쟁점임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 임대주택 등록이 말소된 후 과세기준일까지 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 임대주택 등록이 말소된 후 과세기준일까지 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 OOO 상공인의 지원을 위하여 1985.7.8. 설립된 비영리기관으로 OOO에 우수인력을 유치하기 위한 목적에서 2014.6.5. 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호의 단기임대주택으로 등록하였으며, 그에 따라 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 적용을 받아 종합부동산세 과세표준 계산시 합산대상에서 배제하여왔다.
(2) 그러던 중 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되어 쟁점임대주택의 등록이 자동말소되었고, 청구법인은 매각방안을 검토하였으나 각종 규제(다주택자의 양도소득세 중과세 등)와 오피스텔시장의 비활성화로 인하여 현실적으로 매각을 할 수 없었고, 향후 추가 과세문제와 관련하여 처분청 등에게 계속적으로 질의하였으나 구체적인 답변을 받지 못하여 그 문제점을 알지 못하다가 과세기준일 이후에야 언론을 통하여 종합부동산세 과세문제 등의 심각성을 알게 되었다.
(3) 청구법인은 OOO 상공인과 근로자의 주거안정 지원이라는 공익목적으로 쟁점임대주택을 매입하여 낮은 임대료로 임대사업을 영위하였으나, 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 임대주택 등록이 말소되었다는 이유만으로 종합부동산세를 과세하는 것은 주거 안정의 논리에 맞지 않을 뿐만 아니라 종합부동산세가 과세될 수 있다는 어떠한 안내와 계도기간도 없이 종합부동산세를 과세하는 것은 국민의 알권리를 침해하는 것이다.
(1) 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따르면 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대주택으로 등록한 임대사업자가 임대하는 주택만을 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않는다고 규정하고 있는데, 청구법인은 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 쟁점임대주택의 등록가 말소된 이후 2021.6.1.에도 쟁점임대주택을 위 법에 따른 임대주택으로 등록한 사실이 없으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.
(2) 청구법인은 쟁점임대주택의 등록이 말소된 후 어떠한 안내도 없이 종합부동산세를 부과한 것은 납세자의 권리를 침해한 것이라고 주장하나, 처분청은 2021.9.14. 청구법인에게 ‘기존 합산 배제 신고된 임대주택이 관련 법의 개정에 따라 폐지된 유형에 해당하여 등록말소되었으므로 합산배제 제외 신고할 것’과 ‘등록임대 말소 관련사항은 관할 지자체에 문의할 것’을 골자로 한 ‘동록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 제외 신고안내문’을 발송하였고, 청구법인은 이에 따라 2021.9.29. ‘종합부동산세 합산배제신고서’를 제출하여 쟁점임대주택에 대하여 합산배제 제외 신청을 하였다.
(3) 청구법인이 쟁점임대주택에 대한 합산배제규정을 적용받기 위해서는 2021.6.1. 이전에 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법상 장기임대주택 등으로 등록하였어야 함에도 불구하고 등록을 하지 않은 것이고, 이는 단순 법령의 부지 또는 착오에 불과한 것이므로 설령 처분청이 청구법인에게 쟁점임대주택의 종합부동산세 부과문제와 관련한 안내문을 발송하지 않았다고 하더라도 이 사건 처분이 부당하게 되는 것은 아니다.
(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 지방세법 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.
5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
⑧ 제1항을 적용할 때 같은 항 제1호 다목, 같은 항 제2호 다목, 같은 항 제7호 다목 및 같은 항 제8호 가목 3)의 요건을 충족하지 않게 된 때에는 해당 과세연도를 포함하여 연속하는 2개 과세연도까지는 합산배제 임대주택에서 제외한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 <2020. 8. 18.> 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 부칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
(1) 민간임대주택에 관한 특별법의 개정내용, 이 사건 처분의 결의서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2013.12.24. 쟁점임대주택을 매매로 취득한 후 2014.6.5. OOO에게 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호의 단기임대주택으로 등록하였다. (나) 그런데, 임대사업자의 공적 의무 강화 등을 통한 주택시장의 안정화를 목적으로 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 임대기간 4년의 단기임대주택 등이 민간임대주택의 유형에서 제외되었고(제2호 제6호 삭제, 아래 <표1> 참조), 이러한 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되며(제6조 제5항), 다만, 위 법 시행일 이전에 단기임대주택의 임대의무기간이 경과한 경우에는 위 법 시행일(2020.8.18.)에 등록이 말소(부칙 제7조)된다. <표1> 등록가능한 임대주택의 유형 주택 구분 신규등록 가능여부 매입임대 건설임대 4년 단기임대 단기 폐 지 폐 지 8년 장기임대 장기일반 허용(다만, 아파트는 불가) 허 용 공공지원 허 용 허 용 (다) 단기임대주택인 쟁점임대주택은 위와 같은 개정내용에 따라 2020.8.18. 임대주택의 등록이 말소되었고, 이에 따라 청구법인은 2021.9.29. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제에서 제외한다는 내용의 ‘임대주택 합산배제 신고서’를 제출하였다. (라) 처분청은 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점임대주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택으로 등록되지 않았다는 이유로 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제2호의 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 쟁점임대주택 등을 종합부동산세 과세물건으로 보아 청구법인에게 아래 <표2>와 같은 내용의 이 사건 처분을 하였다. <표2> 이 사건 처분의 상세내용 OOO (마) 한편, 청구법인은 2022.3.3. OOO에게 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호의 장기일반민간임대주택으로 등록을 하였다(결과적으로, 청구법인이 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택으로 등록하지 못한 기간은 2020.8.19.부터 2022.3.2.까지이다).
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 투기를 목적으로 쟁점임대주택을 매입한 것이 아니므로 쟁점임대주택의 등록이 자동말소되었다는 이유만으로 종합부동산세 합산배제대상에서 제외하는 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 등을 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 조세법률주의원칙 상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임), 쟁점임대주택의 경우 민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 2020.8.18. 임대주택의 등록이 말소된 후 이 사건 처분의 과세기준일(2021.6.1.)에도 여전히 등록되지 않았던 것으로 확인되는 이상 처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.