청구인은 쟁점주택의 하자보수 등으로 인하여 사용승인서 교부일인 2018.6.21.이 아닌 2018.7.18.에야 쟁점주택으로 이사를 하게 되어 종전주택 양도일(2021.6.30.)이 쟁점주택의 실제사용일로부터 3년 이내에 있다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제1항 제1호에서 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 특례를 적용한다고 규정하면서 제162조 제1항 제4호에서 자기가 건설한 건축물의 취득시기를 사용승인서 교부일로 하고 있으므로 쟁점주택의 취득시기는 사용승인서 교부일인 2018.6.21.로 보아야 하고 종전주택은 쟁점주택의 취득일로부터 3년을 경과한 이후에 양도한 것으로 보이므로 1세대 1주택 특례규정을 적용하지 아니한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 국세청은 신축분양아파트의 취득시기 판정시 사실상 사용일의 의미에 관하여 ‘사실상 사용일이란 사실상 입주하는 날을 말하는 것으로 입주가 가능한 상태에 있는데도 입주하지 않는 경우 사실상 입주가능한 날을 사실상의 사용일로 본다’고 회신한 바 있다. 이러한 회신한 내용을 바탕으로 쟁점주택의 실제 취득시기를 판단하여야 하고 청구인들이 증거로 제출한 바와 같이 하자보수 등으로 사용승인서 교부일에 실제 사용이 불가능하였던 점을 고려하여 쟁점주택의 취득시기를 등기접수일 또는 사실상 사용가능일로 보아 청구인들이 3년 이내 종전주택을 양도한 것으로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용하여야 한다. (가) 쟁점주택은 2017.3.23. 건축허가를 받아 2017.8.11. 착공하여 2018.6.21. 사용승인을 받았으나 건물 내부 하자보수공사(건물 전체에 누수문제, 내장공사 지연, 누수로 마루 및 벽 마감재 불량, 내장 집기류 불량 등)로 인하여 2018.7.18. 이사하여 점유하게 되었다. 이에 따라 건축공사 잔금도 2018.10.8. 지급하게 된 것이다. (나) 사용승인일(2018.6.21.) 이후에도 시공사와 하자보수에 관한 분쟁이 마무리 되지 않았고 시공사 역시 하자보수에 신속하게 대응하지 않아 부득이 공사대금 지급이 미루어져 2018.7.18.에 이르러서야 이사를 하게 된 것이다. (다) 청구인들 중 AAA의 주민등록등본을 보면 2018.7.18. 쟁점주택으로 전입신고를 한 것으로 나오는데 이는 종전주택을 임대하여 부득이 하게 OO시 지인의 원룸으로 이전한 것이고 공사가 완료되지 않은 쟁점주택에 사실상 거주하기 힘든 상황에서 우편물을 수령하기 위하여 2018.7.18. 전입신고를 하게 된 것이다.
(2) (예비적 청구) 청구인들은 종전주택을 양도하기 전 2021.3.30.과 2021.4.9. 두 차례에 걸쳐 처분청에 전화 상담을 통해 쟁점주택의 경우 ‘등기접수일 기준’으로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있다는 답변을 받았고 이에 따라 종전주택을 양도하게 된 것이므로 과세관청의 기존 답변과 달리 사용승인서 교부일을 취득시기로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 배제한 처분은 취소되어야 한다. (가) 행정행위에 관한 신뢰보호원칙에 관하여 대법원은 ‘행정청이 어떠한 공적견해를 표명했다고 인정하기 위해서는 그 견해 표명이 명시적인 경우 뿐만 아니라 묵시적인 경우도 포함된다’고 판시하였고 ‘묵시적 견해표명을 인정하기 위해서는 일정한 의사를 표시를 한 것으로 볼 수 있는 사정’이 있어야 한다고 판시하였다(대법원 2003.9.5. 선고 2001두7855 판결). (나) 청구인들은 일반적인 납세자들과 같이 세법지식이 부족하고 이에 따라 처분청에 문의를 거쳐 양도행위를 하게 된 것이다. 사용승인서 교부일은 양도일과 불과 3년 9일 밖에 차이가 나지 않는 점을 감안할 때 청구인들이 처분청으로부터 취득시기가 등기접수일이라는 답변을 받지 않았다면 이 사건과 같이 수억원에 달하는 양도소득세를 납부하여야 하는 거래를 하지 않았을 것이다. 특히 종전주택이 부동산 시세가 상승하던 지역에 위치하여 합리적인 경제인이라면 이와 같은 행위는 있을 수 없고 이는 전적으로 처분청의 의사표시를 신뢰하여 이르게 된 결과이다.
(1) 청구인들은 2018.6.21. 쟁점주택에 대한 사용승인을 받았으나, 실제 건물의 하자보수 등을 이유로 사용가능하게 된 날은 2018.8.17.이고 쟁점주택의 등기접수일도 2018.7.3.이므로 등기접수일 또는 사실상 사용가능일을 취득시기로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 자기가 건설한 건축물의 취득일은 2018.6.21.로 보아야 하므로 청구주장은 적법하지 않다.
(2) 국세기본법제15조에서 과세관청에 대한 신의성실원칙을 규정하고 있으나, 이를 적용하기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명할 것을 요건으로 하고 있다. 청구인들이 주장하는 담당세무공무원의 안내는 일반적인 상담행위에 불과하여 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수는 없으므로 이를 근거로 신의 성실원칙을 적용하여 이 건 처분이 위법 또는 부당하다고 할 수는 없다.
① 쟁점주택의 취득일을 사용승인서 교부일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하지 아니한 처분의 당부
② 쟁점주택의 취득일을 등기접수일로 안내한 과세관청의 전화상담과 배치된 처분이 신뢰보호원칙에 위배된다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”