[요지] AA지방국세청 재산평가심의위원회가 쟁점증여재산과 비교대상 재산이 유사한 다른 재산에 해당하고 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하면서 비교대상 재산의 매매사례가액을 평가기준일 현재 쟁점증여재산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠음
[요지] AA지방국세청 재산평가심의위원회가 쟁점증여재산과 비교대상 재산이 유사한 다른 재산에 해당하고 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하면서 비교대상 재산의 매매사례가액을 평가기준일 현재 쟁점증여재산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠음
[참조결정] 조심2022서1883 / 조심2017서0092
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 해당 재산에 대하여 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 관할세무서장이 신청을 전제로, 평가심의위원회가 결정하는 평가기간 외의 해당 재산의 매매 등 가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나, 처분청은 당초 청구인들의 증여세 신고를 시인하였음에도 불구하고, 신고 시인 당시와 별다른 가격 변동요인이 없음에도 불구하고 국세청 기획점검을 이유로 OOO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였으므로, 이는 위법하다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 및 제1호는 증여재산의 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 인정한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산의 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있어서, 해당 재산의 시가를 평가심의위원회의 결정을 전제로 평가기준일 전 2년 이내의 기간까지 확장하였다. 한편, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 해당 재산과 유사한 다른 재산에 대한 평가기준일(증여일) 전 3개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내에 매매사례가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 규정하여, 해당 재산의 시가를 유사재산의 사례가액까지 확장하였다
(3) 결국 법령에 있는 내용을 정리하면, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서 규정에 따라 평가기준일 전 2년 이내에 해당 재산의 매매 등 가액이라도 하더라도 평가심위원회의 결정이 있으면 해당 재산의 시가로 볼 수 있을 것이나, 해당 재산이 아닌 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있다면 상증세법 시행령 제49조 제4항이 적용되어 평가기준일 전 3개월 이내의 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 해당 재산의 시가로 볼 수 있을 뿐, 평가위원회의 심의를 신청하여 평가기간 이외의 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 해당 재산의 시가로 볼 수는 없다.
(4) 나아가 상증세법 시행령 제49조 제4항은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 전제에서 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있다고 규정되어 있으나, 쟁점증여재산의 공동주택가격 변동률은 2017년도에 전년도 대비 11.3%를 상승하고, 2018년도에 전년도 대비 17.4%가 상승하였으며, 2019년도에는 전년도 대비 25%가 상승하는 등 그 폭이 크다. 더군다나 쟁점증여재산이 위치한 OOO 1동은 OOO아파트 전체 단지와 함께 재건축이 진행될 수 있는지 여부가 다투어졌는데, 비교대상 재산은 2018.1.18. 거래된 것으로 OOO아파트 전체가 한 단지로 재건축이 진행될 것으로 예상되던 시점이었고, 청구인들이 쟁점증여재산을 증여받을 때에는 OOO아파트 1∼2동이 강화된 정밀안전진단을 통과하지 못하여 재건축 불가 판정을 받아 한단지로의 재건축이 불확실한 상황이었으므로, 평가심의위원회 심의를 신청할 수 있는 전제가 충족되지 아니한다.
(5) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 같은 법 시행령 제49조 제4항의 (해당 재산과) 유사한 다른 재산의 요건을 규정하고 있는데, 그 중 제1호 다목은 “평가대상 주택과 공동주택의 가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택의 5% 이내일 것”이라는 내용을 규정하고 있다. 이러한 규정을 적용할 때, 평가대상 주택과 유사한 다른 재산(주택)의 공동주택가격의 차이를 산정할 때 같은 시점의 공동주택가격을 비교할 것이 아니라, 평가대상 주택(해당 재산)에 대한 평가기준일(증여일)의 공동주택가격과 유사한 다른 재산(주택)의 거래시점의 공동주택가격을 가지고 비교하여야 하는바, 앞서 살펴본 것과 같이 2018년도 비교대상 재산의 공동주택가격(OOO원)과 쟁점증여재산의 2019년도 공동주택가격(OOO원)은 약 15% 차이가 나므로, 비교대상 재산의 매매사례가액을 쟁점증여재산의 유사한 다른 재산으로 볼 수 없다.
(1) 청구인은 비교대상 재산의 거리가격을 쟁점증여재산의 유사 매매사례가액으로 할 수 없다고 주장하나, OOO지방국세청 평가심의위원회를 거쳤으므로 쟁점증여재산과 비교대상 재산이 동일 면적·위치·방향 및 동일한 공동주택시가인 점에서 유사재산에 해당하고, 비교대상 재산의 매매계약일로부터 쟁점증여재산의 평가기준일(증여일)까지의 기간 중 형태·이용상황·주변의 환경 변화가 없고, 공동주택 가격도 큰 변동이 없으므로, 상증세법 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서 규정에 따른 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상 재산의 2018년도 거래가액을 쟁점증여재산의 평가기준일(증여일) 현재의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 규정하는 매매·감정·수용·공매 등을 의미하는 “매매등”은 열거규정이 아닌 예시규정에 불과하여 유사 물건의 매매사례가액을 포함한다고 해석하여야 하고, 이를 전제로 상증세법 시행령 제49조의2 제1항 제1호에서 매매등의 가액의 시가인정을 평가심의위원회의 심의대상으로 규정하고 있으므로, 해당 재산과 유사한 다른 재산의 매매사례가액도 평가심의위원회의 심의대상에 해당한다.
3. 심리 및 판단
① 처분청이 당초 청구인들의 증여세 신고를 받아들였음에도 불구하고, 그 이후 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가심의위원회를 신청하여 쟁점증여재산의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중의 비교대상 재산의 매매에 따른 그 거래가액(유사매매사례가액)을 쟁점증여재산의 평가기준일 당시의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분의 당부
② 쟁점증여재산의 평가기준일 당시의 공동주택가격과 비교대상 재산의 매매 당시의 공동주택가격을 각 비교하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 다목의 요건 충족 여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정되기 전의 것) 제15조[평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다. (가) 증여세 경정결의서 및 OOO지방국세청 평가심의위원회의 평가 결정서(2021.5.21.)에 의하면, 청구인들은 쟁점증여재산의 경우 당초 유사매매사례가액이 없다는 이유로 공동주택가격(OOO원)으로 평가·신고하였으나, 처분청은 신고시인 이후 OOO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하여, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 확장된 평가기간(증여일 전 2년) 내인 2018.1.18. 매매계약된 비교대상 재산의 매매가액 OOO원을 쟁점증여재산의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부를 의뢰하였고, 평가심의위원회는 쟁점증여재산과 비교대상 재산은 유사재산에 해당하고, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 후 비교대상 재산의 2018년도 매매가액 OOO원을 쟁점증여재산의 평가기준일(증여일) 현재의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 사실이 나타난다. (나) 처분청이 제시한 쟁점증여재산과 비교대상 재산의 비교는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점증여재산과 비교대상 재산의 비교 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 처분청이 증여세 신고시인을 하였으므로 그 후 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상 재산을 쟁점증여재산의 시가로 인정하는 것은 부당하다고 주장하나, 아래와 같은 사정에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
1. 상증세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일인 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있으나, 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하여 상속재산과 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 가격의 범위를 확장하고 있다.
2. 또한, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문은 법 제60조 제2항에서 시가의 범위를 확장한 것에 대하여 평가기간을 설정하여 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간을 평가기간으로 규정하고 있으나, 각 호 외의 부분 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 재산의 매매에 따른 그 거래가액을 증여재산의 시가로 인정되는 것에 포함한다고 규정하여 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 가격에 대한 평가기간의 범위를 확장하고 있다.
3. 나아가, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 제1항을 적용할 때 증여재산의 경우 평가기준일 전 3개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(이하 “유사매매사례가액”이라 한다)을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. 그런데 위 상증세법 시행령 제49조 제4항이 “제1항을 적용할 때”라고 규정하여 평가심의위원회의 자문을 거친 확장된 평가기간을 규정하고 있는 제1항 각 호 외의 부분 단서의 적용을 배제하고 있지 아니한 이상, 유사매매사례가액도 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다 하겠다(조심 2017서92, 2017.3.30., 조심 2022서1883, 2022.4.29. 등 다수 같은 뜻임).
4. 결국, 비교대상 재산은 쟁점증여재산과 같은 동·같은 라인에 위치한 아파트일 뿐만 아니라 전용면적과 공동주택가격이 각 동일한바, 상증세법 시행령 제49조 제4항이 규정하고 있는 면적·위치·용도 등이 쟁점증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당한다 할 것이다. 나아가 비교대상 재산의 매매에 따른 그 거래가액, 즉 유사매매사례가액이 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문에 기재된 평가기간(평가기준일 전후 3개월) 내에 있었던 것은 아니지만, 비교대상 재산은 쟁점증여재산과 비교하여 볼 때 같은 동·같은 라인·같은 방향·같은 면적의 아파트로 층만 달리할 뿐이어서 쟁점증여재산과 달리 매매계약시점(2018년 1월경)과 평가기준일(2019.1.11.) 사이의 기간 동안 가격 변동의 특별한 사정을 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, OOO지방국세청 재산평가심의위원회가 쟁점증여재산과 비교대상 재산이 유사한 다른 재산에 해당하고 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하면서 비교대상 재산의 매매사례가액을 평가기준일 현재 쟁점증여재산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여, 청구인들은 쟁점증여재산의 평가기준일 당시의 공동주택가격과 비교대상 재산의 매매 당시의 공동주택가격을 각 비교하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 다목의 요건 충족 여부를 판단하여야 한다고 주장하나, 아래와 같은 사정에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
1. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목은 같은 법 시행령 제49조 제4항의 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”의 판단 기준을 규정하고 있다.
2. 그 중 다목은 위 다른 재산이 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것이라고 규정하고 있으므로, 이러한 공동주택가격의 차이는 동일한 시점에서의 차이를 의미한다고 해석하는 것이 타당하다 하겠다.
3. 이 건 처분에 있어서, 쟁점증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산인 비교대상 재산은 비교대상 재산의 매매계약일이 속한 2018년과 평가기준일이 속한 2019년의 공동주택가격이 각 동일한바, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 요건을 충족하는 주택에 해당한다 하겠다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.