청구인은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니하여 쟁점다세대주택은 종합부동산세법제8조 제2항, 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 규정한 합산배제대상 임대주택 요건을 충족하지 아니하는 것으로 봄이 타당함
청구인은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니하여 쟁점다세대주택은 종합부동산세법제8조 제2항, 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 규정한 합산배제대상 임대주택 요건을 충족하지 아니하는 것으로 봄이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 사실관계 청구인은 쟁점다세대주택을 2003.7.30.부터 현재까지 보유하면서 임대하여 왔고, 쟁점다세대주택의 임대수입은 2020년 기준 OOO원으로서 처분청에 적법하게 임대수입금액 신고 및 종합소득세 납세의무를 이행하여 왔으며, 임대주택 합산배제신고를 적법하게 이행하여 합산배제됨에 따라 2020년도까지는 창업 이후 한 번도 종합부동산세를 납부한 바 없다.
(2) 부과처분의 위법성 (가) 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령 제3조 규정의 취지 임대주택 합산배제신고는 계속사업의 경우 종전 신고분의 변동이 없을 때는 당해 연도에 신고를 생략할 수 있고, 합산배제요건(지방자치단체 임대등록, 세무서 사업자등록)을 갖춘 임대사업자가 합산배제신고기한(9.30.) 내 신고를 못한 경우에도 종합부동산세 납부기한까지 추가로 합산배제신고할 수 있으며, 위 요건을 갖추고도 만일 종합부동산세 납부기한까지 합산배제신고를 못하여 이후 합산배제신고를 한 경우에도 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령 제3조의 합산배제규정을 적용하도록 하고 있는바, 이러한 임대주택 합산배제신고는 납세자의 협력의무이행으로 보고 있다(재정경제부 부동산실무기획단-217, 2007.4.4.). (나) 실질과세원칙의 위배 국세기본법 제14조 제2항 은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득‧수익‧재산‧행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하도록 하고 있다. 청구인이 노령으로 치료차 자녀가 거주하는 미국령 하와이에서 장기간 체류하던 기간 중 정부는 갑작스럽게 민간임대주택에 관한 특별법을 개정‧시행하였고, 이에 따라 OOO구청장은 청구인의 임대등록을 직권으로 말소하였으며, 청구인은 이와 같은 사실을 이 건 종합부동산세를 고지받은 후 인지하게 된바, 신속하게 재차 10년 기간의 장기임대등록을 필하였다. 그러나, 처분청은 2021.6.1. 현재 지방자치단체 임대등록 미필이라는 사유로 청구인에게 이 건 종합부동산세를 부과하였다. 이는 그 실질에 있어 임대요건이 미비되었다거나 절차상의 하자가 있었던 것이 아니라, 실질상 요건을 갖춘 주택임대였음에도 불구하고 단지 지방자치단체의 직권등록말소 사실을 인지하지 못하여 단순히 그 형식을 이행하지 못한 것인바, 이와 같은 사유만으로 징벌적 과세를 하는 것은 실질과세의 원칙에 위배된다. 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 규정은 지방자치단체의 임대사업등록에 대하여 그 형식만 좁은 의미로 한정하는 것이 아니라 실질상 주택임대를 하고 있음을 포괄적으로 포함하는 넓은 취지로 보아야 한다. (다) 신의성실의무의 위배 국세기본법 제15조 는 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 납세자와 똑같이 신의에 따라 성실하게 하여야 할 것을 규정하고 있다. 청구인이 쟁점다세대주택을 임대하면서 2020년 수령한 임대수입은 OOO원인데, 2021년도에 재산세 OOO원을 지방자치단체에 납부하였고, 이 건 종합부동산세 OOO원을 부과받음으로써 총 보유세는 OOO원을 부담하게 되었다. 또한 당해 임대수입에 대하여 종합소득세 OOO원(지방소득세 OOO원 포함)을 납부함으로써 총 합계 OOO원을 세부담을 지게 되었는바, 이와 같은 징벌적 과세는 위법하다고 판단된다. 이는 납세자에 대한 신의성실원칙의 적용요건으로 객관적으로 모순되는 형태의 존재를 배제하고 있는 국세기본법 제15조 의 신의성실의 원칙에도 반하는 것이다.
(3) 처분청 답변에 대한 항변 (가) 종합부동산세 납부기한 내 제출한 임대차계약신고서의 객관적 효력 청구인이 부득이한 사정(질병 치료차 해외 체류)으로 민간임대주택에 관한 특별법 제46조 및 제47조의 규정에 의한 임대등록 및 임대차계약신고를 2021.6.1. 현재 이행하지 못한바 있으나, 종합부동산세 납부기한 내인 2021.12.7. OOO구청 및 OOO구청에 당해 신고를 이행하고 처분청에 제출하였다. 사업장 관할 지방자치단체(OOO)에 제출한 임대차계약신고서(신고증명서)의 내용과 같이 2014.2.14. 또는 2016년, 2019년 이후부터 2021.12.31.까지 계속하여 동일한 임차인에게 임대한 사실이 객관적으로 입증되는바, 청구인의 경우 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정한 주택임대사업장의 요건을 충족한 경우에 해당하여 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령 제3조의 합산배제요건에 부합하는 것으로 사료된다. (나) 합산배제신고는 납세자의 협력의무이행사항이다(OOO 2007.4.4.). 청구인이 사업장 관할 지방자치단체(OOO)에 제출하여 교부받은 신고증명서의 내용과 같이 그 실질에 있어 주택임대사업자의 지위를 2005년도부터 계속하여 유지하여 온 상태로, 종합부동산세 납부기한 내인 2021.12.7.까지 처분청에 합산배제신고를 이행하였는바, 이는 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의한 합산배제요건에 부합하는 것으로 사료된다. (다) “합산배제신고기한 종료일까지 임대사업자로서 임대사업자등록을 한 경우”의 형식적 요건 및 실질상 임대사업자의 지위에 관한 문제 처분청은 청구인이 합산배제신고기한 종료일(2021.9.30.) 이후인 2021.12.6. 임대사업자등록을 하였으므로 법령에 규정한 요건을 미비하였다고 주장하나, 이는 청구인의 임대차계약 신고서(OOO 발행)의 실질내용을 오해한 위법이 있다. 청구인의 경우 주택임대사업자의 지위를 2005년부터 계속하여 유지하여온 상태로 2021.9.30. 현재도 임대사업자의 합산배제요건을 충족하고 있었다. 즉, 2005년 창업 이후 2020년까지 주택임대합산배제요건에 부합하였고, 적법한 임대주택 합산배제신고를 하였으며, 동일한 임차인에게 계속 임대차한 그 실질을 “등록 미비”라는 그 형식만으로 부정할 수는 없다. 청구인의 부득이한 사정(질병치료자 장기간 해외거주)으로 해외에 체류하는 기간 중에 정부의 갑작스런 민간임대주택에 관한 특별법의 개정‧시행으로 OOO구청장의 임대사업자등록 직권말소 조치에 대하여 청구인이 2021.9.30. 임대차계약신고서를 제출하지 못한 사유만으로 주택임대사업자의 지위를 상실하였다면 임대개시일이 2014.10.14., 2016.11.18. 등 다수의 계속임차인과의 임대차계약서를 토대로 이행한 2021.12.7. 임대차계약신고서의 접수처리는 허용되지 않았을 것이다. 국세기본법 제14조 제2항 은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득‧수익‧재산‧행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하도록 하고 있다. 처분청의 “법령 이해의 착오” 주장은 국세기본법 제14조 제2항 의 취지를 오해한 위법이 있다고 사료된다.
(1) 청구인의 주장은 종합부동산세법 및 같은 법 시행령 규정을 오인한 것이고 조세심판례 및 법원의 판례와도 배치되므로 처분청의 처분은 적법하고 청구인의 주장은 이유 없다. (가) 합산배제 신고기한까지 신고를 하지 못한 경우에 종합부동산세 납부기간 이후 임대사업자등록시 합산배제가 가능한지에 대해 살펴보면, 임대주택에 대한 합산배제를 규정한 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은 “과세기준일(6.1.) 현재 법령에서 규정하는 임대주택 등”에 한하여 합산배제를 할 수 있도록 규정하고 있고, 다만 “합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우”에 한하여 “해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다”라고 명확하게 규정하고 있다. 이에 따라 심판결정례(OOO 2012.6.29.)에서도 “‘임대주택 등에 대하여 지방자치단체장에게 등록하여야 인정되는 것이므로 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이후에 임대주택으로 등록된 쟁점주택은 합산배제 임대주택으로 보기 어렵다”라고 하고 있고, 2011.3.31. 대통령령 제22813호로 개정된 종합부동산세법 시행령을 적용한 법원 판결(OOO 판결)에서도 “과세기준일 이후에 임대사업자등록 변경신고를 하여 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함”이라고 판시하며 합산배제 임대주택의 등록 요건의 판단기준일을 “과세기준일”로 보고 있다. 따라서 합산배제 신고기한 이후라도 임대사업자 등록을 하는 경우 합산배제가 가능하다는 청구인의 주장은 종합부동산세법 및 같은 법 시행령에서 명확히 규정하고 있는 법규 내용을 오인한 것으로 판단된다. 이 건의 경우, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 OOO구청에서 청구인에 대한 임대사업자등록을 말소한 사실과 청구인이 합산배제 신고기한(2021.9.30.) 이후인 2021.12.8. OOO구청에 신규 임대사업자등록을 한 사실에 대해서는 다툼이 없는바, 청구인의 임대사업자로서의 지위는 2021.12.8.부터 기산되는 것이고 과세기준일인 2021.6.1. 현재는 지방자치단체에 등록한 임대사업자가 아니므로 법령에서 규정한 형식적 요건을 갖추지 못하였으며, 실제 임대를 하였는지 여부는 합산배제주택에 포함할 사유가 되지 아니하므로 쟁점다세대주택을 과세대상에 포함하여 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다. (나) 임대사업자 등록을 하지 않았더라도 실제 임대를 하는 경우 합산배제가 가능한지에 대해 살펴보면, 임대주택에 대한 합산배제를 규정한 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은 합산배제의 요건으로 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대주택일 것을 요구하고 있고, 이는 법원 판례에서도 “임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함한다”고 판시하여 실질적으로 임대를 하고 있을 뿐만 아니라 지방자치단체에 임대사업자로 등록하여야 하는 형식적 요건도 구비하여야 한다고 보고 있다. OOO, OOO 등에서도 “임대주택으로서 종합부동산세 합산배제대상이 되기 위해서는 시장, 군수, 구청장에게 등록을 신청하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 해야 하는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨”이라고 하고 있다. 그러므로 청구인의 주장은 형식적 요건 또한 갖추어야만 합산배제를 받을 수 있도록 규정한 종합부동산세법의 법리를 오인한 것으로 판단된다. (다) 임대수입에 비해 과다한 종합부동산세 고지는 신의성실의 원칙에 위배되는지에 대하여 살펴보면, 처분청의 처분은 종합부동산세법 및 같은 법 시행령에 기초하여 적법하게 이루어졌으므로 “임대수입에 비해 과다한 세금이 부과되어 신의성실의 원칙을 위반한 부적법한 처분”이라는 청구인의 주장은 종합부동산세 부과 산식을 규정한 “ 종합부동산세법 자체의 부당함”을 주장하는 것으로 파악된다. 그러나, 이는 헌법재판소에서 위헌 여부를 판단할 대상일 뿐, 심판청구에서 부당함을 주장할 사유는 되지 아니할 뿐만 아니라, 법원은 종합부동산세법의 위헌성을 주장한 행정소송에서 “미실현이익에 대한 과세 여부는 입법정책의 문제일 뿐 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로 볼 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 종부세가 헌법에 위반된다고 보기는 어렵다 할 것임” 등으로 판시하여 입법자의 재량을 존중하였으며, 조세심판례에서도 종합부동산세가 헌법상 비례의 원칙을 위반하였다는 주장에 대해 “청구인들이 위헌·위법임을 주장하는 규정들에 관하여 헌법재판소 또는 대법원이 무효로 판단한 사실이 없으므로 위 각 규정들은 일단 유효하다고 보아야 하고, 따라서 처분 당시 유효한 규정들을 근거로 하여 이루어진 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다”라고 하였다. 따라서 종합부동산세법에 근거한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인 항변에 대한 추가답변 (가) 청구인은 2021.12.31.까지 계속하여 동일한 임차인에게 임대한 사실이 객관적으로 입증되고, 종합부동산세 납부기한 내인 2021.12.7.까지 처분청에 합산배제신고를 이행하였으므로 합산배제요건에 부합한다고 주장하나, 법령에서는 합산배제 신고기간 종료일까지 “임대사업자로서 사업자등록을 할 것”을 규정하고 있을 뿐 합산배제신고서 제출과 임대차계약서 제출은 합산배제요건과 관련이 없는바, 청구인은 합산배제신고 여부를 합산배제 요건으로 오인하고 있다. (나) 조세심판원 선결정례에서도 지방자치단체에 임대사업자로 등록하지 않고 임대한 주택은 합산배제 대상이 아니라고 일관되게 결정하고 있고(OOO., OOO, OOO, OOO 등), 청구인은 합산배제 신고기간 종료일(2021.9.30.) 이후인 2021.12.8. 임대사업자등록을 함으로써 법령에서 규정한 요건을 충족하지 못하였는바, 법령에서 규정한 요건에 충족하지 못한 이상 실제 임대하였는지의 여부는 고려 대상이 아니다.
(1) 청구인이 소유한 쟁점다세대주택(9채) 현황은 <별지1>과 같다.
(2) 청구인이 2005.5.27. OOO구청에 등록한 임대사업자등록증에 의하면 청구인은 당초 쟁점다세대주택에 대하여 단기민간임대주택[등록주택 종류: 5년임대주택(민간)]으로 등록한 것으로 나타난다.
(3) 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 민간임대주택 중 “단기민간임대주택”과 “장기일반민간임대주택 중 아파트로 등록하는 매입임대주택”이 폐지되었고, 같은 법 제6조 제5항은 “단기민간임대주택”과 “장기일반민간임대주택 중 아파트로 등록하는 매입임대주택”은 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)이 종료한 날 그 등록이 말소되는 것으로 규정하였다.
(4) OOO구청장은 위 2020.8.18.자 민간임대주택에 관한 특별법 개정 내용에 따라 2020.10.14. 청구인의 임대사업자등록을 직권말소하였는바[OOO(민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 에 따른 자동말소, 말소처리일 2020.8.18.)], 청구인의 쟁점다세대주택 임대사업자 등록 말소와 관련하여 OOO구청장이 처분청에 회신한 공문[OOO] 내용은 다음과 같다.
(5) 청구인은 쟁점다세대주택에 대하여 2021.12.6. OOO구청에 신규로 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 [등록주택 종류: 장기일반민간임대주택(10년)] 을 하였다.
(6) 처분청이 발급한 청구인에 대한 사업자등록증명서(2021.12.1.)의 내용은 다음과 같다.
(7) 청구인이 제출한 임대차계약신고서에 의하면 청구인은 쟁점다세대주택에 대하여 2021.12.7. OOO구청장에게 민간임대주택에 관한 특별법 제46조 에 따라 임대차계약신고를 한 것으로 나타난다.
(8) 청구인은 자신이 주택임대사업자의 지위를 2005년부터 계속하여 유지하여온 상태로 2021.9.30. 현재도 임대사업자의 합산배제요건을 충족하고 있었고, 적법한 임대주택 합산배제신고를 하였으며, 동일한 임차인에게 계속 임대차한 그 실질을 “등록 미비”라는 그 형식만으로 부정할 수는 없다고 주장하면서 청구인의 2021년도 사업장현황신고서, 주택임대사업자 수입금액검토표 등을 제출하였다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 종합부동산세법 제8조 제2항, 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건으로 “ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자”를 규정하고 있고, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 는 “‘임대사업자’란 (중략) 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다”라고 규정하고 있는바, 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 시장‧군수‧구청장에게 등록을 신청하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 해야 하는 것으로 해석된다. (나) 이 건의 경우 OOO구청장은 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 에 따라 2020.10.14. 청구인의 임대사업자등록을 직권말소하였고, 청구인은 2021.12.6.에서야 다시 OOO구청에 신규로 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록[10년(장기)]을 하였는바, 청구인은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자에 해당하지 아니하여 쟁점다세대주택은 종합부동산세법 제8조 제2항, 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 규정한 합산배제대상 임대주택 요건을 충족하지 아니하는 것으로 봄이 타당하다. (다) 따라서 쟁점다세대주택을 2021년 귀속 종합부동산세 과세표준 합산대상 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점다세대주택 내역 <별지2> 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 일부개정 전) 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. <신설 2007. 1. 11., 2020. 6. 9.> (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 일부개정 전) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. ∼ 8. (생략)
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 <2020.8.18>
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018. 1. 16., 2020. 8. 18.>
1. 삭제 <2018. 1. 16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. <개정 2020. 6. 9.>
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2020. 6. 9.>
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <개정 2020. 8. 18.>
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 6. 9.>
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다. <신설 2020. 8. 18.>
1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우
도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 에 따른 정비사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호 에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. <개정 2020.6.9., 2020.8.18.>
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우
4. 제5조 제6항의 등록기준을 갖추지 못한 경우
5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우
8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 경우
9. 제50조의 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우
10. 제48조 제1항 제2호에 따른 설명이나 정보를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
12. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우
13. 그 밖에 민간임대주택으로 계속 임대하는 것이 어렵다고 인정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
④ 임대사업자가 제1항제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. <개정 2020. 8. 18.>
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. <개정 2020. 8. 18.> 제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다. <개정 2018. 1. 16., 2019. 4. 23.>
② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다. <신설 2018. 1. 16.>
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다. <신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>
④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다. <신설 2018. 1. 16.>
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고 또는 제4항에 따른 재신고를 받거나 제2항에 따른 신고를 받고 조정권고하지 아니한 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. <신설 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
⑥ 제1항, 제2항 및 제4항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.