청구법인은 관련 법령에서 규정하고 있는 ‘공공주택사업자’에 해당하지 않는 점, 개정 규정은 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용(시행)하도록 하고 있으므로 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세의 과세기준일(2021.6.1.) 당시 적용되는 규정으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
청구법인은 관련 법령에서 규정하고 있는 ‘공공주택사업자’에 해당하지 않는 점, 개정 규정은 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용(시행)하도록 하고 있으므로 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세의 과세기준일(2021.6.1.) 당시 적용되는 규정으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 주택건설업자인 청구법인이 공공주택 신축을 위한 토지 확보 과정에서 불가피하게 구입․소유하게 된 것으로서 투기를 차단하기 위한 종합부동산세 중과세 대상과 관련이 없다. 청구법인은 OOO가 수행하는 OOO 저소득 무주택자, 청년 및 신혼부부 등을 위한 공공임대주택 매입사업에 참여하여 승인을 받은 후 공공임대주택을 신축하여 OOO에 공급하는 사업을 진행하고 있다. OOO가 수행하는 공공매입임대주택 매입사업의 절차는 청구법인이 먼저 공동주택 신축부지를 결정한 후 OOO의 공공매입임대주택 매입공고에 따라 신청을 하여 매입심의를 받게 되고, 이후 매입심의의 결과 가결을 받게 되면 토지소유권을 확보하고 주택도면협의와 건축허가를 진행한 후 OOO와 매매이행약정을 체결하고 주택건설을 하게 되며, 공공주택이 준공되면 OOO와 매매계약을 체결한 후 준공한 공공주택을 공급하게 된다. 청구법인은 공공매입 임대주택사업을 위해 쟁점주택을 매입하였으나, 해당 주택 각 세대 소유자들을 설득하는데 어려움이 발생하여 해당 사업을 잠시 보류하게 되었다. 청구법인이 비록 OOO이 지정한 공공주택 사업자에 해당하지는 않더라도 공공주택사업자인 OOO를 대신해서 공공주택 건설사업을 수행하고 있으며, 주택 건축에 대한 관련 법령을 적용함에 있어서 공공주택 사업자로 특례조항을 적용받고 있으므로 그 실질상 공공주택특별법 상 공공주택사업자에 해당한다. 청구법인은 종합부동산세법 시행령 제4조의3 에 따른 일반누진세율이 적용되는 법인에 해당하므로 일반누진세율을 적용하여야 하고 이 건 종합부동산세 부과처분은 취소되어야 한다.
(2) 정부는 2020.8.18. 부동산 법인 등의 투기수요를 차단하기 위해 법인의 주택분 종합부동산세를 부과함에 있어 공제금액OOO 폐지와 일반 누진세율이 아닌 단일 최고세율OOO을 적용하는 내용을 골자로 한 종합부동산세법 제8조 및 제9조를 개정하면서 부동산법인에 대한 종합부동산세 과세를 강화하였다. 그러나, 조세회피나 투기목적 없이 법인 활동 과정에서 주택의 보유가 불가피하고 정상적으로 건설 및 임대사업을 영위하고 있는 공공주택사업자 등 일부 법인에 대하여는 강화된 단일 최고세율이 아닌 일반 누진세율을 적용할 수 있도록 2021.2.17. 종합부동산세법 시행령 제4조의3 을 신설하였다. 종합부동산세법 시행령 제4조의3 제1항 제1호 에 규정된 공공주택특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자에는 OOO가 포함된다. 청구법인은 비록 OOO이 지정한 공공주택사업자에 해당하지는 않지만 관련 법령의 적용에 있어서는 공공주택사업자인 OOO를 대신하여 저소득 무주택자, 청년, 신혼부부 등을 위한 공공임대주택을 신축하여 공급함으로써 사실상 공공주택건설사업을 영위하고 있는 점에 주목하여 공공주택 사업자로서 아래의 공공임대주택에 관한 특례조항을 적용받았다. (가) 노후주택제한 제외 인센티브를 받은 사례를 살펴보면, 청구법인은 OOO에 공공주택을 신축하여 공급하기 위해 OOO 소재한 건물을 구입하여 철거를 진행하던 중 일반적인 노후건축물 기준에 미달하여 주택신축 사업이 불가능하게 될 일이 발생하였으나, OOO은 공공주택사업의 원활한 진행을 위해 도시계획조례 시행규칙 “별표1” 지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후 건축물 기준에 공공주택 특별법에 따라 시행하는 사업에 관한 예외조항을 신설하였고 청구법인은 사업을 계속 진행할 수 있었다. 그러나, 위 예외조항에 의하더라도 관련 법령의 문언을 엄격해석한다면 OOO나 OOO만이 공공주택 특별법 제4조 가 정한 공공주택사업자라 볼 경우 공공주택이 완공되어 OOO나 OOO가 매입하여 건축허가를 신청한 단계에서는 공공주택 특별법에 따라 시행하는 사업이라 볼 수 없다고 할 수 있다. 그럼에도 OOO은 청구법인이 OOO와 공동으로 공공주택사업을 수행하고 있다는 실질에 주목하여 건축허가 단계에서부터 위 조례상 예외조항을 청구인에게 적용함으로써 청구법인을 공공주택사업자에 준하여 취급하였다. 이처럼 관련 법령의 취지를 감안하여 청구법인을 공공주택사업자로 보거나 이에 준하여 취급함이 상당하다. (나) OOO 도시계획조례에 따르면 준공업지역 안에 소재하는 공동주택, 노인 복지주택, 오피스텔, 다중생활시설의 용적률은 OOO로 규정되어 있으나, 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자와 약정을 맺고 개별법에 따라 인허가 사업을 추진하는 준공업지역 내 공공임대주택의 용적률은 OOO까지 가능하다고 하여 용적률을 추가로 허용하고 있다. 이는 용적률이 OOO가 청구법인과 같은 주택사업자로부터 주택을 매입하기 이전인 인허가 단계에서 결정되는 것임에도 공공주택사업자와 약정을 맺고 진행하는 사업이라는 실질을 고려하여 용적률 상향에 관한 규정을 인허가 단계에서부터 바로 적용할 수 있도록 한 것인바, 이 역시 청구법인과 같이 공동 공공주택사업자로서 실질을 가지고 있는 주택사업자에 대해서는 법령의 취지를 감안하여 공공주택사업자에 준하는 취급을 할 수 있음을 보여주는 단적인 예라 할 수 있다. (다) 주차대수 완화 인센티브를 받은 사례를 보면, 공공주택 특별법 시행령 제37조 제4항 에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 주택의 경우 세대상 전용면적이 30제곱미터 미만인 세대는 세대 당 주차대수 기준을 0.3대로 완화하여 적용하여 주고 있다. 또한, 청구법인은 지난 연말에 주거복지 향상을 통한 국가 및 사회 발전에 이바지한 공로가 크다는 이유로 OOO으로부터 표창장을 수여받았는바, 이는 청구법인이 공공주택사업자인 OOO에 공동으로 공공주택 공급에 중요한 역할을 하고 있음을 알 수 있다. 청구법인과 같은 주택건설사업자가 사업추진에 있어 매입한 주택은 향후 멸실 후 신규주택으로 공급되는바, 과도한 보유세 부담을 완화할 필요가 있으며, 부득이하게 주택의 형태로 보유하고 있는 경우까지 최고세율의 종합부동산세를 부과하게 될 경우 과다한 세금으로 분양가가 오를 수 있고 또한 사업의 추진 자체가 불투명해질 우려로 인해 현재 정부정책의 목적인 주택공급 확대에 제약이 발생한다. 이에 따라 정부는 2022.1.7. 주택건설사업자의 멸실예정 주택을 종합부동산세 합산배제대상에 포함시키는 내용을 골자로 한 종합부동산세법 시행령 개정안을 입법예고하였다. 그러므로, 처분청이 청구법인에게 쟁점주택에 대한 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.(중략) 제9조【세율 및 세액】① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[ 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제4조【합산배제 사원용 주택 등】 ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택 등”이라 한다)을 말한다.
1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 기숙사(중략)
20. 주택법 제2조 제9호 에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 제4조의3【일반 누진세율이 적용되는 법인 등】① 법 제9조 제2항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 납세의무자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우를 말한다.
1. 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자
2. 상속세 및 증여세법 제16조 제1항 에 따른 공익법인 등
3. 주택법 제2조 제11호 의 주택조합
4. 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자
5. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 의 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하고 있는 임대사업자로서 해당 민간건설임대주택과 다음 각 목에서 정하는 주택만을 보유한 경우
1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 기숙사 (중략)
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
1. 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자
2. 상속세 및 증여세법 제16조 제1항 에 따른 공익법인등
3. 주택법 제2조 제11호 의 주택조합
4. 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자
5. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 의 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하고 있는 임대사업자로서 해당 민간건설임대주택과 다음 각 목에서 정하는 주택만을 보유한 경우
6. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사회적기업 육성법에 따른 사회적기업 또는 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합(이하 이 호에서 “사회적기업 등”이라 한다)
1. 사회적기업 등 구성원의 주택 공동 사용
2. 사회적기업 육성법에 따른 취약계층이나 주거기본법 제3조 제2호 에 따른 주거지원이 필요한 계층에 대한 주거지원 (중략)
(4) 공공주택 특별법 제4조【공공주택사업자】① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조 에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사 (5) 공공주택 특별법 시행령 제37조(기존주택 등의 매입) ① 법 제43조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따른 공동주택(주택법 제2조 제6호 에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물
② 공공주택사업자는 법 제43조 제1항에 따라 기존주택 등을 매입하면서 같은 조 제2항에 따른 지원을 받으려면 다음 각 호의 사항을 포함한 매입계획을 수립하여 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 다만, 제4호부터 제6호까지의 사항은 기존주택 등을 매입하여 개량(기존주택 등을 철거한 후 다시 건설한 경우를 포함하며, 기존주택등의 세대수ㆍ구조 등의 변경 없이 보수하는 경우는 제외한다. 이하 같다)한 후 공공임대주택으로 공급하려는 경우만 작성한다.
③ 공공주택사업자는 제2항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받았으면 매입 대상인 기존주택 등의 소유자와 매입가격 등 매입조건에 관하여 협의하고 매입절차를 마쳐야 한다.
④ 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 주택의 경우 세대 당 전용면적이 30제곱미터 미만인 세대는 같은 조 제3항에 따라 세대 당 주차대수 기준을 0.3대로 적용할 수 있다.
(1) 청구법인이 진행한 공공임대주택 신축사업은 아래 <표1>과 같고, 쟁점주택 현황은 아래 <표2>와 같다. <표1> 청구법인의 공공임대주택 신축사업 <표2> 쟁점①ㆍ②주택 현황
(2) 청구법인이 제출한 증빙과 처분청 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제출한 이 건 납부고지서에 따르면 처분청은 2021.11.19. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정․고지하였다. (나) 청구법인이 제출한 주택건설사업자등록증상 청구법인은 2019.10.24. 주택건설사업자로 등록한 것으로 나타난다. (다) 청구법인이 제출한 매입심의결과통지서(2020년 제3차)를 살펴보면, 청구법인은 OOO에 소재한 원룸OOO을 신청하여 매입심의위원회 심의결과 조건부가결(내용: 시공성 및 채광량을 고려하여 코어공간 확장, 남향을 고려한 평면 재계획)을 받은 것으로 기재되어 있다. (라) 청구법인은 2021.1.14. OOO와 위 주택에 대해 건설 중인 주택 매매이행약정을 체결하였고, 2021.7.22. 해당 주택에 대한 매매계약(매매대금 OOO원)을 체결하였다. (마) 청구법인은 2020.2.11. bbb 외 1인으로부터 쟁점①주택을 매입하는 OOO원에 매입하기로 하는 매매계약(잔금일 2020.3.18.)을, 2020.2.21. ccc로부터 쟁점②주택을 OOO원에 매입하기로 하는 매매계약(잔금일 2020.5.20.)을 각각 체결하였다. (바) 청구법인이 제출한 컨설팅계약 해제합의서를 살펴보면, 청구법인은 2020.6.4. 청구법인과 OOO 간에 2020.5.1. 체결한 ‘OOO 토지 및 건물 전체에 대한 매입용역계약’을 쌍방의 합의하에 해제한 것으로 나타난다. (사) 처분청이 제출한 부동산 등기사항전부증명서를 살펴보면 청구법인은 2020.3.18. 쟁점①주택을 OOO원(등기원인: 2020.2.11. 매매)에, 2020.5.20. 쟁점②주택을 OOO원(등기원인: 2020.2.21. 매매)에 각각 매입한 것으로 기재되어 있다. (아) 청구법인이 제출한 ‘지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후건축물 기준’(개정안)에 따르면, 원칙은 계획 부지 이내의 건축물 가운데 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당 지역 건축물 수의 10분의 3 이상일 것으로 규정하면서, 이에 대한 예외로서 주거지역 안에서 공공주택 특별법에서 규정한 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매입하는 공공임대주택을 건립하는 경우로 나타난다. (자) 청구법인이 제출한 준공업지역의 주거용도 용적률과 관련하여 OOO(용도지역 안에서의 용적률)의 내용은 아래와 같다. (차) OOO은 2021.12.23. 청구법인에게 ‘주거복지 향상을 통하여 국가사회 발전에 이바지한 공로가 크므로 이에 표창’한다는 취지로 표창장을 수여한 것으로 나타난다. (카) 기획재정부가 2022.1.7. 입법예고한 종합부동산세법 시행령 개정안의 내용은 아래와 같다. (타) 2022.2.15. 개정된 종합부동산세법 시행령제4조 제1항 제21호(신설 조항)의 내용은 아래와 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(OOO 판결, 같은 뜻임)이다. 청구법인은 비록 OOO이 지정한 공공주택사업자에 해당하지 않으나, 공공주택사업자인 OOO를 대신해서 공공주택건설사업을 영위하고 있고, 쟁점주택의 건축 등 관련 법령을 적용함에 있어 공공주택사업자로 보아 특례조항을 적용받고 있으므로 그 실질상 공공주택 특별법상 공공주택사업자에 해당한다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령 제4조의3 각 호에 따르면 일반 누진세율이 적용되는 법인 등에 대해 규정하면서, 제1호에서 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자를 규정하고 있고, 공공주택 특별법 제4조 제1항 제3호 에서 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 규정하고 있는바, 청구법인은 이와 같은 관련 법령에서 규정하고 있는 ‘공공주택사업자’에 해당하지 않는 점, 2022.2.15. 신설된 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호 마목에 따르면 주택법에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조 제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자를 포함하도록 규정하고 있으나, 이러한 개정 규정은 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용(시행)하도록 하고 있으므로 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세의 과세기준일(2021.6.1.) 당시 적용되는 규정으로 보기 어려운 점 등에 비추어 비록 청구법인이 OOO를 대신하여 공공주택 건설사업을 영위하고 있다고 할지라도 종합부동산세를 적용함에 있어 일반 누진세율을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 종합부동산세법 제9조 제2항 제2호 에 따른 세율(1천분의 60)을 적용하여 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.