제시된 증빙으로 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연 무효에 해당하는 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가가액을 상증세법상의 시가로 보아 청구인들에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
제시된 증빙으로 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연 무효에 해당하는 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가가액을 상증세법상의 시가로 보아 청구인들에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 개별토지의 특수성과 증여계약의 특수성 및 주변시세 등을 감안하여 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항에서 규정하는 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 기준시가로 평가하여 이 건 증여세를 신고한 것은 적법하고, 처분청이 청구인들의 신고가액과 시가와의 차이가 큰 것으로 보고 직권으로 감정평가기관에 의뢰하여 받은 가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 쟁점부동산의 특수성을 고려하지 않은 부당한 것이므로 이 건 증여세 부과처분은 취소되어야 한다. (가) 쟁점부동산 3필지는 획지계획선으로 구획되어 있어 필지별로 따로 건축허가가 불가하고, 특히 토지 3필지 중 면적이 제일 큰 OOO은 준주거지역에 포함되어 있어서 건폐율이 60%에 불과하고 용적률도 일반상업지구의 700%와 비교해 준주거지역과 이면도로에 해당되어 250∼400%에 불과하며, 지구단위계획구역으로 건축물용도 분류 중 불허용도인 자동차 관련시설이 이미 존재하고 있어 더 이상 신축 및 증축이 불가하고, 나머지 필지도 주변 상업지역의 일반적인 시가로 평가하는 것은 무리이다. 또한 쟁점부동산의 임대차현황을 보면 임차인인 OOO자동차공업사의 무허가 건물 사용 및 무단증축에 따른 행정처분으로 임차인이 영업정지처분을 받은 상태에서 임차인이 청구인들을 상대로 하여 임대차계약 위반에 따른 손해배상 및 수선비용 반환 등을 내용으로 소송을 제기하고 있어 청구인들이 새로운 임차인을 구하더라도 본 필지에는 신축, 증축 허가가 나지 않아 주변시세에 맞게 임대료를 받기도 힘든 상황이어서 쟁점부동산에 대한 정상적인 재산권행사가 어려운 상황이다. 이와 같은 상황에도 불구하고 조사청이 의뢰하여 받은 감정평가 내용을 보면, 비교대상토지들은 대부분 거래 즉시 개발을 할 수 있는 하자가 없는 토지이고, 쟁점부동산의 경우처럼 거래가 힘들거나 거래가 성사된다고 하더라도 주변시세보다 낮은 가격으로 거래될 수밖에 없는 토지를 일반적인 토지로 보아 감정가액을 산정하고, 처분청이 이를 근거로 증여재산가액을 산정한 것은 상증세법 관련규정의 취지에 맞지 않는 부당한 처분이라 하겠다. (나) 청구인들은 아버지로부터 쟁점부동산을 증여받으면서 민법상 부담부증여계약을 체결하였는바, 그 내용에 의하면 증여자인 아버지의 사망 이전에 본 건 부동산을 매각하거나 담보 제공 시에는 증여자의 동의를 받아야 하는 것으로 되어 있고, 계약상 부담을 지키지 않거나 증여자의 동의 없이 증여재산에 대한 매각이나 담보제공을 할 경우 증여자는 이 건 부담부증여계약을 해제할 수 있도록 하고 있다. 이처럼 일반적인 증여와는 달리 이 건 증여는 자녀들인 수증자들이 증여자인 아버지에 대하여 특수한 부담을 지는 민법상 부담부증여에 해당하여 수증재산에 대한 완전한 재산권행사를 하기가 현실적으로 곤란하므로 이와 사정을 고려하지 않고 아무 제약이 없는 부동산의 가액을 사례가액으로 하여 평가한 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수는 없다. (다) 상증세법 제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 규정하고 있는데, 쟁점부동산의 경우 개별토지의 특수성으로 인해 이와 직접적으로 유사한 물건의 매매사례가격을 찾는 것은 쉽지 않고, 쟁점부동산 중 일부 지분에 대한 거래가 2건 있는바, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 매매사례가격으로 인정하는 증여재산의 평가기간 내의 거래에 해당하는 2020.7.16.에 1㎡당 OOO원에, 위 평가기간을 조금 지난 2021.4.28.에 1㎡당 OOO원에 거래된 사례가 있다. 위 2건의 매매거래 중 평가기간 내인 2020.7.16.자 거래는 EEE이 FFF 및 GGG에게 쟁점부동산 지분 일부를 양도한 것인데, 이에 대하여 처분청은 해당 거래가 매매가액을 기준시가 상당금액으로 거래한 가액으로 정상적인 교환가격이라 할 수 없고, 특수관계인들 간의 거래로서 매매거래가 실제 이루어졌는지도 불확실하므로 이를 쟁점부동산에 대한 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 의견이나, 이 거래의 당사자인 EEE, FFF 및 GGG은 특수관계에 해당하지 아니하고, 매수인 FFF 및 GGG은 이 건 증여자인 청구인들의 아버지 DDD과 이복형제 간이기는 하지만, 서로 수 건의 송사를 진행하고 있는 등 거래금액을 임의로 조절하거나 상의할 수 있는 사이가 아니다. 또한 상증세법상의 평가기간을 조금 벗어난 거래이기는 하지만 2021.4.28.자 거래의 경우 쟁점부동산 지분 공유자인 HHH이 ㈜III에 지분 일부를 양도한 사례인데, 매도인 HHH은 청구인들의 자매이기는 하지만 아버지를 상대로 지분 반환 소송을 제기하는 등 사이가 좋지 않고, 거래상대방인 ㈜III는 청구인들 및 아버지 DDD과는 아무 관련이 없는 제3자에 불과하므로 위 거래가액도 유사매매사례가액으로 볼 수 있는 것이라 하겠다. 한편 국토교통부 실거래가 조회시스템을 통해 쟁점부동산 증여일 전후 OOO의 토지거래내역을 보면, 제2종일반 주거지역의 경우 대부분 ㎡당 OOO원에 거래된 것을 확인할 수 있으므로 청구인들이 쟁점부동산에 대하여 상증세법상 보충적 방법에 따라 쟁점부동산 중 OOO 토지는 1㎡당 OOO원으로, OOO 및 OOO 토지는 1㎡당 OOO원으로 산정하여 이 건 증여세를 신고한 것은 정당하고, 조사청에서 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액인 1㎡당 OOO원 및 OOO원은 증여 당시의 자산가치가 아닌 향후 최상의 조건에서 정상적으로 매매가 가능한 것을 전제로 하여 평가한 것으로서 부당하다.
(2) (예비적 청구) 설령 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 산정하지 않는다 하더라도 상증세법 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 평가액이라고 할 수 있는 2020.7.16.자 쟁점부동산 지분 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 이 건 증여세 부과처분을 경정하여야 한다.
(3) 처분청의 답변은 아래와 같은 이유로 부당하다. 처분청은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정평가액을 증여재산가액으로 결정한 처분은 정당하고, “청구인들이 주장하는 쟁점부동산의 특수성은 시장가치를 판단하는 감정평가 시 고려대상이 아니고 청구인들이 제시하는 거래사례는 비교가능성이 없는 반면, 이 건 감정평가액은 쟁점 부동산에 대한 정보를 모두 고려하고 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률과 감정평가에 관한 규칙에 따라 적법하게 검토하여 산출된 것으로 쟁점 부동산에 대한 객관적이고 합리적인 평가에 따른 적정한 교환가치를 반영한 시가”라는 감정평가기관의 의견서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산에 대하여는 다음과 같은 이유로 일반적인 시장가치를 판단하는 감정평가방법을 적용하는 것은 적절하지 아니하다. 쟁점부동산은 연접하고 있는 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동OOO 등 3필지가 획지계획선으로 구획되어 있어 필지별 건축허가가 불가하고, 또한 지구단위계획구역으로 지정되면서 건축물용도 분류 중 불허 대상인 자동차정비업 관련 시설이 과거부터 존재하고 있어 같은 용도로는 신축이나 증축이 불가하다. 1974년 경 JJJ이 DDD으로부터 쟁점부동산을 임차하여 OOO자동차공업사를 운영하기 시작하였고, 1997년 JJJ으로부터 동 자동차공업사를 양수받은 KKK이 자동차종합정비업에 필요한 시설을 불법으로 증축하였으며, 1990년대에 지구단위계획 지정으로 쟁점부동산은 자동차정비업 관련 용도로 사용할 수 없게 되어 KKK이 자동차공업사를 양수할 당시 이미 쟁점부동산은 자동차공업사와 관련한 시설로는 신규허가가 나지 않는다는 것을 알고 있었을 것으로 보인다. 또한, 2019년 6월 DDD이 임차인인 (주)OOO자동차공업사와 쟁점부동산 임대차계약을 갱신하면서 기간을 2019년 6월부터 2029년 6월까지 10년 간으로 하고, 쟁점부동산 증여계약시 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 수증자가 그대로 승계하는 내용의 계약서를 2020년 10월에 임차인 ㈜OOO자동차공업자와 체결하였는바, 결국 쟁점부동산은 필지별 개발이 불가하고 용도상 허가대상이 될 수 없는 자동차정비업 사업장으로 사용되고 있는 등 사권이 제한되고 있는 사정을 감안하면 쟁점부동산을 주변 부동산과 같은 기준으로 평가하여 산정한 쟁점감정평가가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 쟁점감정평가액은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한내에 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 가액으로서 이에 따라 과세한 이 건 처분은 정당하다. 2019년 2월 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 감정가액이 있는 경우 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점감정평가액이 쟁점부동산의 특수성, 이 건 증여계약의 특수성 및 주변 시세 등을 반영하지 않아 객관적 교환가치를 반영한 것으로 볼 수 없으므로 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산 가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 특수성은 시장가치를 판단하는데 있어 고려 대상이 아니고, 청구인들이 제시하는 거래사례는 비교가능성이 없어 적정한 교환가치를 반영한 시가로 인정할 수 없다.
(2) 청구인들이 매매사례가액으로 제시한 2020.7.16.자 쟁점부동산 OOO 지분거래는 청구인들의 자매인 LLL이 암투병 중 동거인인 EEE에게 증여한 지분을 DDD의 이복동생인 MMM 및 FFF에게 양도한 것으로서 DDD은 위 양도에 대하여 쟁점부동산의 임대료 편취목적으로 공모하여 소유권이전등기한 것이라고 주장하면서 EEE, MMM 및 FFF를 상대로 소유권이전등기말소 청구소송을 제기하고 있어 실제 매매거래가 이루어졌는지 여부가 불확실하고 위 거래가액은 상증세법 제49조 제1항 제1호 가목의 특수관계인과의 거래 등에 해당하여 그 매매가액을 시가로 볼 수는 없다. 또한 2021.4.28.자 쟁점부동산 지분거래는 이 건 조사청의 감정평가 이후 이루어진 거래로서 양도인 HHH은 DDD의 자녀로서 아버지 DDD을 상대로 지분 반환 등의 소송을 제기한 상황 등을 고려하면 위 매매가액을 상증세법 시행령 제49조 제4항의 유사매매사례가액으로 인정할 수는 없다. 한편 청구인들이 유사매매사례가액이라고 주장하는 위 거래의 1㎡당 거래가액은 OOO원으로서 이는 쟁점부동산의 개별공시지가인 1㎡당 OOO원(2021.5.31. 개별공시지가는 OOO원)에 근접하여 이를 객관적인 교환가치를 반영한 가액으로 볼 수 없고, 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서 규정에 따라 유사매매사례가액에 우선하여 국세청 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 쟁점부동산에 대한 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(3) 청구인들의 항변 내용은 아래와 같은 이유로 부당하다. (가) 청구인들은 아무런 제약 요소가 없는 주변의 일반 부동산 거래가액을 사례가액으로 한 쟁점감정평가액은 시가로 인정될 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산 중 토지의 경우 감정평가법인 2곳 모두 공시지가기준법에 의한 시산가액 산정방법으로 감정평가액을 결정하였고, 감정평가에 관한 규칙제14조 제2항 제1호에 따라 비교표준지와 개별요인 등의 비교를 통해 쟁점부동산과 비교표준지의 차이를 적절히 반영하여 감정평가를 수행하였으며, 필지별 개발이 불가하다거나 지구단위계획 및 장기임대계약 등은 쟁점부동산의 가치를 평가하는데 영향을 미치지 아니하는 것이라 하겠다. 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제1호는 “비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.”고 규정하고 있고, 비교표준지의 선정방법과 관련하여 대법원은 “비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 하나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위 환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변 환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없다.”라고 판시하였다(대법원 2009.9.10. 선고 2006다64627 판결). (나) 청구인들은 2020.7.16. 거래된 쟁점부동산 지분거래 가액을 유사매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 해당거래는 청구인들의 특수관계자들이 연관된 거래로서 거래면적 13.2㎡은 쟁점부동산 전제 면적인 606.1㎡의 2%에 해당하여 이를 시가로 볼 수는 없다. 설령 증여재산 평가기간 내에 쟁점부동산에 대한 유사매매사례가액이 있다 하더라도 국세청 평가심의위원회에 심의 신청하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 시가로 볼 수 있다는 결정을 받은 쟁점감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선하여 적용되는 것이므로 이 건 증여세 부과처분은 정당하다.
① (주위적 청구) 쟁점부동산에 대한 쟁점감정평가액이 시가에 해당하는지 여부
② (예비적 청구) 쟁점부동산의 일부 지분 매매가액을 유사매매사례가액으로 하여 증여재산 가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제68조【증여세 과세표준신고】① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (단서 생략) 제76조【결정․경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(괄호 생략)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다. 제78조【결정·경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들의 쟁점부동산에 대한 이 건 증여세 신고 및 처분청의 결정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 증여세 신고 및 결정 내역 OOO (나) 조사청은 쟁점부동산 증여일인 2020.9.23.을 평가기준일로 하여 감정평가기관에 의뢰하여 받은 감정가액에 대하여 OOO국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2021.6.3. 평가심의위원회는 “2개 감정기관의 감정가액은 평가기준일과 가격산정 기준일이 동일하고, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다.”라는 결정을 하였다. (다) 처분청은 위 2개 감정평가법인이 2020.9.23.을 평가기준일로 하여 2021.4.26. 및 2021.4.27. 작성한 쟁점부동산 청구인별 지분(각 1/3)에 대한 감정가액을 평균한 가액 OOO원을 시가로 보아 이 건 증여세 부과처분을 하였다.
(2) 청구인들이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 쟁점부동산이 지구단위계획구역에 있고 건축물 용도 분류 중 불허대상인 자동차 관련 시설이 존재하고 있어 신축 및 증축이 불가하다고 주장하면서 OOO건축사사무소 대표 NNN이 작성한 이와 같은 내용의 확인서(2021.4.19.자)를 제출하였다. (나) 청구인들은 쟁점부동산 임차인인 ㈜OOO자동차공업사 대표 OOO이 OOO구청장으로부터 받은 “자동차종합검사 지정정비사업자 업무정지 명령서”(2021.4.16.)와 위 OOO이 청구인들을 상대로 하여 제기한 손해배상청구 소송(OOO법원 2021가합OOO, 2021.5.21.) 소장을 심리자료로 제시하였다. (다) 청구인들은 이 건 증여는 증여자로부터 특수한 부담을 지는 민법상 부담부증여를 받은 것으로서 쟁점부동산에 대한 완전한 재산권행사가 현실적으로 어렵다고 주장하면서 증여계약서를 제시하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다. OOO (라) 청구인들은 쟁점부동산 중 1필지인 OOO의 공유지분이 기준시가와 비슷한 수준으로 거래되고 있다고 주장하면서 등기사항전부증명서를 제시하였고, 그 기재내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산 지분 거래 내역 OOO (마) 청구인들은 쟁점부동산이 위치한 OOO 일대의 일반주거지역의 2020년 1〜12월 기간동안의 거래가액을 심리자료로 제시하면서, 제2종 일반주거지역의 경우 1㎡당 OOO원에 거래되었으므로 처분청이 쟁점부동산을 1㎡당 OOO원으로 평가한 가액으로 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 하되 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 경우 평가기준일전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 상증세법 제60조 제2항이 규정한 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”에 포함하되, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 감정이 있는 경우에도 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 이 건 2개의 감정가액은 조사청의 신청에 따라 OOO국세청 평가심의위원회가 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 인정하였고, 제시된 증빙으로 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연 무효에 해당하는 것은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가가액을 상증세법상 시가로 보아 청구인들에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산 일부 지분 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 증여재산 가액을 재산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산 지분 거래의 양도인 EEE은 이 건 증여자 DDD의 사망한 자녀인 LLL의 동거인이고, 양도인 HHH은 DDD의 자녀로서 청구인들과 자매관계이며, 양수인 FFF 및 GGG은 증여자 DDD의 이복동생들로서 증여자 DDD으로부터 위 거래지분에 대하여 소유권이전등기말소청구권 가처분결정을 받은 상황인 점 등을 고려하면, 위 거래가액을 상증세법상 시가로 보는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 보기는 어려우므로 이를 상증세법상 유사매매사례가액으로 하여 이 건 증여재산 가액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.