쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제대상이라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.5.20. AAA(청구인의 모친)으로부터 OOO 외 5호의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 증여받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 2016.12.29. OOO의 주택(이하 “쟁점외주택”)을 취득하여 보유하고 있음을 확인하고, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 쟁점주택은 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되는 주택이 아니라고 판단하여, 2021.11.25. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 2021년 귀속 농어촌특별세 OOO원(합계 OOO원)을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2021년 귀속 종합부동산세 과세내역 중 쟁점주택이 합산배제되지 않고 과세되었는데, 쟁점주택은 청구인의 모친 AAA이 15년간 관리하다 고령 등으로 관리가 힘들어 청구인이 증여받은 것으로, 증여되기 전에는 종합부동산세 과세표준에 합산배제되던 부동산이다. 구청에 확인해보니 정부에서 임대사업자에 대해 합산배제를 적용하지 않도록 하였다고 답변을 들었는데, 다주택자에 대해서 세율을 올려놓고 임대사업자의 주택은 주택대로 합산과세하면 임대사업을 운영ㆍ유지할 수 없도록 하는 문제있는 정책인 것이다. 또한, 이전 사업자는 합산배제하고 신규 임대사업자는 합산배제에서 제외하는 것은, 앞에서는 취득세ㆍ등록세 혜택을 주고 뒤에서는 종합부동산세로 과도한 세부담을 부과하는 잘못된 정책이다. 이처럼 부당한 정책의 결과 청구인은 OOO원에 가까운 세금을 부담하게 되어 임대소득보다 더 많은 금액을 종합부동산세로 부과받았고 내년에는 더 많은 세금이 부과될 예정인데, 이는 약탈적인 과세정책으로 부당한 것이다. 마지막으로 과세기준이 되는 가격도 최근 1∼2년 사이에 급증하였는데 정부가 공시지가 현실화를 명목으로 급격히 올린 것으로, 이는 청구인이 의도적으로 가격을 올린 것이 아니라 코로나19 등으로 인한 집값상승이 원인이어서 청구인이 그 가격에 따라 세금을 부담하는 것은 불합리한 것이다. 아무쪼록 쟁점주택에 대한 합산배제가 적용되어 청구인의 억울함을 해소할 수 있도록 해야할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택을 종합부동산 과세표준에서 합산배제해야 한다고 주장하고 있으나, 종합부동산세법 시행령 제8조 제1항 제8호 나목에 따르면, 2018.9.13. 이후 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 보유한 조정대상지역에 있는 주택은 합산배제대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 따라서, 청구인은 쟁점외주택을 2016.12.29.에 취득하여 보유하고 있었고, 2020.5.20.에 쟁점주택을 취득하였으므로 위 종합부동산세법 시 행령 제8조에 따라 쟁점주택은 합산배제대상에서 제외되는 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2020.5.20. 쟁점주택을 모친 AAA으로부터 증여로 취득하여 아래 <표1>과 같이 임대사업자 등록을 하였다. <표1> 청구인의 임대사업자 등록 현황 OOO

(2) 청구인의 모친 AAA은 아래 <표2>와 같이 지방자치단체에 임대사업자 등록 등을 하였고, 쟁점주택에 대하여 2006년부터 2019년까지 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되어 종합부동산세가 과세된 사실은 없다. <표2> AAA의 임대사업자 등록 내역 OOO

(3) 쟁점주택이 있는 OOO는 국토교통부 고시(국토교통부 공고 제2017-1305호, 2017.9.6.)에 따라 2017.11.10.부터 조정대상지역으로 지정되어 현재까지 조정대상지역 지정이 해제되지 않고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 1)은 합산배제되는 주택에서 제외되는 장기일반임대주택등을 “1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 취득한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택”으로 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점외주택을 2016.12.29.에 취득하여 보유하였고, 쟁점주택이 소재한 OOO가 2017.11.10.부터 조정대상지역으로 지정되었으며, 청구인은 쟁점외주택을 보유하던 중 2020.5.20. 쟁점주택을 모친인 AAA으로부터 증여로 취득하였고, 현재까지 OOO는 조정대상지역에서 해제되지 않았으므로, 쟁점주택은 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제8호 나목 1)에 따라 합산배제대상 주택에서 제외되는 주택에 해당하여, 청구인에게 쟁점주택을 합산하여 종합부동산세를 부과한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

• 나. 제외되는 주택

1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]