[요지] 청구인은 지자체에 쟁점건물과 관련한 신축공사비 산정내역서를 제출하였고 이를 종합소득세 신고시 건설중인 자산가액을 신고하였음에도 달리 장부기재가 실지거래가액과 다르다거나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 제시하지 못하고 있는 등 장부가액을 실지취득가액으로 본 처분에 잘못이 없음
[요지] 청구인은 지자체에 쟁점건물과 관련한 신축공사비 산정내역서를 제출하였고 이를 종합소득세 신고시 건설중인 자산가액을 신고하였음에도 달리 장부기재가 실지거래가액과 다르다거나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 제시하지 못하고 있는 등 장부가액을 실지취득가액으로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물 신축시 실제 지출된 비용은 장부가액보다 훨씬 많으나 이에 대한 적격증빙을 갖추지 못하여 실지취득가액을 정상적으로 계산할 수 없었다. 이는 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액으로 양도소득세 필요경비를 계산하여야 한다. 처분청에서 계산한 쟁점건물의 취득가액은 OOO원(㎡당 OOO원)이나 OOO이 발행한 건물신축단가표에 의하면 2017년 공장건물 신축단가는 ㎡당 OOO원으로 이에 따라 계산한 취득가액은 OOO원으로 확인되므로 처분청이 인정한 취득가액(장부가액)은 OOO에서 인정한 공장건물 신축단가의 52% 수준에 지나지 않고, 청구인이 제출한 적산원가(추정공사견적비) OOO원의 58%에 불과하여 부당하다. 처분청은 OOO의 건물신축단가표는 전국표준건축비단가로 OOO지역 건축비와 단순 비교할 수 없다는 의견이나, 건물신축단가표는 OOO에서 매년 건축물의 용도별로 전국 평균하여 작성된 것으로 지역별로 자재비 등은 차이가 없고 인건비의 차이가 있더라도 부산광역시의 인건비가 전국평균 인건비보다 낮다고 볼 수 없으므로 전국평균 건물신축단가보다 쟁점건물의 신축단가가 적다고 볼 수 없다. 한편 처분청은 적산원가(추정공사견적비)는 실지취득가액이 아니므로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인에 제출한 적산원가는 국토교통부에서 고시하는 규정대로 건축설계도면에서 산출한 물량을 사급공사기준으로 실적공사원가를 적용하여 공사예정금액을 계산한 것으로 실제 투입된 공사비를 상회하지 않는다. 쟁점건물 신축시 실제 지출된 비용에 대한 적격증빙을 갖추지 못하였고 그로 인해 실지취득가액을 정상적으로 계산하지 못하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로, 소득세법 제97조, 같은 법 제114조, 같은 법 시행령 제163조 및 제176조의2 규정에 의하여 취득가액은 환산가액으로 양도소득세 필요경비를 계산하여야 한다.
(2) 청구인은 이 건 양도소득세 조사시 재무제표에 계상된 건물가액 외에 OOO원을 건물 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하며 지출명세서와 금융자료를 제시하였는바, 설령 청구인의 종합소득세 신고서에 첨부된 재무상태변동표상 건설 중인 자산 장부가액을 근거로 쟁점건물의 취득가액을 계산한다 하더라도 추가로 제출된 비용을 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점건물 장부가액은 계약금액 및 만원 미만의 소액 거래내역 까지 포함하고 있어 이를 취득가액으로 보는데 무리가 없다. 청구인은 2017.5.31. OOO구청에 건물취득과 관련하여 신축공사비 산정내역서(취득 부대비용 제외 OOO원)를 제출하였고, 취득세 신고시 제출한 근거서류를 바탕으로 2017년 종합소득세신고서에 첨부된 재무제표상 ‘건설 중인 자산’의 장부가액을 OOO원으로 신고하였다. 처분청은 세무조사 당시 장부가액에 토지 취득세 OOO원이 포함되었고 건물 취득세 OOO원이 누락된 것을 확인하여 최종 장부가액을 OOO원으로 결정하였다. 쟁점토지는 취득당시 기준시가(1㎡ OOO원)에 비해 양도당시 기준시가(1㎡ OOO원)가 4년 만에 무려 45%나 급등 하였음에도 불구하고, 쟁점부동산을 양도가액 OOO원에 일괄 양도하면서 매매계약서상에 정당한 안분기준 없이 쟁점토지를 OOO 및 쟁점건물을 OOO으로 표기하였고, 쟁점토지 거래를 양도차손으로 신고하였는바 합리적이지 않다. 오히려 소득세법 제114조 제5항에 따라 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준을 신고하여야 할 자가 2017년 신축한 건물을 사업용자산으로 장부가액에 표시한 금액을 무시하고 환산취득가액을 적용할 경우 토지 기준시가 상승분(45%)에 비해 건물 기준시가 상승폭(9%)이 낮아 양도소득세 과세표준 산출에 있어 심각한 왜곡이 발생하게 된다. 한편, OOO은 국토교통부 산하 공기업으로 표준지와 표준주택 공시총괄업무를 하는 기관으로, 그 공시하는 건축단가는 전국표준건축비 단가이므로 부산지역 건축비와 단순히 비교할 수 없다. 국세청고시 건물기준시가에 따르면 취득당시 1㎡당 OOO원으로 확인되는데, 이에 건축면적 1,979.61㎡를 곱하면 취득당시 쟁점건물의 취득기준시가는 OOO원으로, 청구인이 재무제표에 기재한 장부가액 OOO원과 큰 차이가 없는 것으로 나타난다. 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 충분하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지거래가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 함에도(대법원 2020.10.15. 선고 2020두41917 판결 참조), 청구인은 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 입증할 어떠한 자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 청구인의 종합소득세 신고서상 기재된 재무상태변동표상 건설 중인 자산 가액을 근거로 쟁점건물의 취득가액을 재계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 청구인은 쟁점건물 취득과 관련하여 인건비 OOO원, 일반경비 OOO원, 건축자재 등 소액카드 결제 지출액 OOO원, 공사비 중 타계정 이체내역 OOO원 총 OOO원을 추가로 지출하였다고 주장하면서 이를 입증하기 위해 본인 명의 OOO은행 금융거래내역(2016.10.18.부터 2017.8.9.까지)을 제출하였다. 그러나 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면 해당계좌에서 청구인의 월별 카드결제대금이 출금되는 것으로 확인되어 제출된 비용이 쟁점건물 취득관련 경비로 인정할 만한 객관적인 자료로 보기 어렵다. 청구인은 복식부기의무자로 회계처리 시 건설 중인 자산 계정을 사용하여 구분 기장을 하였음에도 불구하고, 타사업경비 또는 생활비, 사적비용 등을 건축물 부대비용으로 사용했다고 주장할 뿐 그에 대한 구체적 입증근거는 제출하지 못하고 있고, 오히려 추가로 제출된 금융거래내역에 나타난 지출액은 해당 사업소득 필요경비에 이미 대부분 반영된 것으로 확인된다. ＜표3＞ 청구인 사업소득 신고내역 중 필요경비 OOO 따라서 재무제표에 계상된 건설 중인 자산 가액 외에 OOO원을 쟁점건물 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건물의 장부가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 쟁점건물 취득과 관련하여 부외비용(OOO원)을 인정하여 양도소득세 필요경비를 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인은 2016.11.30. 쟁점토지를 OOO원에 취득한 후 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 보유하다가 2020.3.20. 쟁점부동산을 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)에 양도하였고, 2020.5.27. 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액인 OOO원, 쟁점건물의 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산취득가액인 OOO원으로 하여 계산한 양도소득세 OOO원(양도차익 OOO원, 증빙불비가산세 OOO원)을 신고․납부하였다. (가) 청구인은 2003.10.15. OOO에서 개업하여 “OOO”라는 상호로 가구 등 제조업을 영위하여 오다 2016.10.19. 쟁점②토지로 사업장을 이전하였고, 2017.4.27. 쟁점②토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 제조업을 영위하다가 2020.3.10. 사업을 양도하였다. (나) 쟁점부동산 매매계약서(2020.5.26.)에 의하면, 총 매매대금은 OOO원이고 매매대금 중 토지대금이 OOO원, 건물대금이 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 시공사 ㈜AAA과 2017.1.6. 작성한 도급계약서에 명시된 계약금액 OOO원(부가세 포함)을 포함하여 2017.5.31. OOO구청에 건물취득과 관련하여 신축공사비 산정내역서(취득 부대비용 제외 OOO원)를 제출하였다. (라) 청구인은 쟁점건물 신축과 관련하여 2017년 제1기 부가가치세 조기환급 신고를 하여 고정자산 취득 건물분에 대한 환급금 OOO원을 지급받은 것으로 확인된다.
(2) 처분청은 2021.8.19.부터 2021.10.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 청구인의 종합소득세 신고서상 첨부된 재무상태변동표상 건설 중인 자산 장부가액을 근거로 쟁점건물의 취득가액을 재계산하여, 2021.12.6. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
(3) 청구인은 쟁점건물 취득과 관련하여 부외경비 OOO원이 추가로 인정되어야 한다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 청구인은 일반경비 OOO원, 인건비 OOO원(일용인건비 OOO원 제외), 건설 중인 자산계정이 아닌 타계정에서 이체한 건축비용 OOO원, 카드 등 소액지출 비용 OOO원 합계 OOO원을 쟁점건물 취득과 관련한 부외경비로 인정하여 달라고 주장하고 있다. 쟁점건물 취득과 관련된 부외경비에 대하여 제출된 심리자료는 다음과 같다. ＜표4＞ 2016년 은행계좌에서 인출된 인건비 내역 OOO ＜표5＞ 공사비 중 타계정 이체내역(OOO) OOO ＜표6＞ 공사기간 중 급여 신고내역(타계정이체) OOO ＜표7＞ OOO 급여지급내역(2016년) OOO ＜표8＞ 청구인이 취득세 신고시 제출한 쟁점건물 공사비 내역 OOO (나) 처분청은 조사 당시 쟁점건물 취득세 등 OOO원을 추가로 필요경비로 인정하였고, 그 외 청구인이 부외비용으로 주장하는 금액은 쟁점건물 취득에 따른 필요경비에 해당한다는 점을 인정할 객관적 증빙이 없어 인정하기 어렵다는 의견이다.
(4) 청구인 및 처분청이 제출한 기타 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO에서 발행한 2017년 건물신축단가표에 의하면 ㎡당 건물신축단가는 OOO원이다. 이를 근거로 쟁점건물의 총신축비용을 계산하면 OOO원(쟁점건물 연면적 1,979.61㎡×OOO원)으로 확인된다. ＜표9＞ 용도별 ㎡당 건물신축단가(OOO발행, 2017년 건물신축단가표) OOO (나) 국세청장이 고시하는 건물기준시가에 의하면, 2017년 쟁점건물 신축당시 기준시가는 OOO원, 2020년 양도당시 기준시가는 OOO원으로 확인된다. ＜표10＞ 쟁점토지의 공시지가 변화(2016년～2021년) OOO (다) 2022년 4월 OOO에서 계산한 쟁점건물 적산원가 집계표에 의하면 쟁점건물의 적산원가는 OOO원으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액으로 양도소득세 필요경비를 계산하여야 한다고 주장한다. 소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”으로 취득가액을 산정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의하면 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 “같은 조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 양도시 기준시가에 대한 취득시 기준시가의 비율을 곱하여 환산한 가액”을 취득가액으로 적용한다고 규정하고 있다. 청구인은 2017.5.31. OOO구청에 건물취득과 관련하여 신축공사비 산정내역서(취득 부대비용 제외 OOO원)를 제출하였고, 청구인은 취득세 신고시 제출한 근거서류를 바탕으로 2017년 종합소득세 신고시 재무제표에 건설 중인 자산 가액을 OOO원으로 신고하였으며, 청구인은 이와 달리 장부의 기재가 실지거래가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하지 못하고 있는 점(대법원 2020.10.15. 선고 2020두41917 판결 참조), 쟁점토지는 취득당시 기준시가(1㎡ OOO원)에 비해 양도당시 기준시가(1㎡ OOO원)가 4년 만에 무려 45%나 급등 하였음에도 불구하고 청구인은 쟁점부동산을 양도가액 OOO원에 일괄 양도하면서 매매계약서상에 정당한 안분기준 없이 쟁점토지 OOO 및 쟁점건물 OOO으로 표기하고 쟁점토지 거래를 양도차손으로 신고한 점 등에 비추어 위 장부가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 취득과 관련하여 부외비용(OOO원)을 인정하여 양도소득세 필요경비를 계산하여야 한다고 주장한다. 청구인은 쟁점건물 취득과 관련하여 반영하지 않는 비용으로 인건비 OOO원, 일반경비 OOO원, 건축자재 등 소액카드 결제 지출액 OOO원, 공사비 중 타계정 이체내역 OOO원 총 OOO원을 추가로 지출하였다고 주장하면서 이를 입증하기 위해 본인 명의 OOO은행 금융거래내역(2016.10.18.부터 2017.8.9.까지)을 제출하였으나, 청구인이 제출한 금융거래내역은 그 거래내역에서 청구인의 월별 카드결제대금이 출금되는 것으로 확인되는 등 그 금융거래내역에 나타난 지출액이 건물 관련 경비라고 인정할 만한 객관적인 자료로 보기 어렵고, 청구인은 복식부기의무자로 회계처리 시 건설 중인 자산 계정을 사용하여 구분 기장을 하였음에도 불구하고, 타사업경비 또는 생활비, 사적비용 등을 건축물 부대비용으로 사용했다고 주장할 뿐 그에 대한 구체적 입증근거는 제출하지 못하고 있으며, 오히려 추가로 제출된 금융거래내역에서 나타난 지출액 일부는 해당 사업소득 필요경비에 이미 대부분 반영된 것으로 확인되는 점 등에 비추어, 제출된 자료만으로는 이를 쟁점건물 취득에 따른 부외경비로 인정하기 어려운 것으로 보이므로 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제39조[총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등] ② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조[자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
(3) 지방세법 제10조[과세표준의 기준] 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 제10조의4[원시취득의 경우 과세표준] ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 제14조[시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등] ① 법 제10조의2 제1항에서 "매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액"(이하 "시가인정액"이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 "평가기간"이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.
1. 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우: 그 거래가액. 다만, 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법에 따른 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다. 제27조[과세표준] ① 부동산, 선박, 항공기, 자동차 및 건설기계의 등록에 대한 등록면허세(이하 이 절에서 "등록면허세"라 한다)의 과세표준은 등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항에 따른 과세표준은 조례로 정하는 바에 따라 등록자의 신고에 따른다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제4조에 따른 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제2항에도 불구하고 제23조제1호 각 목에 따른 취득을 원인으로 하는 등록의 경우 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에서 정하는 취득당시가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. 제110조[공장용 건축물] 법 제111조 제1항 제2호 나목에서 "대통령령으로 정하는 공장용 건축물"이란 제조ㆍ가공ㆍ수선이나 인쇄 등의 목적에 사용하도록 생산설비를 갖춘 것으로서 행정안전부령으로 정하는 공장용 건축물을 말한다. 제111조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.