현재까지 쟁점토지가 속한 사업지역은 관련법령에 따라 공익사업에 필요한 토지 등에 따른 사업인정을 받은 사실이 없고 쟁점토지 매수인이 쟁점토지가 속한지역에 대한 주택건설사업시행자로 지정된 사실도 없으므로 감면대상에 해당하지 아니함
현재까지 쟁점토지가 속한 사업지역은 관련법령에 따라 공익사업에 필요한 토지 등에 따른 사업인정을 받은 사실이 없고 쟁점토지 매수인이 쟁점토지가 속한지역에 대한 주택건설사업시행자로 지정된 사실도 없으므로 감면대상에 해당하지 아니함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 2004.12.24. OOO 고시로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 한다) 제32조 및 토지이용규제 기본법 제8조 제2항 의 규정에 따라 도시관리계획(지구단위계획) 용도구역으로 지정되었고, 2020.10.14. OOO 고시 제2020-530호 “OOO 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경) 고시”에 따라 도시관리계획 결정(변경) 되었으며, 쟁점토지 매매계약서 목적사항을 보면 “공동주택 신축사업(OOO B블럭)을 추진하기 위해 매수인 AAA㈜이 쟁점토지를 매입하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법에 의한 지구단위계획구역 내 공동주택 신축사업을 진행하는데 필요한 사업부지를 확보하는데 그 목적이 있다.”라고 기재되어 있는바, 쟁점토지는 조특법 제77조에 따른 공익사업을 위한 토지로서 사업용토지에 해당하므로 양도소득세 산출세액의 10% 공제를 적용하여야 한다.
(2) 청구인은 쟁점토지에서 ‘OOO’라는 상호로 1985.3.20. 개업하여 목재가구 제조업을 영위하다가 1999.4.20. 폐업하였고, 청구인의 배우자 BBB가 2015.10.6. 개업하여 부동산임대업을 영위하다가 OOO 도시관리계획 결정으로 부득이하게 공동주택사업 시행자인 AAA㈜에 매도하게 된 것이므로 국민의 주거 안정을 목적으로 시행하는 주택 신축 및 분양사업에 협조하기 위해 양도함으로써 발생한 소득은 조특법 제77조에 따른 양도소득세 감면대상에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지는 2021.5.31. 현재까지 도시관리계획에 따른 주택신축사업인정 고시된 사실이 없고, 매수인 AAA㈜이 쟁점토지를 취득할 당시 사업시행자로 지정받은 사실이 없으며, 협의매수나 수용 등의 절차를 거쳐 양도된 것도 아니므로 조특법 제77조 제1항에 따른 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니한다. 만약 토지 양도 이후 매수인이 사업시행인가를 받은 경우에까지 조특법상 감면 규정을 적용한다면 토지소유자가 사업시행인가 없이 임의로 사업시행을 하는 경우에도 공익사업을 시행한 것으로 인정하는 것이 되므로 이는 공익사업으로 양도인이 부동산에 대한 수용 권한 등을 가진 사업시행자에게 토지 등을 양도하더라도 그 양도가액에 대한 의사결정 권한이 제한될 수밖에 없는 사정을 고려하여 양도소득세 부담을 완화함과 동시에 공익사업의 원활한 시행을 도모하고자 하는 조특법 제77조 제1항의 양도소득세 감면규정의 입법취지에 어긋나는 것이라 하겠다.
(2) 청구인은 쟁점토지에서 목재가구제조업과 부동산임대업을 영위하였으므로 사업용 토지에 해당한다고 주장하나, 청구인의 사업장소재지는 쟁점토지가 아닌 OOO으로 나타나고, 쟁점토지 소재지를 실제 사업용으로 사용하였는지 여부 및 그 사용기간 등이 객관적인 자료를 통하여 확인되지 아니하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하지 아니한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 1987.12.14. 쟁점토지를 취득하여 2020.7.2. AAA㈜에 OOO원에 양도하였고, 2020.9.4. 처분청에게 아래 <표>와 같이 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2021.5.4. 쟁점토지의 양도가 조특법 제77조의 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하는 것으로 보아 2020년 귀속 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. <표> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 OOO (나) 쟁점토지는 OOO 고시 제2004-406호(2004.12.24.)로 국토계획법 제30조 제6항 및 같은 법 시행령 제25조 제5항의 규정에 따라 OOO 도시관리계획(지구단위계획) 구역으로 지정되었고, OOO 고시 제2020-530호(2020.10.14.)로 OOO 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)되고, 국토계획법 제32조 및 토지이용규제 기본법 제8조 제2항 의 규정에 따라 아래와 같이 지형도면이 고시되었으며, 위 도시관리계획상 공동주택용지인 도면번호 A〜E블럭 중 쟁점토지는 B블럭에 해당하는 것으로 나타난다. OOO (다) OOO 고시 제2019-166호(2019.5.24.)에 의하면, OOO시장은 주택법 제15조 제6항 등에 따라 OOO A1블럭 주택건설사업계획을 승인하고 사업추진에 따른 사업시행자로 쟁점토지 매수인인 AAA㈜을 지정하였다. (라) 청구인은 2020.6.30. AAA㈜과 쟁점토지 매매계약을 체결하였는데, 위 계약서 제1조(계약의 목적)에는 “본 계약은 공동주택 신축사업(OOO B블럭)을 추진하기 위해 매수인이 본 건 부동산을 매입하여 국토계획법 등 관련 법에 의한 지구단위계획구역 내 공동주택 신축사업을 진행하는데 필요한 사업부지를 확보하는데 그 목적이 있다.”라고 기재되어 있고, 제3조 및 제5조에는 “ 주택법 제22조 의 매도청구권을 행사할 수 있는 요건이 충족되어 사업승인을 신청하는 날 또는 계약일로부터 90일 이내 중 빠른 날을 거래종료일로 정하고 매도인에게 잔금을 지급한다.”라고 되어 있다. (마) OOO 고시 제2021-120호(2021.3.12.)에 의하면, OOO시장은 국토계획법 제86조 의 규정에 의거하여 OOO 지구단위계획내 도시계획시설(공원․녹지) 사업추진에 따른 사업시행자로 쟁점토지 매수인인 AAA㈜을 지정하였다.
(2) 청구인이 제출한 심리자료 등의 내용은 다음과 같다. (가) 처분청이 발급(2021.3.17.)한 폐업사실증명에 의하면 청구인은 쟁점토지 인근인 OOO 소재지에서 1985.3.20. ‘OOO’라는 상호로 목제품제조업을 개업하여 1999.4.20. 폐업하고, 배우자인 BBB는 같은 소재지에서 2015.10.6. ‘OOO’라는 상호로 부동산임대업을 개업하여 2019.5.20. 폐업한 것으로 나타나고, 인터넷포털 OOO 사진자료에 의하면, OOO 소재지에는 ‘OOO’, ‘OOO’이라는 상호로 철거, 폐기물처리 등의 사업장이 나타난다. (나) 청구인은 배우자 BBB의 2015년 제2기부터 2019년 제1기 과세기간까지의 부가가치세 과세표준증명 및 2015〜2019년 종합소득세 소득금액증명을 심리자료로 제시하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조특법 제77조 제2항에 의한 양도소득세 감면적용 대상은 같은 조 제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지 등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시가 있음을 전제로 하는 것인바, 쟁점토지 매매계약서 목적사항에 “본 계약은 공동주택 신축사업(OOO B블럭)을 추진하기 위해 매수인이 본 건 부동산을 매입하여 국토계획법 등 관련 법에 의한 지구단위계획구역 내 공동주택 신축사업을 진행하는데 필요한 사업부지를 확보하는데 그 목적이 있다.”라고 기재되어 있다 하더라도 2021.5.31. 현재까지 쟁점토지가 속한 사업지역에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역의 토지 등에 대한 사업인정을 받은 사실이 없고, 쟁점토지 매수인인 AAA㈜이 쟁점토지가 속한 OOO B블럭 지역에 대한 주택건설사업시행자로 지정된 사실도 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 적용 대상이 아니고 같은 전제에서 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 (표 생략) 제104조의3【비사업용 토지의 범위】② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등】③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
3. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2 제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지
(3) 조세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16009호로 개정된 것) 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2021년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 "지정 전 사업자"라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2015년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.
(4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2018.12.31. 법률 제16138호로 개정된 것) 제4조【공익사업】이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.
1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업 제20조【사업인정】① 사업시행자는 제19조에 따라 토지등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다.
② 제1항에 따른 사업인정을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 수수료를 내야 한다. 제22조【사업인정의 고시】① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시ㆍ도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시ㆍ도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장ㆍ군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.
③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다. (5) 주택법 제15조【사업계획의 승인】① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (각 호 생략)
② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.
⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 한다. 제21조【대지의 소유권 확보 등】① 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(괄호 생략), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 제22조【매도청구 등】① 제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
(6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조【도시ㆍ군관리계획의 결정】⑥ 국토교통부장관이나 시ㆍ도지사는 도시ㆍ군관리계획을 결정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정을 고시하고, 국토교통부장관이나 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사는 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (7) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30299호로 일부개정된 것) 제25조【도시ㆍ군관리계획의 결정】⑤ 법 제30조 제6항 및 제7항에 따른 도시ㆍ군관리계획결정의 고시는 국토교통부장관이 하는 경우에는 관보에, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수가 하는 경우에는 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군의 공보에 다음 각 호의 사항을 게재하는 방법에 의한다.
1. 법 제2조 제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 계획이라는 취지
4. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항
결정 내용은 붙임과 같습니다.