청구인은 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 조합장등에게 프리미엄 등을 지급하고 분양받았으나 그 증빙이 없어 환산취득가액으로 양도가액을 산정해야 한다고 주장하나, oo재개발조합 사이에 체결된 계약서의 분양가액은 ooo백만원으로 확인되는 점, 청구인이 취·등록세 과세표준금액을 ooo백만원으로 기재하여 납부하였던 점, 조합장 등에게 프리미엄 명목으로 oo백만원을 전달하였다는 사실을 확인할 수 없고, 그 밖의 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점을 고려하면 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산 취득시 중개수수료 및 프리미엄을 수표와 현금으로 지급하였다고 주장하면서, 그 당시 청구인 배우자의 신한은행 계좌 거래내역을 제출하였으나, 거래일자와 금액이 상이하고 출금방식 또한 대체출금된 내역으로, 청구인 주장과 일치하지 않아 위 계좌거래내역을 증빙으로 인정할 수 없다.
(2) 처분청은 OOO 조합장에게 사실여부를 확인하기 위하여 전화통화하였으나, 현재 조합장은 고령의 나이에 치매로 인하여 의사소통의 어려움이 있었고, 조합장의 아들이 대신 답변하였는데, 쟁점부동산은 미분양인 아파트였고 조합장이 따로 거래한다는 것은 말도 안된다는 취지로 답변하였다. 1999년도는 IMF이후 건설업계 불경기로 미분양이 많았던 시기였는바, 쟁점부동산을 프리미엄을 주고 구입하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점아파트를 현대부동산이라는 상호의 중개업체를 통하여 거래를 하였다고 주장하여 처분청이 이를 확인한바, 1999년 당시에 위 상호로 영업하던 중개업체는 존재하지 않았고, 2004년에 같은 사업장에 사업자등록을 한 동일 상호 업체에 청구주장 내용을 확인하였으나, 쟁점부동산 양도에 관여한 사실이 없다고 답변하였다.
(4) 이상과 같이 청구인은 쟁점부동산 양도에 있어 필요경비에 관한 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점부동산 분양계약서상 분양금액이 명확히 확인되므로, 이를 실제거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호 개정된 것) 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. (3) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
(1) 청구인이 1999.9.14. OOO으로부터 쟁점부동산을 취득할 당시 작성한 분양계약서의 주요 내용은 다음과 같다. <쟁점부동산 분양계약서 내용 중 발췌>
(2) 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 취등록세 납부내역에 따르면, 청구인은 ‘분양’을 원인으로 과세표준금액 OOO원으로 하여 취등록세 등 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.
(3) 쟁점부동산 등기사항증명서에 따르면, 청구인은 2020.6.24. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 나타난다.
(4) 청구인의 양도소득세 신고내역(환산취득가액)과 처분청의 결정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 내역 및 처분청의 결정내역
(5) 청구인은 쟁점부동산 취득가액에 관한 증빙으로 다음과 같은 자료를 제시하였다. (가) 조합장에게 지급한 프리미엄 OOO원 및 공인중개사에게 지급한 중개수수료 OOO원: 청구인은 위 금액을 청구인 배우자의 신한은행 계좌에서 인출한 현금 및 수표금액 OOO원 중 일부를 지급하였다고 주장하며 아래 <표2>와 같은 계좌거래내역을 제시하였다. <표2> 청구인 배우자의 계좌거래내역 (나) 청구인이 거래하였다고 주장하는 공인중개소 사업장의 주소에서 현재 영업중인 공인중개소 명함: OOO 대표 홍◯◯이라고 기재되어 있음. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 조합장 등에게 프리미엄 등을 지급하고 분양받았으나, 현재 그 증빙이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 쟁점부동산 취득가액은 환산취득가액에 의하여 산정하여야 한다고 주장하나, 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에 대한 입증책임은 납세자에게 있으므로(OOO 같은 뜻임), 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 프리미엄 등을 지급하였다는 사실은 청구인이 입증하여야 할 것인데, 청구인과 OOO 사이에 체결된 쟁점부동산 분양계약서에 따르면 쟁점부동산의 분양가액은 OOO원으로 확인되는 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 취·등록세 과세표준금액을 OOO원으로 기재하여 납부하였던 점, 청구인이 제시한 배우자의 계좌거래내역만으로는 청구인이 조합장 등에게 프리미엄 명목으로 OOO원을 전달하였다는 사실을 확인할 수 없는 점, 청구인은 그 밖에 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려하면 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.