처분청이 제시한 매매사례가액은 그 매매사례가 쟁점부동산과 동일한 공동주택단지 내에 위치하고 동일한 면적이며, 공동주택 공시가격의 차이도 5% 이내에 해당하는 등 상증법 시행령 제49조 및 상증법 시행규칙 제15조의 관련 규정에도 부합하는 것으로 보이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 제시한 매매사례가액은 그 매매사례가 쟁점부동산과 동일한 공동주택단지 내에 위치하고 동일한 면적이며, 공동주택 공시가격의 차이도 5% 이내에 해당하는 등 상증법 시행령 제49조 및 상증법 시행규칙 제15조의 관련 규정에도 부합하는 것으로 보이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각 한다.
(1) 쟁점부동산 소재 OOO는 전용면적 61.74㎡, 84.69㎡, 136.11㎡ 3종류인 총 3개동 251세대(호)의 소규모 아파트단지로 1988년 재개발로 신축되어 33년이 경과한 결과 매매거래가 빈번히 이루어지지 아니하여 시가산정이 매우 어렵다. 더욱이 청구인이 증여받은 쟁점부동산과 같은 전용면적 84.69㎡는 총 45세대로 2019.11.30.부터 2020.12.18.까지 1년 1개월에 걸쳐 단 4회의 거래만 있었고, 2019년 거래분을 제외하면 이 건 증여로 증여세 신고시 시가산정에 참고할 만한 거래는 2020.4.28. 거래신고가 OOO원(9층) 단 1건 뿐이었다(참고로 전용면적 136.11㎡인 90세대도 2019.2.19.부터 2021년 7월까지 1년 8개월에 걸쳐 단 9회의 매매거래만 있었다). (가) 위 2020.4.28. 거래분도 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)에서 규정한 시가로 보는 범위 즉, 증여일(2020.12.14.) 전 6개월(2020.6.14.)에서 48일이 초과(증여계약일로부터는 2일)한 것이어서 당해 증여건으로 증여세를 신고할 당시인 2020.12.18.까지는 유사한 아파트의 매매사례가액이 없는 것(처분청이 사례로 든 쟁점매매사례가액은 매매계약일 후 2021.1.12. 당해부동산을 중개한 공인중개사가 실거래가액을 신고한 것으로 증여세 신고 당시에는 알 수 없는 매매사례가액임)으로 보았고, 상증법 제60조 제3항의 보충적 평가방법에 따른 공동주택 공시가격을 확인한 결과 쟁점부동산의 공동주택 공시가격은 OOO원이다. (나) 증여일 현재(2020.12.14., 증여계약일 2020.10.30.)의 시가산정이 어려워 2020.12.18. 증여세 신고 시 당해 증여재산에 대해 감정평가를 한 후 증여재산가액을 산정하고자 하였으나, 감정평가법인에 문의한 결과 감정수수료가 100만원을 초과한다는 말을 듣고 비용을 절약하고자 2020.4.28. 거래된 같은 면적인 9층(로얄층)의 매매사례가액 OOO원을 참고하고 주위 공인중개사 사무소 등에 시가 등을 탐문한 후 증여재산이 5층인 점을 감안하는 등 나름대로 당해 증여재산의 시가를 OOO원으로 평가하여 신고하였다. (다) 물론 청구인은 증여세 신고 당시 시가가 불분명한 것으로 보고 상증법상 보충적 평가방법에 따른 공동주택 공시가격인 OOO원으로 신고하여도 법적인 하자가 없는 것으로 보았으나, 세무전문가의 조언과 국세청에서 제공하는 법령정보시스템상의 판례나 예규, 인터넷의 아파트시세 등을 참고하여 최대한 성실한 납세의무를 이행하고자 공시가격(OOO원)보다 월등히 높은 가액(OOO원)으로 증여재산가액을 평가하여 관련세액을 납부하였다. (라) 청구인이 인터넷으로 OOO 전용면적 84.69㎡의 시세(네이버-부동산-OOO-시세․실거래가)를 조회한 내용을 보면, 2020년 9월초부터 2020.10.5.까지는 하한가(저층) OOO원에서 상한가(로얄층) OOO원으로, 2020.10.12.부터 2020.10.26.까지는 하한가 OOO원에서 상한가 OOO원으로, 2020.11.2.부터 2021년 1월까지는 하한가 OOO원에서 상한가 OOO원으로 시세가 형성되어 있고, 당해 시세표가 실제 거래된 가액은 아닐지라도 객관적인 입장에서 각 시점별 시세가액을 반영하고 있다고 볼 수 있고 청구인이 증여재산가액으로 평가한 OOO원은 인터넷 시세표와 매우 유사하다. (마) 또한, 청구인은 감정평가법인을 통하여 쟁점부동산과 같은 동으로 층은 다르나 같은 면적(84.69㎡)인 OOO에 대한 감정평가사례를 확인하였는데, 평가금액이 OOO원(가격시점 2020.1.3., 평 가목적 법원경매)으로 산정되어 있어 이를 증여재산가액을 평가하는데 참고하였다. 과세예고통지를 받은 후인 2021.7.22. 청구인은 2021년 8월초 증여받을 당시의 시가를 입증하기 위하여 증여계약일(2020.10.30.)을 가격시점으로 감정평가법인에 소급감정을 요청하였는데, 당해 감정평가법인으로부터 받은 감정평가서상의 평가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)도 청구인이 증여재산가액(OOO원)으로 신고 한 금액과 같음에도 불구하고 과세전적부심사위원회 회의개최시 처분청 직원은 객관적인 자료나 어떤 근거의 제시도 없이 OOO가 재건축추진중이라 감정가액을 인정할 수 없다고 한 사실이 있으나, 당해 아파트단지는 2020.7.7. 재건축추진위원회를 결성한 후 2021.4.23. OOO에 재건축추진을 위한 정밀안전진단을 위한 신청서를 제출하였고 2021.6.29. OOO으로부터 정밀안전진단을 실시하지 아니한다는 결정을 받아 재건축을 추진하지 아니하게 되었으며 감정평가서 작성일(2021.8.10.) 현재 이러한 여러 사정(현장방문 및 재건축 미실시 등)을 반영하여 소급감정평가서가 작성되었음에도 불구하고 이러한 재건축에 대한 정확한 내용도 모른 채 재건축 추진을 강조함으로써 과세전적부심사위원들이 잘못된 의사결정을 하도록 유도하였다. (바) 처분청은 상증법 제49조 제1항의 단서에 규정한 평가기간의 연장에 따라 청구인이 소급감정한 감정평가서의 작성일(2021.8.10.)이 증여세 법정신고기한인 2021.3.31.부터 6개월 이내(2021.9.30.)에 해당되므로 감정가액이 있는 경우 평가심의위원회 심의 후 시가로 볼 수 있음에도 과세전적부심사청구에 대한 결정시 연장기간에 따른 시가로 인정하지 아니한 잘못(청구인 또한 부주의로 과세전적부심사청구시 증여계약일을 증여일로 착오하여 불복이유서를 작성하였지만 증여세 신고시 등기부등본을 첨부하였으므로 처분청도 당연히 증여계약일과 증여일을 검토하여야 할 의무가 있음)도 있다.
(2) 처분청은 청구인이 증여받은 쟁점부동산을 같은 단지 내에 소재한 쟁점매매사례가액으로 평가하여 부과처분을 하였는데, 위 쟁점매매사례가액은 소위 로얄층으로서 공동주택 공시가격과도 많은 차액(2020.1.1. 기준 OOO원, 2021.1.1. 기준 OOO원)이 있었음에도 이러한 차액조정 없이 같은 금액으로 평가함은 부당하고, 더구나 쟁점매매사례가액은 부동산을 중개한 공인중개사가 2021.1.12.에 OOO에 신고한 것으로 확인되어 청구인이 증여세를 신고할 당시(2020.12.18.)에는 이러한 매매사례가 있었는지 조차도 전혀 파악할 수가 없었음에도 불구하고 증여세 신고 후 한참이 지나서야 확인이 가능한 매매사례가액으로 평가하여야 한다는 처분청의 의견은 성실한 납세의무를 다한 청구인에게 가혹하다. 처분청은 청구인이 증여재산가액을 OOO원으로 임의 평가하였고, 소급감정에 의한 쟁점감정가액도 평가기준일(2020.12.14.)과 감정평가서 작성일(2021.8.10.) 사이에 수도권의 부동산가액이 상승기라 하여 인정하지 않고 있다. 청구인이 증여재산가액을 OOO원으로 평가한 것은 여러 가지 사정(유사매매사례가액, 공동주택공시가격, 네이버의 부동산시세, 같은 단지 내 OOO의 감정평가사례 등)을 반영한 시가에 의하여 평가․신고한 것으로 이 건 과세처분은 부당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제24조【증여재산의 취득시기】① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기․등록을 요하는 재산에 대하여는 등기․등록일 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 국세청 전산자료상 조회되는 쟁점부동산의 유사매매사례는 아래와 같다. OOO * 유사 매매사례가액 적용시의 평가기간: 2020.4.30.(증여일 6개월 전)∼2020.12.18.(증여세 신고일) (나) 청구인은 증여세 신고시 쟁점부동산의 증여재산가액 신고액에 대한 별도의 산정근거 자료는 제출하지 아니하였다. (다) 청구인은 과세전적부심사청구시 감정평가 기준시점을 2020.10.30. (증여일), 기준가치를 ‘시장가치’, 감정평가 목적을 ‘일반거래(시가참고)’로 하여 2021.8.10.자로 작성된 감정평가서를 제출하였다
1. 이 건 증여와 관련하여 감정가액 적용시의 평가기간은 2020.4.30.부터 2021.1.30.까지(증여일로부터 3개월)이다.
2. 또한 작성일이 2021.1.31.∼2021.7.31.(증여세 신고기한으로부터 6개월) 이내인 쟁점부동산에 대한 감정가격이 있을 경우 청구인은 작성일로부터 6개월 이내에 상증법 시행령 제49조의2에 따라 평가심의위원회에 심의신청이 가능하다. (라) 쟁점부동산과 매매사례아파트의 주요 비교내용은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산과 매매사례아파트의 주요 비교내용 (단위: 원) OOO
(2) 청구인이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시한 경매 목적으로 2020.1.3.을 가격시점으로 평가된 감정평가사례(OOO)는 아래와 같다. OOO (나) 쟁점부동산(OOO)에 대해 청구인이 AAA(주)에 의뢰하여 작성한 감정평가표(기준시점 2020.10.30., 감정평가서 작성일 2021.8.10.)는 아래와 같다. OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 증여재산가액을 쟁점감정가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시하는 감정평가서상의 쟁점감정가액은 처분청의 과세예고통지를 한 이후 증여재산가액 산정을 위한 목적으로 감정한 가액으로 작성일(2021.8.10.)이 상증법상 평가기간 종료일(2021.3.31.) 이후이고 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액에도 해당하지 않는 점, 청구인이 쟁점감정가액을 상증법 시행령 제49조의2 제5항에 따른 평가심의위원회의 심의대상으로 처분청에 신청한 사실도 없어 평가심의위원회의 심의도 거치지 않은 점 등에 비추어 쟁점감정가액은 시가로 인정하기 어려운 것으로 보이는 반면, 처분청이 제시한 매매사례가액은 그 매매사례가 쟁점부동산과 동일한 공동주택단지 내에 위치하고 동일한 면적이며, 공동주택 공시가격의 차이도 5% 이내에 해당하는 등 상증법 시행령 제49조 및 상증법 시행규칙 제15조의 관련 규정에도 부합하는 것으로 보이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.