쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있고, 재산세 역시 주택이 아닌 건축물에 대하여 부과된 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업자등록을 하여 매년 부가가치세 신고를 해왔고, 쟁점오피스텔의 임차인과 임대차계약을 체결하면서 주거 전입신고를 하지 않기로 특약을 맺은 것으로 보아 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무용으로 사용 또는 임대하려는 의사를 가지고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.12.10. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원은 OOO의 부동산을 주택에 해당하지 않는 경우로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(2) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 상업시설로 기재되어 있고, 재산세 또한 상업시설로 분류되어 부과되었다.
(3) 청구인은 2015.10.30. 쟁점오피스텔을 취득한 후 계속하여 공실로 보유하다가 2021.4.1. 청구인의 사업장(상호: OOO)을 쟁점오피스텔로 이전하였고, 2021.8.26. 신규로 부동산업(상호 OOO)의 사업자등록을 하여 사용하고 있다.
(4) 쟁점오피스텔에 1개월 미만의 단기로 전입한 이력이 있으나, 이는 대출문제로 임시 전입한 것일 뿐, 실제 주거용도에 사용하지 않았으며, 관리사무소에 입주민카드를 작성․제출하거나 이사요청한 사실이 없는바, 주거용도에 사용되지 않았음이 확인된다.
(5) 처분청은 쟁점오피스텔의 경우 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 보아야 한다고 주장하며 대법원 판례를 제시하였으나, 해당 판례는 공부상 용도가 주택인 부동산에 대한 사례이므로 이 건에 원용할 수 없다.
(1) 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결).
(2) 청구인은 2015.10.30. 쟁점오피스텔을 취득하였으나, 쟁점아파트를 양도할 당시까지 쟁점오피스텔에서 사업을 영위하여 발생한 매출․매입이 없었고, 쟁점아파트를 양도한 이후인 2021.8.26.에서야 부동산업(비주거용 건물임대)의 사업자등록을 하였는바, 쟁점오피스텔에서 사업을 영위한 것으로 볼 수 없다.
(3) 인터넷에서 확인되는 단지정보와 평면도, 다른 호실의 내부사진 등을 보면 쟁점오피스텔은 개별난방, 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어져 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있는 것으로 보이고, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용도로 사용이 가능하다.
(4) 청구인 이전의 소유자들도 쟁점오피스텔에 전입신고하여 주소지를 두고 있었던 것으로 보아 쟁점오피스텔은 그 구조나 기능, 시설 등이 상시 주거용에 적합한 시설로 보인다.
(5) 쟁점오피스텔에 대하여 주택이 아닌 상업시설로 분류되어 재산세가 부과되었으나, 소득세법에 따라 부과되는 양도소득세와 지방자치단체가 부과하는 재산세는 별개의 것이므로 재산세의 부과내용은 이 건 처분에 영향을 미칠 수 없다.
(1) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 부칙 <법률 제17477호, 2020.8.18.> 제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제104조 제1항 제1호부터 제4호까지 및 같은 조 제7항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. 제3조(양도소득세의 세율에 관한 적용례) 제104조 제1항 제1호부터 제4호까지 및 같은 조 제7항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 제4조(주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세의 세율에 관한 적용례) 제89조 제2항 본문, 제104조 제7항 제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다.
(2) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (3) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔 (4) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 2020.10.21. 취득한 분양권(위 <표1>의 연번4)을 보유한 것으로 나타나나, 2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 소득세법의 부칙 제4조에 따라 주택수 산정에서 제외되고, 이에 대하여는 다툼이 없는 것으로 확인된다.
(2) 쟁점오피스텔의 면적은 공급면적 218.5㎡, 전용면적 130.77㎡이고, 인터넷에서 확인되는 평면도에 의하면 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어져 있는 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 쟁점오피스텔은 집합건축물대장에 오피스텔로 등록되어 있다. (나) 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 건축물로 분류되어 재산세가 부과된 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점오피스텔에 입주한 사실이 없다고 주장하며 2015.11.1.부터 2021.5.31.까지의 기간 중에 청구인의 이사요청 사실이 없었다는 내용의 관리사무소의 사실확인서(2022.1.24.)를 제시하였다.
(4) 쟁점오피스텔로 전입신고된 이력은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점오피스텔 전입신고 내역 OOO
(5) 청구인은 ‘OOO’이라는 상호로 사업을 영위하였고, 아래 <표3>과 같이 쟁점아파트 양도 당시 사업장 주소지를 쟁점오피스텔로 이전(2021.4.1.～2021.8.9.)하였으나, 처분청은 해당 사업자의 2021년 과세기간의 매출이 없으므로 업무시설로 사용한 것으로 볼 수 없다는 의견이다. <표3> 사업장 이전 내역 OOO
(6) 쟁점오피스텔의 월평균 관리비(2016～2020년) 및 2021년 월관리비 내역은 아래 <표4>, <표5>와 같은바, 청구인은 전기료 부과금액 등을 고려할 때 주거용도로 사용하지 않았음이 확인되고, 쟁점아파트 양도 당시에는 공실이었음이 확인된다고 주장한다. <표4> 쟁점오피스텔의 월평균 관리비(2016～2020년) (단위: 원) OOO <표5> 쟁점오피스텔의 월관리비 내역(2021년) (단위: 원) OOO
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다는 의견이나, 소득세법상 주택은 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 하는 점, 쟁점오피스텔은 공부상 오피스텔로 등록된 준주택으로, 이는 주거시설로 이용가능한 시설인바, 평면도상 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 사실만으로 소득세법을 적용함에 있어서 주택으로 보기는 어려운 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점아파트 양도 당시까지의 약 5년 7개월 동안 청구인 및 청구인의 모친이 전입한 기간의 합계가 약 45일에 불과하고, 관리비 부과내역을 보더라도 2020년 이후로는 전기 및 수도를 거의 사용하지 않은 것으로 보임을 감안하면 청구인이 양도 당시 주거용도로 사용하였다고 단정하기 어려운 점, 쟁점오피스텔 관리사무소에서도 2015.11.1.부터 2021.5.31.까지 청구인이 이사요청을 한 사실이 없고 상업용 시설로 사용되었음을 확인한 점 등에 비추어 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다고 보기는 어려우므로 쟁점오피스텔을 주택에 해당하지 않는 경우로 하여 청구인의 2021년 귀속 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.