2021.3.10. 26,000 15 2021.3.17. 23,800 15 2021.3.20. 27,000 17 2021.3.20. 26,800 15 2021.3.27. 27,000 7 2021.3.27. 26,000 5
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득일이 소유권이전등기일인 2021.3.31.이므로 양도주택의 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례대상에 해당된다고 주장하나, 소득세법 제88조 제l항 및 같은 법 시행령 제162조 제1항의 문언과 취지 등을 종합하여 보면, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것인바(대법원 2014.6.12. 선고 2013두2037, 같은 뜻임), 쟁점주택 매도인인 bbb이 2020.12.23. 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하고 전세보증금으로 OOO원을 수취한 후, 2021.3.6.까지 OOO원을 청구인의 배우자인 aaa으로부터 이체받은 것으로 나타나므로 쟁점주택 매매계약상의 매매대금(OOO원)을 모두 수취한 시점인 2021.3.6.경 쟁점주택의 양도․양수가 있었다고 볼 수 있는 점, 쟁점주택의 취득시기와 관련하여 계약의 당사자인 청구인이 잔금청산일에 대하여 매매계약서나 영수증, 금융거래 증빙자료 등을 통해 입증할 수 있으나, 청구인이 제시한 영수증에는 쟁점주택의 매매계약상의 잔금인 OOO원이 2021.3.31. 지급되었다고 기재되어 있을 뿐이고, 추가적인 매매대금의 지급으로 인해 쟁점주택의 잔금청산일이 2021.3.31.로 보아야 한다는 청구인의 주장과 관련된 수정 매매계약서나 매매대금 추가 지급과 관련된 금융거래 증빙자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 청구인은 쟁점주택의 잔금지급과 관련된 사실이 불분명하므로 쟁점주택의 취득시기를 소유권이전등기 접수일인 2021.3.31.로 보아야 한다고 주장하나, 처분청의 조사결과 쟁점주택 매매계약서에 따른 전세보증금 승계 및 나머지 대금 지급과 관련된 사실이 쟁점주택 전세계약서 및 aaa의 금융거래 내역을 통해 확인되어 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 양도주택의 양도 당시 청구인이 쟁점주택 및 쟁점외주택을 보유한 1세대 3주택자에 해당하는 것으로 보아 양도주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용배제하고 중과세율을 적용하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.