216년 및 2017년 이 건 사업지역 및 인근지역 내 주택매매거래는 각각 1건에 불과하고, 그 거래대상과 쟁점주택의 차이도 일부 확인되어 그 거래가액을 그대로 시가로 인정하기는 어려운 점, 청구인이 주장하는 쟁점소급감정가액은 평가기준일(2017.6.13.)부터 약 3년 4개월이 지난 2020.11.3.에야 소급하여 감정평가가 이루어졌고, 그 기준으로 삼은 대상주택 또한 쟁점주택과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가 등에 차이가 있어 이를 시가로 보기도 어려운 점 등에 비추어 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 상속개시일 당시 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상속재산의 양도소득세 계산 시 취득가액은 상속개시일 현재의 시가를 의미하므로, 거래의 실질에 부합한다면 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항에 따라 소급감정가액 역시 시가로 인정되어야 한다(청구인은 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 인정하여 달라는 것이 아니다). (가) 소득세법령 및 상속세법령에 의하면, 상속받은 자산의 취득가액(실지거래가액)은 상속개시일 현재의 시가이고, 상증세법상 시가란 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 이는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는데, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 따라, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가에 해당한다. (나) 이 때, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 원칙적으로 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 존재할 것을 요건으로 하는데, 이는 시가에 포함되는 감정가격 등에 대한 내용을 대통령령을 통해 추가적으로 규정한 것으로 평가기간 내 감정가액을 시가에 포함시킨다는 의미이지, 소급감정을 이유로 시가에 해당하는 가액을 전부 부인하겠다는 의미는 아니다. (다) 대법원은 “‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하나 이는 객관적ㆍ합리적 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”는 입장(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등)으로, “상속재산 평가시 상증세법의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이어서, 납세자가 소급감정한 가액이 6월이 경과한 시점이라는 등의 이유만으로 소급감정한 가액을 시가로 볼 수 없다”고 판시한 바 있다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 등). 처분청이 소급감정가액을 인정하지 아니한 사례로 제시한 법원 판결(서울고등법원 2018.12.14. 선고 2018누53834 판결)은 부과제척기간이 도과하여 상속세를 부과할 수 없는 상황에서 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정가액을 제시한 사안으로서, 조세회피 목적이 인정된 것인바, 이 건에는 원용할 수 없다. (라) 헌법재판소 역시 “상증세법 제60조 제2항의 위임에 따라 대통령령에 정하여질 내용은 시가를 한정하는 것이 아니라 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시하는 것에 불과하다”는 입장(헌법재판소 2010.10.28. 선고 2008헌바140 결정)이고, 조세심판원도 비록 소급감정가액이더라도 그것이 실제 가액을 더 객관적이고, 합리적으로 나타내는 경우에는 시가로 인정한 바 있다(조심 2018부486, 2018.6.4., 조심 2009전1774, 2009.5.28.).
(2) 쟁점소급감정가액은 비교주택들로부터 도출된 매매사례가격과 유사한 바, 거래실질을 가장 합리적으로 반영하는 시가이다. (가) 상증세법령은 평가기준일 전후 6개월 이내 기간 동안 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 상속재산의 시가로 간주하고 있는데, 공신력 있는 독립된 감정평가기관들이 도출한 감정평가액이 유사 매매사례가격의 범주에 있다면 그 감정가액은 시가로서 신뢰할 만하다고 보아야 하므로, 비록 비교주택들과 쟁점주택의 유사성을 밝히는 것은 어렵다고 하더라도, 유사사례가격인 비교주택들의 매매거래가격을 쟁점소급감정가액이 시가로서 적합한지 여부를 판단하는 지표로 활용하는 것은 충분히 가능하다. 조세심판원 역시 소급감정가액이 시가로서 적합한지 여부를 판단하는 근거 중 하나로 유사 매매사례가격을 인정한 바 있다(조심 2018부486, 2018.6.4.). (나) 쟁점주택과 위치ㆍ기능 등이 유사한 단독주택으로서 OOO지역주택조합사업의 시행자인 주식회사 AAA에 양도된 다음의 매매사례를 감안하면, 쟁점소급감정가액은 시가에 해당한다.
1. 비교①주택은 단독주택으로서 쟁점주택과 같이 OOO지역주택조합의 사업지 내에 있어 재개발을 위하여 철거될 예정이었을 뿐만 아니라 거리상으로도 쟁점주택과 매우 가까우므로, 쟁점주택과 위치ㆍ용도 등이 유사한 주택에 해당한다. 비교①주택은 상속개시일인 2017.6.13. 전후 6개월 이내인 2017.2.3. OOO원에 매매되었는데, 해당 주택은 1971년 지어진 후 46년이 경과하여 사실상 가액은 OOO원이라고 볼 수 있는바, 매매거래가격 전부를 토지 가액(면적 86㎡)으로 보아 1㎡당 토지거래가격 OOO원을 산출하는 등 하여 쟁점주택의 시가를 추정하면 OOO원이 도출된다.
2. OOO 소재 주택(이하 “비교②주택”이라 한다)은 OOO지역주택조합의 사업지 내 쟁점주택 인근에 위치하였던 것으로 비교①주택의 거래일(2017.2.3.)보다 3개월 빠른 2016.11.11. OOO원에 매매되었고, 1974년 건축된 후 42년이 경과하여 건물 관련 가액은 없다고 볼 수 있는바, 비교②주택의 매매거래가격을 기준으로 쟁점주택의 시가를 추정하면 OOO원이 도출된다.
3. 비교①ㆍ②주택 모두 쟁점주택과 양수인이 동일하고 그 위치 역시 유사하여 이들 매매거래가격으로부터 도출된 위 금액들은 쟁점주택의 시가를 정함에 있어 참고할 가치가 있는데, 해당 금액들은 쟁점소급감정가액과 유사하므로, 결론적으로 쟁점소급감정가액은 쟁점주택의 실체적 시가에 해당하다고 볼 수 있다.
4. 앞서 살펴보았듯이 비교①ㆍ②주택은 사실상 철거가 예정되어 매매거래가격이 곧 토지 가격이라고 볼 수 있는데, 각각의 토지면적은 쟁점주택 토지면적의 53%, 72%에 불과한 반면, 매매거래가격은 쟁점주택 개별주택가격의 약 1.6배, 약 2배에 달하는바, 이에 의하면 쟁점주택의 개별주택가격이 거래의 실질을 전혀 반영하지 못함을 알 수 있다. (다) 한편, 비교①ㆍ②주택은 철거 예정이어서 건물의 경우 별도의 가치가 없으므로, 건물의 면적ㆍ용도ㆍ기준시가 등이 상이하다는 이유로 비교①ㆍ②를 비교대상에서 제외하는 것은 불합리하다. 오히려 비교①주택의 개별공시지가 대비 매매거래가격 비율은 3.43으로, 쟁점주택의 개별공시지가 대비 쟁점소급감정가액 비율인 3.29와 유사한 반면, 쟁점주택의 개별공시지가 대비 개별주택가격 비율 1.12와는 상당한 차이가 나는 점을 감안하면, 개별주택가격 OOO원이 아니라 쟁점소급감정가액이 쟁점주택의 시가로서 적합함을 알 수 있다.
(3) 쟁점주택의 인근 아파트 가격상승률을 감안하면, 개별주택가격을 쟁점주택의 시가로 볼 경우 청구인의 보유기간 동안 쟁점주택의 가격상승률이 비합리적으로 높게 산정되는바, 이는 개별주택가격이 쟁점주택의 시가가 될 수 없음을 방증한다. (가) 쟁점주택과 같은 단독주택은 그 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ외관ㆍ기능을 일률적으로 특정할 수 없어, 특정 단독주택의 가격을 다른 단독주택의 비교대상으로 삼기 어려운 반면, 아파트 같은 공동주택은 그 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ외관ㆍ기능을 특정하여 분류하기 쉽고 부동산실거래가격 신고의무제도에 따라 모든 매매계약은 그 실거래가를 관할 지자체장에게 신고하여야 하므로 대외적 공신력 역시 높아 특정지역의 주택가격 추이를 대표하는 값으로 사용하기 용이하다. 따라서, 청구인의 쟁점주택 보유기간 동안의 실제 주택격상승률을 알기 위해서는 주변 아파트의 가격상승률을 살펴볼 필요가 있는데, 청구인이 쟁점주택을 보유한 2017년∼2019년 기간 동안 쟁점주택 인근 아파트들의 평균 매매거래가격 상승률은 43%에 불과하다. (나) 반면, 쟁점주택의 양도가액 OOO원은 상속개시일 당시 개별주택가격인 OOO원의 약 5.6배에 달하는 금액으로, 개별주택가격(OOO원)을 시가로 볼 경우, 쟁점주택의 가격은 취득시부터 양도시까지의 2년 4개월 동안 456%의 상승한 것이 되는바, 이는 개별주택가격은 쟁점주택의 시가로 적합하지 아니함을 의미한다. (다) 처분청은 이에 대하여 쟁점주택이 지역주택조합사업지에 소재하여 주변 환경변화와 가격급변의 특수한 사정이 존재하므로, 상속개시일(2017.6.13.) 당시 개발이익에 대한 기대감이 조성된 지역과 인근 아파트의 가격상승률을 비교하는 것은 불합리하다는 의견이나, 지역주택조합사업지에 대해서는 상속개시일보다 2년 앞선 2015년 5월 이미 지역주택조합 모집신고가 완료되어 주택매입이 활발하였고, 그에 따라 개발이익에 대한 기대감은 상속개시일 이전 주택매매가격에 모두 반영되었다고 보아야 하므로(상속개시일보다 약 4개월 앞서 거래된 비교①주택의 매매거래가액 OOO원이 당시 공시가격OOO원의 약 3.5배에 달하는 점이 이를 방증한다), 이러한 처분청 의견은 타당하지 아니하다.
(4) 마지막으로 청구인은 2020년 11월 상속세 과세가액 중 쟁점주택분을 유사 매매사례가액인 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 기한후신고하였는데, 처분청은 9개월이 지난 2021년 8월에서야 쟁점주택분 과세가액을 OOO원으로 하여 납부세액이 없다는 내용의 상속세 결정ㆍ통지를 하는 한편, 이 건 답변서에서 마치 청구인이 의도적으로 상속세 납부의무를 이행하지 아니한 것처럼 이야기하고 있는바, 이는 부당하다.
(1) 쟁점소급감정가액은 상속개시일인 2017.6.13.부터 3년 4개월이 경과한 2020년 11월에 소급하여 평가된 것이고, 쟁점주택은 OOO지역주택조합이 설립되어 재개발을 추진하는 구역에 속해 있어 주위 환경 변화와 가격변화의 특별한 사정이 존재하므로, 상속개시일 당시의 원형 그대로 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 시가로 인정할 수 없다. (가) 상속받은 자산의 취득가액(취득 당시 실지거래가액)은 상속개시일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액인데(소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제9항), 상증세법 제60조는 상속재산의 가액을 시가로서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조는 법 60조에서 시가로 인정되는 감정가액을 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 있는 것으로 공신력 있는 감정기관 2곳 이상의 감정가액의 평균가액으로 규정하고 있다. (나) 국세청과 조세심판원은 이에 따라 원칙적으로 평가기준일 6개월이 지나 소급감정한 경우에는 그 감정가액을 시가로 인정하고 있지 아니하고, 법원은 공신력 있는 감정기관이 객관적ㆍ합리적으로 평가한 감정가액으로 상속 당시의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 경우에 한하여 소급감정가액을 시가로 인정하나, 이 경우에도 상속세 부과제척기간이 경과한 이후에 한 감정가액 등 물건을 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어져 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 보기 어려운 때에는 시가로 인정하지 아니한다.
(2) 쟁점소급감정가액은 형식적으로는 상속세 기한후신고를 위해 산정한 것으로 보이나, 실질적으로는 상속세 기한후신고를 통해 세금을 납부(OOO원)하더라도 양도소득세 경정청구를 통해 환급받는 금액(OOO원)이 더 크다는 점을 감안하여 실시한 것으로 보이므로, 결국 쟁점소급감정가액은 양도소득세 감액 목적에 의한 것일 뿐이라고 보는 것이 타당하고 그렇다면 이는 곧 상속세 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액에 해당하므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목에 따라 시가로 인정할 수 없다.
(3) 청구인은 쟁점주택 인근 아파트들의 가격상승률을 감안할 때, 취득가액을 개별주택가격으로 보는 경우 쟁점주택의 취득시점부터 양도시점까지 기간의 가격상승률이 비합리적으로 높게 산정되므로 개별주택가격은 거래의 실질을 전혀 반영하지 못한다고 주장하나, 지역주택조합이 설립되고 개발이익에 대한 기대감이 조성된 해당 지역과 인근 아파트의 가격상승률을 비교하는 것은 불합리하다. 또한, 지역주택조합사업은 ‘사업대상지 물색 → 조합추진주체 구성 → 조합원모집 → 지구단위 계획 수립 → 조합창립총회 → 조합설립인가 → 사업계획승인(소유권 95% 이상 확보) → 착공(소유권 100% 이상 확보)’ 등의 단계로 이루어지는데, 지역주택조합으로서는 사업부지를 미리 매수하는 경우 이자를 감당할 수 없어 사업계획승인 및 착공단계에 이르러서야 비로소 활발하게 토지를 매입할 수밖에 없어 주택 소유자가 과도한 요구를 하더라도 이를 수용할 수밖에 없는바, 결과적으로 청구인 보유기간 동안 쟁점주택 가격상승률이 456%에 달하는 것은 충분히 발생가능한 일이다. 한편, 상속개시일이 포함된 2017년 6월에는 아직 조합이 설립되지 아니하여 2017년 1월∼12월 기간 동안 사업시행사 주식회사 AAA이 해당 사업지구 내에서 한 부동산 매입이 단 3건에 불과하는 등 주식회사 AAA이 주택 소유자들에게 개별적으로 연락하여 극히 소수의 사업부지만 확보하고 있었고, 조합설립이 이루어진 2019년∼2020년에서야 100여건의 부동산 매입이 이루어졌는바, 청구주장과 달리, 2017년 6월 전후에는 부동산 매매거래가격에 지역주택조합사업에 대한 기대감이 반영되어 있을 수 없다. 쟁점주택 인근의 주택 거래내역을 보면, 상속개시일 전후인 2017년 6월 쟁점주택의 인근 주택들에 대한 거래가 활발하였다고 보기 어렵고, 쟁점소급감정가액의 토지단가 OOO원이 쟁점주택의 시가라는 청구주장과 달리, 주식회사 AAA이 사업부지 내 토지를 1㎡당 OOO원대에 거래한 사례가 있으며, 사업계획승인신청단계였던 2019년에는 이 건 지역주택조합이 1㎡당 OOO원대에 주택을 매수한 사례도 있는바 그 시기 및 협상력에 따라 사업지역 내에 있더라도 거래가격의 편차가 크므로, 쟁점주택 소재지는 소급감정평가를 하기에 부적합한 지역에 해당한다고 보아야 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 2019년 귀속 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래 OOO과 같다. (나) 청구인은 2020.11.9. 비교①주택의 매매거래가격으로부터 도출한 OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 하여 아래 OOO와 같이 상속세 기한후신고를 하였으나, 처분청은 2021.8.9. 청구인의 당초 양도소득세 신고내용과 같이 개별주택가격인 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세 결정ㆍ통지를 하였다. 한편, 이 건 심판청구일(2022.1.5.)까지 청구인이 기한후신고한 상속세 OOO원은 납부되지 아니한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 주식회사 BBB과 주식회사 CCC이 아래 OOO과 같이 2020.11.3. 실시한 감정평가내역을 제출하였다. (라) 일반건축물대장ㆍ토지대장ㆍ등기사항전부증명서 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 의하면, 쟁점주택과 비교①ㆍ②주택의 현황은 아래 OOO와 같다. (마) 처분청이 조사한 2016년 10월부터 2020년 3월까지 쟁점주택 인근의 주택 거래내역은 아래 OOO와 같다. (바) OOO구청 홈페이지에 의하면, 2022.4.25. 기준 사당3동 지역주택조합사업 추진현황은 아래 OOO과 같고, 조합설립인가는 2019.11.27. 이루어진 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정가액이 쟁점주택의 상속개시일 당시 시가에 해당하고 비교①ㆍ②주택의 매매가격으로부터 도출된 금액들이 이를 입증한다고 주장하나, 소득세법령 및 상증세법령을 종합하면, 부동산인 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재 상증세법령에 따라 평가한 가액으로, 이는 상속개시일 현재의 시가로서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 여기에는 평가기준일 전후 6개월인 평가기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로서 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정되는 가액이 포함되나, 이와 같은 방법으로도 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별주택가격 등을 시가로 보는 것인바, 2016년 및 2017년 이 건 사업지역 및 인근지역 내 주택매매거래는 각각 1건에 불과하고, 그 거래대상과 쟁점주택의 차이도 일부 확인되어 그 거래가액을 그대로 시가로 인정하기는 어려운 점, 청구인이 주장하는 쟁점소급감정가액은 평가기준일(2017.6.13.)부터 약 3년 4개월이 지난 2020.11.3.에야 소급하여 감정평가가 이루어졌고, 그 기준으로 삼은 대상주택 또한 쟁점주택과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가 등에 차이가 있어 이를 시가로 보기도 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 상속개시일 당시 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 일부개정된 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(이하 각 호 생략)
(3) 상속세 및 증여세법(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2 [평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.