[요지] 청구인이 쟁점부동산의 양도소득을 계산하기 위하여 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우에 해당하는 점, 쟁점부동산의 건물분의 양도당시까지 철거되지 아니하고 매매대상에 포함되었고, 양도당시 또는 그 직전까지 임차인들이 거주 또는 사용한 것으로 보여 재산적 가치가 전혀 없다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인이 쟁점부동산의 양도소득을 계산하기 위하여 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우에 해당하는 점, 쟁점부동산의 건물분의 양도당시까지 철거되지 아니하고 매매대상에 포함되었고, 양도당시 또는 그 직전까지 임차인들이 거주 또는 사용한 것으로 보여 재산적 가치가 전혀 없다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) (쟁점① 관련) 쟁점부동산의 건물분은 실질적인 가치나 기능이 상실되어 그 가액이 OOO원으로, 토지분과 건물분의 가액구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니하여소득세법제100조 제2항 및 제3항이 적용되지 아니하므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다. (가) 쟁점부동산의 건물은 노후화되어 그 가치가 실제 OOO원으로 보아야 한다.
1. 건물가액이 얼마인지 여부는 계약당시의 계약내용이나 매매목적, 토지와 건물 현황, 거래 전․후의 사정 등을 종합하여 판단하여야 하고, 본 계약은민법상 자유계약의 원칙(계약체결의 자유, 상대방 선택의 자유, 내용결정의 자유, 방식의 자유)에 따라 이해가 상반되는 매매계약 당사자의 진정한 합의에 따른 계약으로서 거래관행을 벗어나거나 조세회피를 의도한 것이 아닌 정상적인 거래에 해당할 뿐만 아니라 쟁점부동산 매매계약서에도 ‘매매대금은 토지 매매대금으로 OOO원’으로 기재되어 있고 비고란에 ‘매매대금 OOO원은 건물이 노후화되고 매수인이 상가 등 신축사업을 하기 위하여 잔금청산 후 철거하는 조건이므로 건물대금 없이 전액 토지대금으로 한다”라고 분명하게 기재되어 있다
2. 청구인은 쟁점부동산의 건물이 40년이 지난 노후화된 건물로서 건물신축 등으로 세입자가 전부 퇴거된 상황으로 재산적 가치가 없다고 보아야 한다. 쟁점부동산 중 쟁점①주택의 사용승인일은 1979.1.2.이고, 쟁점②주택의 사용승인일은 1978.7.13.로, 세법상 내용연수가 많이 경과하여 실질적으로 건물 노후화가 심하였고, 쟁점부동산 매매계약서 제6조 마항의 “계약금 지급시, 매도인은 매수인에게 도시계획변경 및 건축인허가와 관련하여 동의서 및 인감증명서(도시계획변경심의용 1부, 건축인허가용 1부)를 제출하고”라고 기재된 바와 같이 매매계약 후 바로 2020년 7월에 매수인에게 도시계획 변경․건축인허가 동의서 및 인감증명 등 관련서류를 제출하였으며, 매수인은 2020.8.3. OOO에게 “OOO 역세권 청년주택 개발사업을 위한 사전검토 신청”을 하였고, 제6조(기타) 가항의 “매도인은 소유권 이전일까지 매도인의 비용으로 명도를 완료하여야 한다”는 규정에 따라 세입자들에게 상가 등 신축사업으로 곧 철거된다는 사실을 알리고 청구인이 명도비용을 부담하면서 2020년 7년부터 2020년 10월까지 전부 퇴거시켰다. 또한 2020.10.30.부터 2020.11.9.까지 세입자들의 미납 전기요금 및 수도요금을 정산하였고, 한전의 고객종합정보에서도 2020.9.9. 전기가 해지되었음이 확인된다. 즉 잔금일 이전에 세입자들에게 상가 등 신축사업으로 곧 철거된다는 사실을 알리고 세입자들을 모두 퇴거시키고, 전기․가스․수도가 모두 해지된 상태에서 잔금청산 이후 매수인이 바로 철거계약을 하고 철거하여 양도일 현재 건물의 물리적인 형태는 존재하나 더 이상 임대도 할 수도 사람이 살 수도 없었으므로 건물로서의 실질적으로 기능과 가치를 상실하였다 (나) 청구인은 쟁점부동산을 매매함에 있어 임의적인 조세회피 의도가 없었다. 청구인이 40년이 지난 노후화된 건물을 매매 전에 철거하는 것이 그리 어려운 일도, 비용도 많이 지출되는 것도 아니어서 청구인이 바로 철거하고 매매하였다면 아무런 문제가 발생하지 아니할 상황이었다. 청구인의 입장에서 철거를 하고 양도를 하던 매수인이 매수 후 바로 철거를 하던 어차피 더 이상 임대할 수도, 사람이 거주할 수도 없다는 사실은 명확하여 철거를 하지 아니한 상태에서 양도하였다. 청구인은 조세를 회피하기 위한 의도로 건물가액을 OOO원으로 한 것이 아니며 이러한 사실은 매수인의 사실확인서에서도 확인된다. (다) 매수인은 쟁점부동산을 매수하면서 건물을 직접 사용하거나 임대할 의도가 전혀 없었다. 매수인은 오로지 상가 등 신축사업을 빨리 시행하기 위해 매수가 시급한 상황이었고, 원래 잔금약정일은 2020.12.29.이나 미리 40여일 앞당겨 2020.11.18. 지급하였다. 매수인이 건물을 직접 사용하거나 임대한 의도가 없었다는 것은 쟁점부동산 매매계약서 제6조 가항에 “매도인은 소유권 이전일까지 매도인의 비용으로 명도를 완료하여야 한다”고 한 사실, 나항에서 “본 계약은 매수인의 사업시행을 전제조건으로 하기에 매도인의 귀책사유(변심 등)를 이유로 해제 또는 해지할 수 없다”고 한 사실, 마항에서 “계약금 지급시, 매도인은 매수인에게 도시계획변경 및 건축인허가와 관련하여 동의서와 인감증명서(도시계획변경심의용 1부, 건축인허가용 1부)를 제출하고”라고 한 사실 등에서 확인할 수 있다. 실제 매수인은 2020.11.18. 잔금지급 후 바로 2020.11.26. 철거업체인 (주)대길공영과의 건축물 철거계약을 하고 철거를 시작하여 2021.2.16. 철거 후 멸실등기를 하였고, 매수인은 현재 상가 등(공동주택 89세대, 오피스텔 65세대, 근린생활시설) 신축사업을 진행 중에 있다.
(2) (쟁점② 관련) 쟁점주택은 양도일 현재 주택의 물리적인 형태는 존재한다 할지라도 상시적이며, 장기적으로 사실상 주거용으로 사용하는 상태가 아니고, 더 이상 사람이 살 수 있는 상태가 아니므로 주택에 해당하지 않는다. (가)소득세법제88조 제2항에는 “주택”이란 “허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있고, 법원(OOO)은 “주택이란 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기유무는 관계없이 주거에 공하는 건물을 말한다”고 판시하고 있으므로 주택해당 여부는 단순히 물리적인 철거시기를 따져 판단하는 것이 아니라 계약당시의 계약서의 내용이나 매매목적, 토지와 건물의 현황, 거래 전․후의 사정 등을 종합하여 상시적이며, 장기적으로 사실상 주거에 공하거나 공할 수 있는 상태인지 등을 감안하여야 한다. 즉 더 이상 사람이 살 수 있는 상태인지 여부에 따라 판단하여야 한다. (나) 쟁점부동산 매매계약 및 상가 등 신축진행 상황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 매매계약 및 상가 등 신축 진행(요약) 이와 같이 청구인은 매매계약 후 2020년 7월 매수인에게 도시계획변경 및 건축인허가와 관련하여 동의서 및 관련서류를 제출하였고, 매수인은 2020.8.3. OOO에게 “OOO 역세권 청년주택 개발사업을 위한 사전검토 신청”을 하였다 또한 세입자들에게 상가 등 신축사업으로 곧 철거된다는 사실을 알리고 청구인이 명도비용을 부담하면서 2020년 7월부터 10월까지 세입자를 전부 퇴거시켰다. 매수인도 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산을 매수하면서 주택으로 사용 또는 임대할 의도가 전혀 없었다. (다) 쟁점부동산은 준공된 지 41〜42년이 지나 내용연수가 훨씬 경과하여 실질적으로 건물 노후화가 심하였고, 쟁점부동산 매매계약은 매수인의 사업시행을 전제조건으로 하였기 때문에 해제 또는 해지할 수 없었으며, 잔금일 이전에 이미 매수인의 상가 등 신축사업에 동의한다는 동의서를 제출하여 매수인은 바로 OOO에게 “OOO 역세권 청년주택 개발사업을 위한 사전검토 신청”을 하였다. 또한 세입자들에게 철거사실을 알리고 모두 퇴거시키고, 전기․가스․수도가 모두 해지된 상태로서 매수인이 바로 철거하여 상가 등 신축사업시행을 하였다.
(1) (쟁점① 관련) 청구인은 쟁점부동산의 건물이 실질적으로 가치나 기능이 상실되어 쟁점건물 가액이 OOO원이고, 이에 따라 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하지 아니하여소득세법제100조 제2항 및 제3항을 적용할 수 없다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 이를 받아들일 수 없다. (가) 쟁점부동산에 대한 매매계약 이전까지 임차인으로부터 임대료 등의 수익이 계속하여 발생하고 있었고, 매매계약 조건에 따라 명도를 한 사실이 확인되고 있음에도 매수인이 쟁점주택 등을 철거할 예정이라는 이유만으로 경제적 가치가 없다고 볼 수 없다. 즉 매수인이 쟁점부동산을 취득한 이후의 사용가치를 고려한 경제적 가치일 뿐 양도일 현재 현존하는 자산인 건물이 경제적 가치가 없다고 볼 수 없다. (나) 청구인이 쟁점부동산의 건물가격을 OOO원으로 산정한 것은 실질에 따른 것이고 이러한 거래에 조세회피 의도가 없다고 주장하나, 결과적으로 쟁점부동산 중 일부 상가점포에 대하여 부가가치세 공급가액을 탈루하였을 뿐 아니라 쟁점주택분에 대한 양도차익에 대한 중과세율 등을 회피한 결과가 발생하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 건물이 사실상 기능과 가치를 상실하였고 세법상 내용연수 연한도 경과하였다고 주장하나, 세법상 내용연수는소득세법상 감가상각비용의 한도를 규율하기 위한 것일 뿐이고, 동 내용연수의 경과여부는 건물의 가치산정에 판단준거의 하나일 뿐이며, 내용연수 경과가 경제적 가치와는 직접적인 요인이 될 수 없다. (라) 청구인의 주장과 같이 설령 건물의 경제적 가치를 고려하여 건물의 가격을 OOO원이라고 하더라도 매매계약일 현재 토지는 주택의 부속토지이므로 중과세율을 적용하여야 함에도, 청구인은 부속토지만을 양도한 것으로 보아 일반세율을 적용한 잘못이 있다.
(2) (쟁점② 관련) 쟁점주택이 주택으로서 가치를 상실하였다는 근거로 청구인이 제시한 세법상 내용연수의 경과 등의 사정은 쟁점부동산의 경제적 가치 산정과 관련이 없다. (가) 법원 판례(OOO)에 의하면, “당해 주택이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실할 정도에 이르지 아니하는 한, 현실적으로 당해 주택이 그 본래의 용도에 따라 사용·수익되었는지 여부와 관계없이 주택으로 본다”라고 판시하고 있으며, ‘양도소득세 집행기준’ 89-154-16에 의하면, 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있고,건축법제2조 제1항 제2호에는 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로 규정하고 있다. 이 건에서 양도일 현재, 쟁점②주택은 2005년부터 각각이 개별주택으로 고시되어 주택분으로 재산세 및 종합부동산세를 납부하여 온 건물로 양도당시까지 쟁점부동산은 임대용으로 사용되어 온 것으로 확인되고 있고, 쟁점①주택만이 일시적인 공가에 불과하며 그 외의 주택과 상가건물 전체는 임대로 공히 사용되어 온 이상 쟁점부동산의 노후로 사실상 사용할 수 없다는 주장은 왜곡된 것이다. (나) 쟁점주택이 세법상 내용연수 경과는 감가상각비에 대한 필요경비 및 손금한도의 연간 범위액을 산정하기 위한 기준일 뿐으로, 이를 근거로 쟁점주택이 주택의 기능을 상실하였다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 일괄양도한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
② 쟁점주택은 양도당시 실제 주택으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부 개정된 것) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. ＜신설 2015.12.15.＞
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(3) 부가가치세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28641호로 일부 개정된 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 처분청의 쟁점부동산 양도가액 안분계산은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점부동산 양도가액에 대한 자산별 안분계산 내역 (나) 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인의 주택보유 현황 (다) 쟁점부동산의 임차인들의 주민등록등본상 전출입내역 등은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 임차인들의 전출입내역 (라) 쟁점건물 2층을 임차하여 휴먼보조기 사업을 하였던 OOO의 명도확인서 상의 퇴거일은 2021.10.30.로 기재되어 있으나, 사업장 이전신고가 2021.11.3.에 있었던 것으로 국세청전산망에서 확인된다.
(2) 청구인 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 매매계약서(2020.6.11.)의 특약사항에는 “가. 매도인(청구인)은 소유권 이전일까지 매도인의 비용으로 명도를 완료하여야 한다.(중략) 마. 계약금 지급시 매도인은 매수인에게 도시계획변경 및 건축인허가와 관련하여 동의서 및 인감증명서(도시계획변경심의용 1부, 건축인허가용 1부)를 제출하고, 건축인허가용 인감증명서와 관련하여 3개월 경과시 신규 인감증명서를 매도인에게 제출하기로 한다”는 내용이 나타난다. (나) 매수인의 사실확인서(2021.6.24.)에는 “매수인은 쟁점부동산을 OOO원에 매수하기로 계약을 하였다. 계약 당시 건물이 노후화가 심하여 당초 청구인이 철거한 후 매도하려고 하였으나, 매수인이 주상복합건물 신축사업을 빨리 진행하기 위하여 당초 계약서상 잔금일인 2020.12.29.을 앞당겨 2020.11.18.에 잔금을 지급하였다. 매수인은 쟁점부동산을 매수한 후 철거를 하고 2021.2.21. 멸실등기를 완료하고 현재 공사 준비중이다”는 내용이 나타난다. (다) 쟁점부동산의 임차인들이 작성한 명도확약서의 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 임차인들의 명도확약서 주요내용 (라) 쟁점부동산에 대한 한국전력 고객종합정보내역에는 전기공급계약이 2020.9.9. 재개발을 이유로 해지한 것으로 나타나고, 미납 전기요금은 2020.9.11. 납부한 것으로 나타나며, 청구인 명의의 OOO의 거래내역에는 2020.10.30.부터 2020.11.9.까지 미납수도요금이 이체되어 지급된 것으로 나타난다. (마) 이외에도 쟁점주택 등의 사진, 쟁점주택 등기부등본(멸실등기 2021.2.16.) 및 매수인의 쟁점부동산에 대한 역세권 청년주택 사전신청 신청서 등을 제시하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물이 매매계약 당시에 철거가 예정되어 있었고 실제로 철거되었으므로 청구인과 매수인 간에 체결된 계약내용에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나,소득세법제100조 제2항에는 ‘양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산’하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에는 ‘토지와 건물 등을 함께 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다’고 규정하고 있어 이는 간주규정 형태로 예외를 허용하고 있지 아니한 점(OOO, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점부동산의 양도소득을 계산하기 위하여 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우에 해당하는 점, 쟁점부동산의 건물분은 양도당시까지 철거되지 아니하고 매매대상에 포함되었고, 양도당시 또는 그 직전까지 임차인들이 거주 또는 사용한 것으로 보여 재산적 가치가 전혀 없다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 양도당시 주택으로서 기능을 할 수 없는 상태라서 사실상 폐가의 상태라고 주장하나, 쟁점주택은 양도당시 또는 그 직전까지 임차인들이 거주한 것으로 나타나 주거의 기능을 상실하였다고 보기 어렵고, 양도당시 주택의 형태를 그대로 유지하고 있었던 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 사진 등의 촬영일자가 나타나지 아니하여 이를 근거로 쟁점주택의 양도당시 주택여부를 판단하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 일괄양도한 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 안분하여 쟁점①주택, 쟁점②주택 및 쟁점건물의 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.