재산평가심의위원회에서 비교대상 재산인 비교대상아파트와 쟁점아파트는 같은 용도‧면적‧위치‧방향의 주택으로 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나고, 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트 매매계약일간 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다고 보아 비교대상아파트 매매가액을 쟁점아파트 증여시의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점 등에 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점아파트의 부담부증여와 관련하여 증여세를 신고하였으므로, 유사매매사례가액을 적용하여 시가를 평가하는 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에 따라 증여일 6개월 이내부터 신고일까지의 매매사례가액만을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여야 하나, 처분청은 담당자가 재량에 따른 신청으로 평가심의위원회 심의를 거쳐 증여일로부터 약 1년 5개월 이전인 2019.11.28. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하여 이 건 과세처분을 하였는바, 이는 납세자의 예측가능성과 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 것으로서 위법․부당한 처분이다.
(2) 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22759호로 개정된 것) 제49조 제4항 규정의 개정취지가 ‘유사한 재산의 매매사례가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성이 증가될 것’인 점, “ 상속세 및 증여세법 집행기준” 60-49-7(시가로 보는 유사 사례가격)에서도 당해 재산의 시가로 보는 매매등의 가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 평가기간 이내에 신고한 경우 유사 사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월 이내 신고일까지의 가액을 적용한다고 규정하고 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 기간까지 유사매매사례가액을 적용하는 것으로 확대해석한다면 이는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에서 유사매매사례가액을 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액’이라고 특정한 위 규정의 취지에 부합하지 않는다고 볼 수 있다. 또한 과세관청 공무원의 재량에 따라 평가기간을 도과한 유사매매사례가액에 대하여 평가심의위원회에 심의를 요청할 수 있는 지 여부가 결정되는바, 이는 공평과세를 훼손하는 부당한 결과를 초래하게 되고, 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 심각히 훼손하는 결과를 초래하게 된다. 따라서 청구인이 쟁점아파트의 증여에 대하여 증여세를 신고․납부하였음에도 처분청이 증여재산의 시가를 평가기준일로부터 약 1년 5개월 전에 매매된 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 산정하여 한 이 건 증여세 부과처분은 부당하다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 (2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산인 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2021.4.28. 아버지 AAA로부터 쟁점아파트를 증여받고, 쟁점아파트를 임차한 BBB의 임대차보증금 OOO원을 승계하는 부담부증여계약을 체결하였고, 증여일 이전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 매매사례가액이 없는 것으로 확인한 후 2020년 쟁점아파트의 공동주택가격을 기준(아래 <표1> 참조)으로 증여재산가액을 OOO원으로 평가하여 증여세 OOO원을 신고․납부하였다. <표1> 쟁점아파트 공동주택가격 내역 OOO (나) 쟁점아파트의 증여일 이전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 매매사례가액이 없는 것으로 나타나고, 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일면적 아파트에 대한 평가기준일 2년 이내의 기간 및 증여세과세표준 신고기한부터 3개월까지의 기간 중 거래내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> OOO(131.86㎡) 거래내역 (단위: 백만원) OOO (다) 처분청의 시가인정 심의 의뢰서에 의하면 처분청은 OOO 재산평가심의위원회에 시가인정 심의 의뢰를 하면서 비교대상아파트의 양도일로부터 쟁점아파트의 증여일까지 주위환경의 변화를 찾을 수 없고, 비교대상아파트의 공동주택가격(OOO원)은 쟁점아파트의 공동주택가격(OOO원)과 차이가 100분의 5이내(2.46%)에 해당하며, 비교대상아파트의 매매사례가액 이외 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 매매․감정․수용가액이 없으므로 비교대상아파트의 거래가액을 기준으로 쟁점아파트의 시가를 평가하여야 한다는 검토의견을 제시하였고, OOO 재산평가심의위원회는 2021.9.30. 쟁점아파트와 동일단지, 동일면적에 해당하는 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가한 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 인정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 증여일로부터 약 1년 5개월 이전인 2019.11.28. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 한 이 건 처분은 위법․부당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점아파트의 증여일 이전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 매매사례가액이 없는 것으로 나타나는 점, OOO 재산평가심의위원회에서 비교대상 재산인 비교대상아파트와 쟁점아파트는 같은 용도·면적·위치·방향의 주택으로 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나고, 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트 매매계약일간 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다고 보아 비교대상아파트 매매가액을 쟁점아파트 증여시의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.