청구법인은 과세기준일 현재까지 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없고 쟁점주택 사용승인을 받은 후에도 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구법인은 과세기준일 현재까지 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없고 쟁점주택 사용승인을 받은 후에도 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상 주택이다. 청구법인은 종합부동산세법 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에서 규정하는 2018.3.31. 이전에 처분청에 민간매입임대주택에 대한 임대사업자등록을 한 자로서, 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 쟁점주택(아파트)의 공시가격이 3억원 이하이고, 5년 이상 계속 임대하는 것으로 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니하여 종합부동산세 합산배제 대상 주택이다.
(2) 청구법인은 등록 신청을 하지 아니한 것이 아니라 OOO에서 거부하거나 잘못된 행정지도로 신청을 취하하도록 요구하였기 때문이므로 이를 가리지 않고 미등록으로 치부하는 것은 신뢰보호 및 비례‧평등의 원칙에 반하여 부당하다. (가) 당시 민간임대주택법에는 매입임대주택의 경우 매입 대상 주택을 사용승인된 주택으로 한정하는 요건은 없었고, 그 신청은 임의적 사항이며, 또 통상 과세대상 주택은 건축허가나 사용승인 여부를 묻지 않았다. (나) 더구나 OOO에서는 쟁점주택에 대하여 청구법인의 소유 이래 재산세를 계속하여 부과하여 왔음에도 유독 임대사업자 등록 절차에 있어서만 기준을 달리하여 사용승인되거나 대지권을 확보한 건축물로 엄격하게 제한하여 청구법인의 등록신청을 거부하면서 취하를 권유하였는바(민원취하신청서 상단의 날짜, 팩스번호 등을 보면 당시 담당직원이 취하를 권유하였음을 알 수 있음), 이는 행정지도를 잘못한 것이다. (다) 청구법인은 구청 업무담당자의 잘못된 수리거부 및 행정지도에 따라 민원취하서를 제출한 것일 뿐, 당시 민간임대주택법에 따른 등록신청을 한 것은 사실인바, 잘못된 행정지도에 따른 민원취하는 무효이고, 그에 따라 민간임대주택법 소정의 임대사업자등록이라는 요건을 충족한 것으로 보아야 하며, 잘못된 행정지도를 믿고 따른 청구법인의 신뢰는 보호되어 한다.
(3) 청구법인은 2015.9.11. 주택임대업 사업자등록을 하고 실제 쟁점주택을 임대하고 있는 자이다. 종합부동산세법은 당초 수도권의 고액의 부동산을 대상으로 하여 지방세보다 높은 국세를 부과하여 세수재원이 부족한 지방에 교부하여 지방의 균형발전을 기하고자 하는 것인데, 쟁점주택은 지방에 소재하고 있는 소액의 부동산으로 당초 주택 본래의 용도인 주거(임대사업)의 제공을 주된 목적으로 하였고, 대지권조차 확보하지 못하였기에 처분(교환가치의 실현)을 통한 투기적 이익을 취할 수 있는 주 택이 아님을 알 수 있는바, 이 건 처분은 실질과세의 원칙에도 반한다. (4) 종합부동산세법 시행령(2015.12.29. 대통령령 제26763호로 개정된 것) 제3조 제3항에 따라 청구법인은 법인세법에 따라 사업자등록을 한 2015.9.11.에 임대사업자로 간주되었기에 쟁점주택은 합산배제 주택에 해당한다. (가) 청구인이 임대사업을 개시할 무렵인 종합부동산세법 시행령(2015.12.29. 대통령령 제26763호로 개정된 것) 제3조 제3항에서 “다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. (나) 위 규정은 개별 호실에 대하여 임대사업자등록 대상 주택이나 공동주택을 처리할 수 없는 다가구주택, 그 밖의 주택에 대한 것이므로 쟁점주택과 같이 인‧허가 등 적법한 절차를 밟지 못하여 임대주택법에 따른 등록을 할 수 없게 되거나 어려운 주택에도 유추하여 적용하여야 할 것이다. (다) 따라서 쟁점주택이 인‧허가 등의 절차 미비로 민간주택임대법 소정의 공동주택으로 인정받지 못하여 임대사업자등록을 할 수 없는 경우에 해당되고, 당시 법령에 따라 법인세법에 따라 사업자등록을 한 2015.9.11.에 임대사업자로 간주되었기에 쟁점주택은 합산배제 주택에 해당한다.
(1) 종합부동산세법 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표 준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.
2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조 제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
(1) 청구법인은 2015.9.11. OOO 소재 공동주택(지상 10층의 아파트) 4채의 건물을 취득하였고(당시 대지권은 취득하지 못함), 2019.2.27. 대지권 등기를 하였다.
(2) 청구법인의 임대사업자등록 내역은 다음과 같다. (가) 청구법인은 2015.8.28. 주택임대업을 사업목적으로 하여 설립된 법인으로 2015.9.11. 관할세무서에 업종을 주택임대업으로 하여 사업자등록(367-81-*)을 하였다. (나) 청구법인은 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재까지 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록되어 있지 아니한데, 청구법인이 관할구청에 임대사업자로 등록하지 아니한 사유에 대해 소명한 내용은 아래와 같다. OOO (다) 청구법인이 제출한 취하신청서에 따르면 청구법인은 2015.9.18. “개인 사정으로 인하여 민원서류를 취하코자 한다”며 OOO장에게 임대사업자 등록에 대한 취하신청서를 제출한 것으로 나타난다.
(3) 처분청의 과세처분 내역은 다음과 같다. (가) 청구법인의 2021년 귀속 종합부동산세 과세대상인 주택의 명세는 위 <표1>과 같고, 처분청의 2021년 귀속 종합부동산세의 결정내역은 아래 <표2>와 같음 <표2> 종합부동산세 과세내역 OOO (나) 청구법인의 사업연도별 종합부동산세 납부내역은 <표3>과 같음 <표3> 연도별 종합부동산세 납부내역 OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 관할구청의 잘못된 행정지도로 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 못하였으나, 세무서에 임대사업자등록을 하여 임대사업을 하고 있으므로 쟁점주택을 합산하여 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 합산배제 임대주택의 범위를 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하는 임대주택에 해당하기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하여야 할 것이나, 청구법인은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재까지 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없는 점, 청구법인은 사용승인을 사유로 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 하지 못하였다고 주장하나, 2019.11.19. 쟁점주택의 사용승인을 받은 이후에도 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하지 아니한 점, 청구법인이 임대사업자등록 신청을 자진 취하한 사실만 확인될 뿐, 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 간주될 사유를 확인하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.