쟁점주택이 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호에 따른 합산배제 사원용 주택 등에 해당하므로 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2016.1.22. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대해 건축허가를 받고 건설공사를 진행하여 2021.1.5. 사용승인을 받은 후 2021.7.28. 건설업(국민주택 신축판매)으로 하여 사업자등록하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택이 주택건설사업자의 미분양주택에 해당하지 않으므로 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 에 따른 ‘합산배제 사업용주택 등’에 해당하지 않는 것으로 보아 2021.11.26. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.1.20. 이의신청을 거쳐 2022.5.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모이고, 청구인은 쟁점주택의 공급이 조세특례제한법상 부가가치세 면제대상이므로 사업자등록을 하지 않고 있다가 2021.7.28. 면세사업자로 사업자등록하였다. 청구인은 쟁점주택 분양을 위하여 쟁점주택 가운데 한 세대를 분양사무실로 하여 분양을 시작하였고, 신문광고, 전단지, 지역 부동산 중개업소 등에 광고하는 등 각종 매체를 활용하여 홍보하였으나, 지역경제의 침체와 코로나19 재난상황에서 쟁점주택 전세대가 모두 분양이 되지 않았다. 청구인이 쟁점주택을 건설하고 분양하려 노력한 일련의 과정은 청구인이 주택건설사업을 하려는 목적이 있었기 때문이고, 쟁점주택은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모로 부가가치세 면제사업에 해당하며, 분양이 전혀 이루어지지 않아 2021.7.28.에 이르러서야 관할관청에 사업자등록을 하게 되었다. 종합부동산세법 제8조 제2항 에 따르면 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택을 규정하면서 같은 항 제2호에 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로 규정하고 같은 법 시행령에 구체적인 범위를 위임하였다. 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 에 따르면 과세기준일 현재 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 미분양주택을 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외되는 주택으로 규정하고 있다. 부가가치세법상 사업자등록은 과세관청으로 하여금 납세의무자를 파악하고 그 과세자료를 확보하기 위한 목적으로 사업자의 인적사항과 업태, 종목 등 사업내용을 세무관서의 공부에 등재하여 사업자의 동태를 파악하기 위한 제도이다. 이처럼 사업자등록은 세무행정의 효율적인 운영과 과세자료를 양성화하기 위한 것일 뿐이고, 사업자등록증 교부가 사업을 허용하거나 사업경영을 할 권리를 인정하는 것은 아니다(국세청 서면3팀-2954, 2006.11.30.) 또한, 국세기본법에서 규정하고 있는 실질과세의 원칙에 따르면 청구인은 사업자등록여부에 불구하고 쟁점주택을 건설하여 분양하려는 사업목적을 가진 주택건설사업자이고, 쟁점주택은 종합부동산세법상 과세기준일 현재 미분양 상태이므로 과세기준일 현재 실질적으로 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택이다. 그러므로, 과세기준일 현재 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택을 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외하도록 규정한 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 의 규정은 납세자의 협력의무에 불과한 사업자등록 행위를 본법에서 규정하는 주택건설사업자의 요건으로 구체화하였다는 점에서 본법의 위임범위를 벗어난 것이라 할 수 있다. 또한, 이는 미분양주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하려는 법 규정의 취지를 왜곡하고, 종합부동산세의 목적 및 실질과세의 원칙에도 부합되지 않는다.
• 나. 처분청 의견 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호에서 합산배제대상으로 규정하는 주택건설사업자의 미분양주택이란 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 허가를 얻은 자가 사업자등록을 한 후 분양 또는 판매목적으로 건축하여 소유하고 있는 과세기준일 현재 미분양 주택을 의미한다. 청구인은 이 건 과세기준일(2021.6.1.) 현재 사업자등록하지 않은 비사업자로서 앞서 설명한 바와 같이 관계 법령에서 규정하고 있는 주택건설업자에 해당하지 않는다. 따라서, 청구인이 소유한 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상으로 규정하는 주택신축판매업자의 미분양 주택으로 볼 수 없으므로 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상으로 하여 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 에 따른 합산배제 사원용 주택 등에 해당하므로 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법 제1조(목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.(중략)

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. (3) 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택 등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택 등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

• 가. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자
• 나. 건축법제11조에 따른 허가를 받은 자 (4) 종합부동산세법 시행규칙 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

2. 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

• 가. 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택
• 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

(5) 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② 부가가치세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 부가가치세법 제8조 를 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기준일(2021.6.1.) 현재 청구인이 주택건설사업자 등 의 사업자등록을 하지 않은 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 사업자등록증을 살펴보면, 청구인은 2021.7.28.을 개업일로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 OOO에서 건설업(국민주택신축판매) 및 부동산업(주거용 건물임대업)에 대한 면세사업자로 사업자등록하였다. (나) 청구인이 제출한 사진자료에 따르면 청구인은 건물의 OOO를 분양사무실로 한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제출한 쟁점주택 집합건축물대장은 아래 <그림>과 같다. <그림> 쟁점주택 건축물대장 ◯◯◯ (라) 처분청이 제출한 2021년 귀속 종합부동산세 과세물건 명세표는 아래 <표>와 같다. ◯◯◯ <표> 청구인의 2021년 귀속 종합부동산세 과세물건 명세표 ◯◯◯

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결, 같은 뜻임). 청구인은 이 건 과세기준일(2021.6.1.) 현재 주택건설사업을 영위하는 사실상 사업자이므로 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호에 근거하여 쟁점주택은 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하여야 한다고 주장하나, 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 에서 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등으로서 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로 대통령령으로 정하는 주택에 대해서는 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 각목에서 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택법 및 건축법에 따른 허가 등을 얻은 자가 건축하여 소유하는 주택으로 규정하고 있는 점, 청구인은 이 건 과세기준일(2021.6.1.) 현재 비록 주택건설업을 영위하고 있다고 할지라도 실제 사업자등록(사업자등록일: 2021.7.28.)을 하지 않는 사업자이므로 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택은 종합부동산세 과세표준 산정 시 합산하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상으로 보아 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한