쟁점도급계약서는 청구인과 공사업체의 날인이 되어 있고 도급금액이 기재되어 있어 적법한 도급계약서로 보이는 반면, 자체공사를 수행하였다는 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 인정하기 어려움
쟁점도급계약서는 청구인과 공사업체의 날인이 되어 있고 도급금액이 기재되어 있어 적법한 도급계약서로 보이는 반면, 자체공사를 수행하였다는 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점금액은 총공사비 중 일부를 반영한 공사비일 뿐이다. (가) 청구인은 쟁점도급계약서상 수급인 AAA(주)로부터 견적서를 받아 골조공사 등 기본공사는 수급인에게 맡기고 인테리어 등 각종 부대공사는 직접 시공하였다. (나) 견적서를 보면 견적금액은 OOO원(부가가치세 별도)이며, 이 금액에는 설계비, 전기·가스공사, 각층 바닥공사 등 견적 외 추가공사부분은 제외되어 있다고 기재되어 있다. 이 점만 보더라도 쟁점금액이 실지공사금액이 될 수 없음을 분명히 알 수 있다. (다) 청구인이 인테리어 등 부속공사를 직접 시공하게 된 것은 인생에서 처음으로 갖게 되는 상가건물이어서 애착이 커서 고급자재를 사용하다 보니 견적보다 추가로 많은 비용이 소요되었다. 따라서 총공사금액은 견적금액보다 상당히 큰 금액이 소요되었다.
(2) 쟁점도급계약서는 주무관청의 건축요구사항을 충족시키기 위한 형식적 요건에 맞추어 작성한 것이다. (가) 건축 당시건설산업기본법제41조에 의하면 주거용 외의 건축물로서 연면적이 495제곱미터를 초과하는 건축물에 대해서는 건설업자가 시공하도록 규정하고 있어, 수급인과 도급계약을 체결하고 골조공사 등 기본공사만 맡기게 된 것이다. (나) 공사를 시작할 때는 평생을 소유할 생각으로 기본공사 외에는 청구인이 원하는 방향으로 건물을 만들려고 건축을 아는 지인을 공사관리자로 삼아 부대공사를 진행하게 되었다. 보유기간 중 뜻하지 않은 암의 발병으로 원하지 않는 매도를 하게 되었지만 전체공사를 수급인에게 다 맡기지 않고 외장 등의 부분을 직접 공사하게 된 이유는 바로 건물에 대한 애정이 컸기 때문이다. (다) 청구인은 쟁점도급계약서상 도급공사를 수급인인 AAA(주)가 행한 사실을 부인한 적이 없고, 건설산업기본법의 요건에 따라 기본공사를 수급인에게 맡긴 것이며 쟁점금액은 그에 대한 소요비용이다.
(3) 쟁점도급계약서상 쟁점금액(OOO원)을 총공사비로 본 것은 현실과 지나치게 괴리된 결정이다. (가) 처분청은 건물공사비는 건축자재·인건비와 재료비·현장의 능력에 따라 달라질 수 있다고 주장하나, 현장이 속한 소재지(OOO)와 자재 및 인력조달 여건 등을 고려할 때 당시의 건축시장실태와 동떨어진 낮은 단가의 공사가 가능하여 쟁점금액이 실지거래가액이라고 주장하는 것은 무리가 있다. (나) 쟁점도급계약서가 존재하고, 그 계약서상 쟁점금액이 공사비의 부분적 실질을 반영한다고 하여 실지거래가액으로 보아야 한다면 실체적 진실을 오도할 위험이 크다고 할 것이다. (다) 건축 당시(2014년) 국토교통부장관이 고시한 표준건축비는 제곱미터당 OOO원이고, 지방세 시가표준액으로는 제곱미터당 OOO원, 쟁점금액으로는 제곱미터당 OOO원이다. 쟁점금액은 동일면적 대비 표준건축비의 3분의 1에도 미치지 못하며, 지방세 시가표준액의 70%에 불과하다. (라) 표준건축비와 지방세 시가표준액은 수요와 공급의 원리에 의해 이루어지는 건축물 매매시장의 교환가치적 측면이 아니라 건축물시공이라는 비용적 측면을 바탕으로 하고 있어, 공사비를 나타내는 쟁점금액과 비교할 필요가 있다. 시공자가 직접 작성한 견적서상 금액과 견적 제외금액을 합할 경우 표준건축비는 논외로 하더라도 최소한 지방세 시가표준액 보다는 높은 공사비가 소요되었다는 점은 쉽게 추론할 수 있다. (마) 지방세법은 취득세 과세표준을 정할 때 개인의 경우에는 신고금액과 시가표준액을 비교하여 큰 금액으로 과세표준액을 정하고 있다. 이러한 규정을 둔 것은, 비록 도급계약서가 존재한다고 하더라도 지나치게 낮은 도급금액은 현실적인 건설시장의 공사비를 제대로 반영하지 않은 것으로 보아 도급금액을 부인하고 시가표준액을 과세표준으로 삼은 취지라고 할 것이다(지방세법제10조 제2항).
(4) 취득가액은 현실적 한계로 인해 환산가액으로 할 수밖에 없었다. (가) 청구인은 도급을 준 쟁점금액에 해당하는 기본공사를 제외한 모든 공사는 건설에 경험이 있는 지인의 도움을 받았다. 경험이 없이 직접 신축하다보니 시행착오와 인력관리에도 혼선이 빚어졌으며, 경비지급도 체계적이지 못했다. (나) 당시 직장에 근무하고 있었고, 온통 건물완공에만 관심이 두어져 노임이나 자재구매에 대한 세부적인 증빙자료 관리에 대한 개념이 없었다. 세금계산서를 받는다는 생각도 하지 못했으며, 인력에 대한 노임지급만 하였을 뿐 구체적으로 세부적인 인적사항을 파악하지도 않았다. (다) 이에 따라 지인의 도움을 받았다고는 하나 공사과정에서 자재변경, 건물 미관공사 및 예상치 못한 추가공사의 발생으로 예산보다 많은 경비가 소요되었다. 그럼에도 도급금액에 대한 세금계산서를 제외하고는 사실상 제대로 된 증빙서류를 구하지 못하였다. (라) 이에 따라 쟁점금액은 실지거래가액의 일부만 반영할 뿐 총공사비를 구체적으로 입증할 방법이 없어 양도 당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 계산하는 환산가액으로 하였다(소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제176조의2). (마) 청구인이 매도한 건물은 신축건물이고, 공사비가 실제로 환산가액보다 많이 소요되었다고 하더라도 개인 건축주의 입장에서는 증빙서류를 구비하기 어려운 것이 현실이다. 이에 따라 불리한 조건을 감수하더라도 환산가액을 적용해야 하는 상황에 있다 하겠다. (바) 관련 법령에 따르면, 건물을 신축하여 그 건물의 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우로서 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 가산세를 더한다고 규정하고 있다. 이는 취득가액을 실지공사비로 하는 것을 우선으로 하되, 신축건물의 특성상 증빙자료의 구비 및 관리의 현실적인 어려움을 감안하여 환산가액의 필요성은 인정하면서 동시에 징벌적 규제 조항을 둔 것이라 할 것이다(소득세법제114조의2).
(5) 국세의 부과는 과세의 형평과 납세자의 재산권을 부당히 침해하지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다. (가) 개인이 자체적으로 행한 건물신축공사의 특성을 무시하고 모든 공사가 증빙자료 없이 행해진 것에 대해서만 환산가액을 인정하겠다면, 이는 전체 공사 중 일부의 실지거래가액이 존재하는 건축주에게는 결과적으로 역차별을 부여하는 것과 다름이 없다. (나) 일부 실지공사비가 증빙으로 확인된다 하여, 나머지 공사에 대해서도 증빙자료를 요구하고 증빙을 갖추지 못한 자체공사부분은 필요경비로 인정하지 않겠다면, 이는 과세의 형평과 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 일이라 할 것이다.(국세기본법제18조 제1항)
(6) 청구인은 건물을 신축하는 과정에서 도급공사와 자체공사로 나누어 실행하였고, 시공자가 작성한 견적서와 확인서를 통해 쟁점사항이었던 도급계약서에 대한 공사의 범위가 골조공사 등 기본공사에 국한된 것임이 확인되었고, 견적서와 건물기준시가, 지방세시가표준액, 표준건축비 등을 고려할 때 쟁점금액은 사회적 통념을 벗어난 현저히 낮은 금액이므로 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 환산가액이 아닌 쟁점도급계약서에 근거한 쟁점금액으로 하여 청구인에게 이건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다.
(2) 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).
(3) 청구인은 쟁점도급계약서상 공사계약금액은 공사비 중 골조공사 등 기본공사에 소요된 경비일 뿐 총공사비가 아니므로 처분청이 쟁점금액을 건물의 취득가액으로 본 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점건물의 소유권보존등기와 관련하여 청구인 스스로 그 인허가권자인 OOO에 쟁점도급계약서를 제출하였고, 쟁점도급계약서는 계약당사자의 날인이 되어 있는 등 형식면에서도 진정성을 인정하기에 하자가 없으며, 쟁점도급계산서상 수급인 AAA(주)로부터 매입세금계산서를 수취하여 2014년 제1기 부가가치세 신고시 매입세액을 공제받은 사실도 확인된다. 이에 쟁점도급계약서가 허위가 아니라는 사실에 대하여 청구인과 처분청 간 이견이 없는바, 처분청이 쟁점도급계약서를 쟁점건물 실지거래가액의 근거로 삼은 것은 타당하다.
(4) 처분청이 상기와 같이 과세요건사실 또는 과세요건사실이 추정되는 사실을 객관적 증거에 의하여 상당한 정도로 입증한바, 처분청이 과세처분의 적법성을 상당한 정도로 증명한 경우에는 이를 번복하기 위한 사정은 청구인이 증명할 필요가 있는데(대법원 2014.8.20. 선고 2012두23341 판결 참조), 청구인이 쟁점금액은 신축 공사비용의 일부분에 해당하므로 이를 쟁점건물의 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하며 제시한 자료를 살펴보면, 쟁점건물의 신축공사 중 일부만 시행하였다는 AAA(주) 대표이사의 확인서는 사인 간에 임의로 작성한 문서이고, 공사비 구성 내역 및 견적서 등은 작성자의 날인 등이 없이 공사 종류와 금액만 기재되어 있어 그 형식이나 내용에 비추어 청구인의 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 자료라고 보기는 어렵다. 또한 청구인은 공사관리자를 두고 자체적으로 공사하였다고 주장하나 쟁점금액이 전체 공사비용이 아니라는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점도급계약서에 의하면 공사명이 ‘OOO 근린생활시설 신축공사’라고 기재되어 있어 청구인의 주장대로 토목, 골조 공사 등 일부분만 도급을 하였는지 불명확한 바, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점금액 외에 추가 공사비용이 지출되었다고 볼만한 특별한 사정이 있다고도 볼 수 없다.
(5) 한편, 청구인은 쟁점금액이 표준건축비 등에 미달하여 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 양도차익을 산정함에 있어 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 것인바(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 참조), 건물공사비는 건축자재·인건비와 재료비·현장의 능력에 따라 달라질 수 있으며, 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로, 실지취득가액을 확인하기 어려운 정당한 사정이 있어 환산취득가액 신고가 불가피하였다는 사실이 인정되어야 할 것인데 표준건축비나 시가표준액과 비교하여 현저히 미달한다는 이유는 받아들이기 어려우며, 쟁점도급계약서가 허위로 작성된 것이 아니라면, 쟁점도급계약서에 명시된 공사계약금액이 확인되어 이를 실지거래가액으로 보아야 할 것인바, 쟁점건물의 신축 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 건설산업기본법(2015.8.11. 법률 제13469호로 개정되기 전의 것) 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙) ① 건설공사에 관한 도급계약(하도급계약을 포함한다. 이하 같다)의 당사자는 대등한 입장에서 합의에 따라 공정하게 계약을 체결하고 신의를 지켜 성실하게 계약을 이행하여야 한다.
② 건설공사에 관한 도급계약의 당사자는 계약을 체결할 때 도급금액, 공사기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 계약서에 분명하게 적어야 하고, 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관하여야 한다. 제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사는 건설업자가 하여야 한다. 다만, 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물은 건설업자가 아닌 건축주도 직접 시공할 수 있다.
1. 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물
2. 연면적이 661제곱미터 이하인 주거용 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
3. 연면적이 495제곱미터를 초과하는 주거용 외의 건축물
(4) 수도권정비계획법(2017.1.17. 법률 제14543호로 개정되기 전의 것) 제12조(과밀부담금의 부과ㆍ징수) ① 과밀억제권역에 속하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 건축(신축ㆍ증축 및 공공 청사가 아닌 시설을 공공 청사로 하는 용도변경, 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도변경을 말한다. 이하 같다)하려는 자는 과밀부담금(이하 “부담금”이라 한다)을 내야 한다. 제14조(부담금의 산정 기준) ① 부담금은 건축비의 100분의 10으로 하되, 지역별 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축비의 100분의 5까지 조정(調整)할 수 있다.
② 제1항에 따른 건축비는 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정한다.
③ 부담금의 산정에 관한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2013.7.15. OOO를 매매를 원인으로 취득한 후 2014.7.28. 쟁점건물을 신축하고, 쟁점건물 소재지에 ‘OOO’이라는 상호(2015.5.14. ‘OOO’에서 ‘OOO’으로 상호변경)로 부동산임대업(2014.4.24. 개업)을 영위하다가, 2021.4.29. 쟁점건물 및 토지를 양도하고 2021.10.18. 폐업하였다. (나) 청구인이 2014.5.8. 쟁점도급공사와 관련하여 공급자인 AAA(주)로부터 수취한 전자세금계산서에 따르면, 공급가액은 쟁점금액(OOO원)으로, 부가가치세액은 OOO원으로, 품목은 ‘OOO 근린생활시설 신축공사대금’으로 각 기재되어 있다. (다) 청구인은 2014.7.23. 위 부동산임대업에 대한 2014년 제1기 부가가치세 신고시 AAA(주)로부터 수취한 전자세금계산서상 매입세액(OOO원)을 공제하여 2014.8.18. 부가가치세 OOO원을 환급받은 사실이 나타난다. (라) 청구인은 2021.6.29. 쟁점건물의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항에 따른 환산가액을 적용하여 신고하였고, 처분청은 쟁점건물의 취득가액을 쟁점도급계약서상 쟁점금액을 실지거래가액으로 하여 아래 <표>와 같이 경정·고지하였다. <표> 쟁점건물 및 토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역 ◯◯◯ (마) 건축물대장에 따르면, 쟁점건물은 연면적 OOO, 철근콘크리트구조 지상 3층 제2종근린생활시설이고, 승강기는 승용 1대로 확인되며, 건축주는 청구인이고, 공사 시공자는 AAA(주)(2001.5.7. 개업, 건설업, 계속사업법인)로 기재되어 있으며, 쟁점건물(지상 3층, 제2종 근린생활시설)은 2014.7.28. 사용승인(허가일 2014.3.31., 착공일 2014.4.16.)을 받은 것으로 나타난다. (바) OOO이 처분청에 회신한 청구인과 AAA(주) 간에 2014.4.7. 체결한 쟁점도급계약서는 아래 <그림1>과 같고, 쟁점도급계약서상 공사명은 OOO 근린생활시설 신축공사로, 도급인은 청구인, 수급인은 AAA(주), 공급가액은 OOO원, 부가가치세는 OOO원으로 나타난다. <그림1> 쟁점도급계약서 ◯◯◯ (사) 국세청장이 고시한 건물기준시가 산정방법에 의하여 계산한 쟁점건물의 양도 당시(2021.4.29.) 기준시가는 OOO원이고, 취득 당시(2014.7.28.) 기준시가는 OOO원으로 나타난다.
(2) 청구인이 제시한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 과밀부담금 부과를 위한 2014년도 표준건축비(국토교통부 고시 제2013-824호, 2013.12.24.)는 OOO으로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 취득신고 및 자진납부세액계산서에 따르면, 쟁점건물의 취득세 과세표준액은 사가표준액 OOO원으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 쟁점건물 건설공사 관련 2014년 3월 견적서에 따르면 쟁점건물 건설공사의 견적금액은 OOO원(부가가치세 별도)으로 나타난다. (라) 청구인이 제시한 AAA(주) 대표이사 bbb의 확인서(2022.3.4.)는 아래 <그림2>와 같고, 동 확인서에 따르면 대표이사 bbb는 쟁점건물 공사와 관련하여 시공사로서 건물주인 청구인과 도급 계약시 견적내용 중 주공사인 토목, 골조, 전기, 설비, 소방, 외벽, 타일공사만 시공하고 나머지는 건축주가 직접 시공하기로 하여 쟁점금액(OOO)에 계약하였다는 내용으로 나타난다. <그림2> AAA(주) 대표이사 bbb의 확인서(2022.3.4.) ◯◯◯ (마) 청구인이 제시한 쟁점건물 전체공사의 구성과 공사비 비교는 아래 <그림3>과 같다. <그림3> 쟁점건물 전체공사의 구성과 공사비 비교 ◯◯◯
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 건설산업기본법제22조 제2항에서 건설공사에 관한 도급계약의 당사자는 계약을 체결할 때 도급금액, 공사기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 계약서에 분명하게 적어야 하고, 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관하여야 한다고 규정하고 있는바, 쟁점도급계약서는 계약당사자인 청구인과 AAA(주)의 날인이 되어 있고 도급금액이 쟁점금액(공급가액)으로 기재되어 있는 등 위 규정에 따른 적법한 도급계약서로 보이고, 쟁점도급계약서가 허위가 아니라는 사실에 대하여 청구인과 처분청 간 이견이 없는 점, 청구인이 쟁점건물 신축공사와 관련하여 AAA(주)로부터 쟁점금액(공급가액)의 세금계산서를 수취하여 2014년 제1기 부가가치세 신고 시 동 세금계산서상 매입세액(OOO원)을 공제하여 부가가치세 OOO원을 환급받은 점, (나) 청구인은 쟁점건물을 쟁점도급공사와 자체공사로 나누어 수행하였고, 쟁점도급공사가 토목, 골조 등 기본공사에 국한된 것이라고 주장하며 증빙자료로 견적서 및 AAA(주) 대표이사 bbb의 확인서를 제출하였으나, 건설산업기본법제41조 제1항 제3호에서 쟁점건물(연면적 OOO)과 같이 연면적이 495제곱미터를 초과하는 주거용 외의 건축물의 건축에 관한 건설공사는 건축주가 아닌 건설업자가 하여야 한다고 규정하고 있고, 쟁점도급계약서상 공사명이 ‘토목, 골조 등 일부공사’가 아닌 ‘OOO 근린생활시설 신축공사’로 기재되어 있는바, 쟁점건물은 건설업자인 AAA(주)이 대부분의 건축공사를 수행한 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점도급공사 외 자체공사를 수행하였다는 점을 입증할 수 있는 공사비 지출내역 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제출한 위 증빙자료만으로는 쟁점도급공사가 기본공사에 국한된 것이라는 청구주장을 인정하기 부족해 보이는 점, 설령 청구주장과 같이 쟁점도급공사가 기본공사에 국한된 것으로 볼 수 있다고 하더라도 AAA(주)이 쟁점건물에 대한 대부분의 건축공사를 수행한 것으로 보이는 이상, 쟁점건물을 취득하는데 추가적으로 소요된 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 증빙자료에 의하여 그 지출사실을 입증하여야 할 것이지 취득가액 전체를 환산가액으로 적용할 것은 아닌 것으로 보이는 점, (다) 청구인은 쟁점금액이 시가표준액, 표준건축비 등에 미달하여 쟁점금액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 양도차익산정에 있어서의 기준이 되는 실질거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인 점(대법원 1999.2.9. 선고 97누6629 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 실지취득가액을 쟁점금액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.