청구법인이 제시한 쟁점감정가액은 청구법인측에서 선정한 감정평가법인이 감정한 것으로 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 종전자산 공시지가 상승률과 감정가액 상승률이 상당한 차이가 있는 등 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 않은 것으로 볼 수 있는 측면이 있으므로 합리성이 담보될 수 있도록 종전자산의 취득일 현재의 시가를 재조사하는 것이 타당함
청구법인이 제시한 쟁점감정가액은 청구법인측에서 선정한 감정평가법인이 감정한 것으로 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 종전자산 공시지가 상승률과 감정가액 상승률이 상당한 차이가 있는 등 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 않은 것으로 볼 수 있는 측면이 있으므로 합리성이 담보될 수 있도록 종전자산의 취득일 현재의 시가를 재조사하는 것이 타당함
[주 문] OOO서장이 2021.11.29. 청구법인에게 한 2019사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 토지 및 건물의 취득가액을 산정함에 있어 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 종전감정가액이 종전자산의 시가에 해당된다고 보기 어렵다. (가) 종전감정가액은 사업시행인가일(2014.3.7.)을 평가기준일로 하여 약 2개월(2015.2.23.〜2015.4.10.) 동안 평가된 금액으로, 그 감정평가기준일이 청구법인의 종전자산 취득시기인 관리처분계획인가일(2016.1.20.)로부터 약 1년 11개월이나 이전이고, 그 평가액이 사업시행인가일 현재 종전자산의 시가를 반영하고 있는 것도 아니며, 또한 정비사업의 시행을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격도 아니기에 해당가액을 종전자산의 취득일(관리처분계획인가일) 현재 시가를 반영한 금액이라고 볼 수 없다. (나) 처분청은 종전감정평가 작업 종료일이 2015.4.10.이므로 관리처분계획인가일과의 차이가 얼마 안된다는 이유로 해당 가액에 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 반영되어 있어 종전감정가액을 종전자산의 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 평가업무가 2015.4.10. 종료된 것은 그 평가업무의 광대함으로 인하여 늦게 종료가 된 것일 뿐이며 사업시행인가일 기준으로 개발이익 반영여부를 판단하여야 함에도 평가업무 종료일을 기준으로 개발이익이 반영되었다고 보는 것은 타당하지 않다. (다) 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 ‘주택재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침’에 의하면 종전자산의 평가는 사업시행인가고시일 기준의 시가평가가 아니라 시가를 형성하고 있는 요인중 공법상 제한 요인을 보정하고, 당해 사업의 시행으로 인하여 증가된 가격 중 분양권 프리미엄 해당분과 가격시점 현재 미실현된 것을 배제하여 산정토록 하고 있기 때문에, 엄밀히 말하면 본 건 사업시행인가일 기준의 종전감정가액은 사업시행인가일 현재의 종전부동산의 시가도 정확히 반영하지 못하고 있는 것이다. 다수의 판례 등에서 재건축, 재개발정비사업조합에 출자된 부동산의 시가는 정비사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 개발이익(정비사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익)이 포함된 가격으로 평가하여야 한다고 해석하였다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 조심 2019부3460, 2020.5.15., 조심 2015부4909, 2018.3.14.).
(2) 쟁점감정가액은 비록 소급감정가액이기는 하더라도 종전자산 취득당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이므로 이를 종전자산의 취득가액으로 적용하는 것이 타당하다(주위적 청구). (가) 청구법인은 2019년 6월 종전자산에 대하여 관리처분계획인가일(신탁등기일) 기준의 감정평가를 실시하였는데, 비록 쟁점감정가액이 소급감정된것이라고는 하나 그 평가기준일이 종전자산의 취득시기인 관리처분계획인가일(신탁등기일)이고, 어떠한 공적제한을 보정하지도 않았으며, 정비사업에 따른 개발이익을 모두 고려하여 평가한 금액이기 때문에 종전자산 취득당시의 시가에 부합되는 금액이다. (나) 처분청은 사업시행인가일과 관리처분계획인가일(신탁등기일) 사이의 기간 동안 개별공시지가 상승률이 1.99%인 것에 비해 쟁점감정가액이 23.71%나 지나치게 증가한 것으로 나타나 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 없다는 의견이나, 상술하였듯이 종전감정가액이 공법상의 제한을 보정하고 개발이익을 배제한 감정평가액인 반면 쟁점감정가액은 어떠한 보정도 거치지 않고 개발이익 또한 포함된 감정평가액인 점을 감안한다면 그 감정평가액의 차이는 오히려 합리적이라 할 것이다. (다) 종전감정가액과 쟁점감정가액은 모두 ㈜AAA과 ㈜BBB 두 곳의 감정평가금액 산술평균액으로서, 감정평가법인이 약 1년 11개월의 기간차이를 두고 동일 물건에 대하여 감정평가를 한 결과 각 가격의 차이가 발생하였는데, 만약 각 감정평가액에 객관성이나 공정성, 진실성 등이 확보되지 못한다면 이는 둘 중 하나는 잘못된 감정평가라는 것을 의미하고 감정평가법인 스스로에게는 상당한 부담으로 작용할 것인바, 위 감정평가액의 가격차이 발생에 합리적인 사유(기간차이, 개발이익의 배제 여부 등)가 존재한다면 그 감정평가액은 이미 객관성이나 공정성, 진실성 등을 확보한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. (라) 판례 등은 아무런 외부의 영향 없이 평가가 이루어져 객관성과 공정성, 진실성이 확보된 평가금액이라면 비록 소급감정가액이라고 하더라도 이를 시가로 인정할 수 있다고 판단하고 있다(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결, 국심 1999구671, 1999.12.2. 외 다수).
(3) 쟁점감정가액을 종전자산의 취득가액으로 인정할 수 없는 경우라면, 종전감정가액 또한 종전자산의 취득가액으로는 부적합하기 때문에 종전자산의 취득당시 시가는 이를 재조사하여 결정하는 것이 타당하다(예비적 청구). (가) 이 건 청구와 유사한 최근의 심판결정례를 검색해 본 결과 총 7건의 사례 중 4건이 ‘재조사’, 3건이 ‘기각’으로 결정되었고, 그 중 재조사 결정된 조심 2021부4753(2022.3.22.)이 이 건 심판청구와 동일한 사실관계에 해당한다. (나) 심판결정례 중 재조사 결정의 경우, 과세관청이 종전자산의 시가로 인정하고 있는 사업시행인가일 기준의 감정평가액에 대하여, 그 평가기준일이 적정한지, 그 가액이 현물출자 당시의 적정한 시가를 반영하고 있는지 여부를 검토하고, 청구인들이 현물출자 당시 시가로 주장하는 소급 감정평가액에 대하여도 종전자산의 적정 시가를 반영하고 있는지를 종합적으로 심리한 후 재조사 결정토록 한 반면, 기각 결정의 경우, 과세관청이 종전자산의 시가로 인정하고 있는 사업시행인가일 기준의 감정평가액에 대하여는 아예 심리나 판단을 하지 않거나, 현물출자의 시기나 감정평가 방법에 대한 깊이 있는 고민 없이 이를 적정한 종전자산의 시가로 인정하고, 청구인들의 소급평가에 대하여는 그 평가의 타당성에 대한 검토는 생략한 채 단지 평가기준일 전후 6개월 이상이 경과한 평가액에 해당하므로 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 보기 어렵다는 판단을 하였는바, 그 결정의 차이는 결국 과세관청이 인정하고 있는 사업시행인가일 기준의 감정평가액이 종전자산 취득당시의 시가에 부합한지 여부에 대한 판단 유무에 있다 할 것이다.
(1) 종전자산에 대하여 평가한 종전감정가액에는 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 반영된 것으로 보이므로 이를 시가로 봄이 타당하다. (가) 청구법인이 당초 사업시행인가일 기준으로 감정평가 받은 종전감정평가는 평가기간이 2015.2.23.～2015.4.10.로, 평가종료일(2015.4.10.)과 관리처분계획인가일(2016.1.20.)과의 차이(약 9개월)가 짧아 종전감정가액에 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 반영되었다고 봄이 상당하므로 결국 사업시행인가일 기준으로 평가한 종전감정가액을 종전자산의 시가로 봄이 타당하다. (나) 사업시행인가일 기준으로 평가된 종전감정가액은 미실현된 개발이익만 배제되었을 뿐 ‘재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익’ 전부를 배제한 것은 아니다. 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 ‘주택재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침’ 제9조 제1항에서 재개발사업 등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 ‘당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분’ 과 ‘기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것’ 등을 배제한 가격으로 한다고 하고 있는 등, 재건축사업에서의 통상적인 종전자산 평가는 ‘사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분’ 중 ‘가격시점 현재 미실현된 것’을 제외한 개발이익은 포함하여 평가하고 있다(부산고등법원 2020.7.24. 선고 2020누20682 판결)
(2) 소급감정가액인 쟁점감정가액을 시가로 인정할 경우 법적안정성을 심히 저해할 우려가 있다. (가) 법인세법상 시가 적용원칙에 따르면 거래당시의 시가가 불분명한 경우로서 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)상 평가방법을 적용하여야 하는바, 소급감정가액을 시가로 인정하게 될 경우, 관련 법인세법 규정을 무시하고 상증세법상 평가방법이 아닌 소급감정으로 모든 자산을 평가할 우려가 있고, 당초 감정가액이 없어 상증세법상 평가방법을 적용하여 자산을 평가한 자와의 불공평을 초래하며 만일, 납세자가 매매사례가액이 없어 상증세법상 평가방법으로 신고한 경우에도 과세당국이 사후에 소급감정가액으로 과세 집행한다면 납세자는 상기 법인세법상 시가 평가방법에 따라 신고하였으나 과세당국의 소급감정가액이라는 변수로 인하여 조세채권채무 관계에 있어 부과제척기간 도과 시까지 항상 불안정한 상태에 놓이게 되어 법적안정성을 심히 저해할 우려가 있다. 또한, 소급감정가액을 시가로 인정하게 되면 납세자 또는 과세관청은 시가를 파악하기 위해서 개별적으로 소급감정의 방법에 의존할 수밖에 없어 감정수수료가 소요되는 감정평가를 위해 불필요한 예산과 납세협력비용이 발생할 수 있다. (나) 청구법인이 종전자산의 취득시기를 당초 사업시행인가일(2014.3.7) 기준으로 평가한 종전감정가액은 OOO원, 관리처분계획인가일(2016.1.20.)을 취득시기로 하여 소급감정한 쟁점감정가액은 OOO원으로, 아래 <표1>과 같이 그 감정가액의 증가율(23.71%)이 종전자산의 개별공시지가 및 공동주택가격 상승률 1.99%에 비해 지나치게 높은 것으로 나타난다. <표1> 종전자산의 공시지가 등 및 감정평가액 상승률 (단위: 천원, %) OOO 이와 같이 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 1년 11개월 기간 동안 공시지가 및 공동주택가격은 1.99%가 상승한 반면, 특별한 사유 없이 감정가액이 23.71%나 증가한 것으로 나타나고, 쟁점감정평가액은 관리처분계획인가일(2016.1.20.) 기준 약 3년 6개월 정도 경과하여 소급감정한 것으로 확인되어 객관적이고 합리적으로 평가된 가격이라 보기 어렵다(조심 2020부209, 2020.7.7., 조심 2019부3460, 2020.5.15., 조심 2012중2431, 2012.7.6. 같은 뜻임). (다) 대법원은 소급감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다는 제한을 두고 있다.
(3) 청구법인은 예비적으로 관리처분계획인가일의 시가를 재조사하여 경정하여야 한다고 주장하나, 법인세법 시행령 제89조 에서 시가가 불분명할 경우에는 매매사례가액 → 감정평가액 → 상증세법상 평가한 가액을 순차적으로 적용하여 계산하도록 규정하고 있는바, 관리처분계획인가일 기준으로 시가를 재조사 할 경우 종전자산은 현물출자받은 자산으로 매매사례가액이 없으며 관리처분계획인가일 전·후 6개월 이내의 감정가액이 존재하지 않는 등 신빙성 있는 객관적이고 합리적인 감정평가 가액이 불분명하여 상증세법상 평가방법에 따라 관리처분계획인가일의 기준시가를 취득가액으로 보아야 할 것이다. 관리처분계획인가일 기준시가를 취득가액으로 재계산할 경우 당초 청구법인이 사업시행인가고시일 기준으로 감정평가받은 장부가액보다 낮은 취득가액으로 평가되어 청구조합에 불합리하고 과다한 세부담을 주게 됨으로써 법적 안정성을 해치게 될 것으로 재조사 실익이 없다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인은 2009.3.17. OOO 일원에 OOO정비사업 [아파트 총 879세대(일반 345, 조합원 354) 및 근린생활시설]을 수행하기 위하여 설립인가되었고, OOO정비사업은 2014.3.7. 사업시행인가, 2016.1.20. 관리처분계획인가(OOO 고시 제OOO호), 2016.2.11. 종전자산의 청구법인으로의 신탁등기, 2019.9.4. 준공인가 및 2020.7.31. 이전고시되었다. (나) 청구법인은 조합원으로부터 현물출자로 취득한 종전자산에 대하여 2015년 4월 및 2019년 7월에 ㈜BBB과 ㈜AAA에 감정의뢰하여 아래 <표2>와 같이 각 감정평가를 받았는바, 감정평가서에 의하면, 두 번의 감정평가 모두 감정평가기준 및 방법을 ‘토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용하고 제반요인 등을 반영’하여 평가한 것으로 나타난다. <표2> 종전자산 감정평가 내역 등 (단위: 원) OOO (다) 청구법인은 2019.12.31. 종전자산의 취득가액을 쟁점감정가액으로 하여 아래 <표3>과 같이 장부에 계상하고 2019사업연도 법인세 신고 시 일반분양(수익사업) 비율에 따라 소득금액을 산정하여 신고하였다. <표3> 장부계상 내역 (단위: 원) OOO (라) 처분청은 사 업시행인가일 기준 종전감정가액과 관리처분계획인가일(신탁등기일) 기준 쟁점감정가액 차액인 OOO원을 2019사업연도 건설용지 취득가액에서 차감하고, 원가배분기준(면적기준)에 따라 수익사업분 건설용지 원가에 해당하는 OOO원을 손금 불산입하여 법인세를 경정하였다. (2) 종전자산의 취득시기가 관리처분계획인가일(2016.1.20.)이라는 것에 대하여는 청구법인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 법인세법제41조 제1항, 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 및 제89조 제2항 등에 의하면 현물출자에 의하여 취득한 자산의 가액은 ‘시가’이고, 다만 그 시가가 불분명한 경우에 한하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(제1호)과 상증세법상 평가한 가액(제2호)을 순차적으로 적용한 가액을 시가로 하도록 규정하고 있으므로 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 적용할 수 있다 할 것이다. (나) 처분청은 종전감정가액에는 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 반영된 것이므로 이를 종전자산의 시가로 보아야 하고 소급감 정가액에 해당하는 쟁점감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 의견이다. 그러나, 청구법인의 종전자산에 대한 취득시기는 관리처분계획인가일이므로 그 취득가액은 관리처분계획인가일(2016.1.20.) 현재의 시가를 적용하여야 하는데, 종전감정가액은 사업시행인가일(2014.3.7.) 기준으로 감정평가한 것으로 그 기준일이 종전자산의 취득일(2016.1.20.)보다 약 2년 전의 가액이어서 종전자산의 취득가액을 객관적으로 반영하였다고 보기 어려운 점, 재개발 사업에 출자된 부동산의 시가는 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 할 것인바(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임), 단지 조합이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정절차인 사업시행인가일 현재의 가격인 종전감정가액이 위와 같은 개발이익이 반영되었다고 보기 어려운 점 등에 비 추어 종전감정가액을 종전자산의 시가로 적용하기는 어렵다 할 것이다. 반면에 법인세법제41조 제1항, 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 및 제89조 제2항에서 현물출자에 의하여 취득한 자산의 경우에 감정평가법인이 감정한 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있고 달리 소급감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 규정이 없으므로 종전자산의 취득일인 관리처분계획인가일을 감정기준일로 하여 소급감정을 한 경우, 감정가액을 산출하는 과정과 내용에 객관성과 합리성이 인정된다면 그 가격이 소급감정가액이라 하더라도 시가로 적용할 수 있다 할 것이다. 다만, 청구법인이 제시한 쟁점감정가액은 청구법인측에서 선정한 감정평가법인이 감정한 것이고 처분청 의견과 같이 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 종전자산 공시지가 상승률과 감정가액 상승률이 상당한 차이가 있는 등 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 않은 것으로 볼 수 있는 측면이 있으므로 객관성과 합리성이 담보될 수 있도록 종전자산의 취득일(관리처분계획인가일) 현재의 시가를 재조사(새로운 감정평가 등)하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 법인세법 제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다): 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산: 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 그 밖의 자산: 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 (2) 법인세법 시행령 제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액).(단서 생략)
2. 상속세 및 증여세법제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격 을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
(5) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제28조(사업시행인가) ① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다. 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1. 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
2. 시장ㆍ군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다. 제48조의2(건축물의 철거 등) ① 사업시행자는 제48조 제1항에 따 른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제48조 제1항 단서에 따른 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
② 시장ㆍ군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다.
③ 시장ㆍ군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 사업시행자는 제1항 또는 제3항에 따라 공람을 실시하고자 하거나 시장ㆍ군수의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자 또는 분양신청을 한 자에게 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지하여야 한다.
⑤ 제1항, 제3항 및 제4항의 규정은 시장ㆍ군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에 이를 준용한다.
⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 제54조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. ※ 한국감정평가협회의 주택재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침 제9조(종전자산의 평가) ① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.
1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분
2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현 된 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.