청구인이 제시한 쟁점감정가액은 평가기준일인 증여세 과세표준 신고기한을 경과한 소급감정에 의한 것이자 1개 감정기관의 감정평가액으로 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없음
청구인이 제시한 쟁점감정가액은 평가기준일인 증여세 과세표준 신고기한을 경과한 소급감정에 의한 것이자 1개 감정기관의 감정평가액으로 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 아버지 AAA은 청구인에게 쟁점아파트를 증여하기 전에 인근 공인중개사사무소에 시세를 확인하였고, 공인중개사는 2020년 12월에 쟁점아파트와 동일한 112동 소재 아파트가 OOO원, 2021년 1월 OOO원에 각각 거래된 사실이 있다고 하면서, 수리가 필요한 쟁점아파트의 상황을 감안하면, OOO원 정도면 잘 받을 수 있다고 하였다. 청구인은 실거래가를 조회한 결과, 공인중개사가 확인한 시세와 유사하게 2021.2.17. 신고아파트가 OOO원에 거래된 사례가 있어, 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세 신고를 한 것이다.
(2) 부동산은 개별적 상태에 따라 그 가액이 달리 결정되는데, 쟁점아파트는 에어컨 등에 대한 옵션 계약을 하지 않고 분양받았고, 수리해야 할 부분이 있었으며, 세입자에게 임대중이어서 다른 아파트에 비해 매매가액이 상대적으로 낮을 수 밖에 없는 상황이었다.
(3) 청구인은 쟁점아파트의 시세를 정확하게 파악하기 위하여 OOO 주식회사에 감정을 의뢰하였는데, 쟁점아파트는 기준시점을 2021.2.28., 조사기간을 2022.2.10.로 하여 쟁점감정가액OOO으로 평가되었다. 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 공신력있는 감정평가법인이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 엄격하게 감정평가한 것으로, 감정평가시 청구인이 관여한 사실이 없다. 처분청은 쟁점감정가액이 소급감정가액이어서 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다는 의견이나, ‘재산평가 심의위원회 운영규정’ 제26조 제1항에 따르면, “평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후부터 상속세․증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우로서 특별한 사정이 없다고 인정되어 해당 매매등의 가액을 시가에 포함할 경우에는 시가인정심의에 응할 수 있다”고 규정하고 있는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 “납세자가 제시한 감정평가금액(원 감정가액)이 상증세법상 기준금액에 미달하는 경우에는 세무서장 또는 관할 지방국세청장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액(재감정가액)에 의한다”고 규정한 점 등을 고려할 때, 청구인이 제시한 쟁점감정가액을 평가기간이 지난 소급감정이라 하여 인정하지 않는 것은 부당하다.
(4) 행정소송법제26조는 “법원이 필요하다고 인정할 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있고 당사자가 주장하지 아니한 사실에 대하여도 판단할 수 있다”고 규정하여 재산평가와 관련하여 법원은 직권으로 소급감정을 의뢰하고 심리자료를 이용할 수 있는 법적근거를 마련하고 있고, 실제로 대법원OOO은 “시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”고 핀시한 바 있다. 따라서, 청구인이 제시한 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 경정하여야 한다.
(1) 소급감정이 무분별하게 인정되면 법적 안정성이 침해되므로 소급감정 방지를 위해 시가로 보는 감정가액 요건을 강화하여 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두 평가기간 이내일 것으로 개정되었는바, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 증여일인 2021.3.9.부터 1년 가까이 경과한 평가기간 밖의 소급감정이므로 이를 시가로 인정하기 어렵다.
(2) 청구인은 ‘재산평가심의위원회 운영규정’ 등을 예로 들어 과세관청이 소급감정을 부인하지 않는다고 주장하나, 2019.2.14. 대통령령 제29533호로 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 조항에 따르면, 평가심의위원회에 상정할 수 있는 매매 등의 가액은 평가기준일 전 2년 내 발생하거나 평가기간 후 법정결정기한(증여세 신고기한으로부터 6개월)까지 발생한 매매 등 사례가액으로 한정하고 있다. 그러나, 쟁점감정가액은 위 규정이 정한 기간을 경과하여 이루어진 것이므로 평가심의위원회의 심의를 통해 시가로 볼 수 있는 감정가액에 해당하지 아니한다. 또한, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 평가기간 내 감정평가기관이 평가한 감정가액이 법 제61조․제62조․제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은금액에 미달하는 경우 예외적으로 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 한다는 의미이므로, 동 규정을 과세관청이 소급감정을 인정하는 것으로 해석하는 것은 타당하지 아니하다.
(3) 증여재산은 증여일 현재 시가를 가액으로 하고, 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 평가하여 결정하도록 되어 있는데, 쟁점아파트와 신고아파트의 공동주택가격의 차이가 상증세법 시행규칙 제15조에서 정한 5%를 초과하므로 신고아파트를 쟁점아파트의 유사주택으로 볼 수 없고, 결정아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택 단지 내에 있으며, 주거 전용면적과 공동주택가격이 동일하므로 결정아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다(각 호 생략).
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31446호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑦ 법 제60조 제5항 후단에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 “원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 “재감정가액”이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증여세 신고자료 및 결정결의서 등에 의하면 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구인은 2021.3.9. 아버지 AAA으로부터 쟁점아파트를 증여받아 그 시가를 신고아파트의 매매가액OOO으로 하여 증여세를 신고하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트OOO와 신고아파트OOO의 공동주택가격의 차이가 6.4%로, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 요건(공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것)을 충족하지 못한 것으로 보아 이를 부인하고 결정아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2022.3.21. 청구인에게 아래 OOO과 같이 증여세를 결정․고지하였다.
(2) 이 건과 관련하여 제시된 매매사례가액은 아래 OOO와 같고, 대상 아파트들은 동일 단지내 아파트로 주거전용면적이 동일하며, 결정아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하고 있다.
(3) 청구인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시한 공인중개사의 확인서(2022.1.20.)에 의하면, “2020년 12월 OOO는 OOO원, 2021년 1월 OOO는 OOO원에 거래된 것으로 신고되었다”고 기재되어 있다OOO. (나) 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하며, OOO 주식회사가 감정한 감정평가서를 제출하였는바, 작성일은 2022.2.14., 기준시점은 2021.2.28., 감정평가목적은 ‘일반거래(세무서제출용)’, 감정가액은 OOO원이며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준등 관계법령의 규정과 제반 감정평가이론 및 기법을 적용하여 평가하였다고 기재되어 있다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액을 객관적 방법에 의하여 평가하였으므로 이를 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 감정가격이란 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이고, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두를 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 쟁점감정가액은 평가기준일인 증여일(2021.3.9.)부터 11개월 이상 경과한 소급감정에 의한 것이어서 평가기간 이내에 있는 감정가액이 아닐 뿐만 아니라 둘 이상의 감정기관의 평균액이 아닌 1개 감정기관의 감정평가액이므로 이를 쟁점아파 트의 시가로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 결정아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.