등록말소된 임대주택의 합산배제 임대주택 해당 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 처분청은 청구법인이 2017.5.30. 취득하여 보유하고 있는 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 2021.11.25. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2022.1.14. 이의신청을 거쳐 2022.4.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청이 청구법인에게 연간 임대수입을 초과하고 전년 대비 135배나 증가된 종합부동산세를 부과한 것은 너무 과도하고 조세형평에도 맞지 않는바, 2017년 쟁점부동산 취득한 이후 계속하여 임대주택으로 운영되고 있는 점, 임대보증금을 최고 OOO원 정도 받고 있는 점, 쟁점부동산 취득시점 대비 임대료를 전혀 올리지 않고 오히려 낮게 받고 있는 점, 2020년까지 부과되어 납부한 종합부동산세 등을 감안하여 비록 2021년 당시 임대주택 등록은 되지 않았다 하더라도 실질적으로 임대주택으로 이용되고 있으므로 쟁점부동산을 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간 매입임대주택인 경우 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전에 주택임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 지방자치단체와 관할세무서에 주택임대업 및 주택임대사업자 등록을 하되, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 에 따라 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록을 한 주택에 한하여 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있는바, 청구법인은 2015.12.8. 법인으로 보는 단체 신청 및 승인된 이후 주택임대사업자 및 주택임대업 등록 사실이 없으므로 쟁점부동산은 종합부동산세법 시행령 제3조 에 따른 합산배제 임대주택 요건에 해당하지 아니하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 종합부동산세 합산배제 대상이 아닌 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 일부개정된 것) 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[ 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다] 과세표준 세율 3억원 이하 1천분의 6 3억원 초과 6억원 이하 180만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 8) 6억원 초과 12억원 이하 420만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 12) 12억원 초과 50억원 이하 1천140만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) 50억원 초과 94억원 이하 7천220만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) 94억원 초과 1억6천900만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 30) 과세표준 세율 3억원 이하 1천분의 12 3억원 초과 6억원 이하 360만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) 6억원 초과 12억원 이하 840만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) 12억원 초과 50억원 이하 2천160만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 36) 50억원 초과 94억원 이하 1억5천840만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 50) 94억원 초과 3억7천840만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 60)

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60

③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다. (2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. (후단 생략)

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.9.14. 법률 제18452호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

(5) 지방세법 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산은 OOO에 소재하고 총 OOO실(전용면적 각 OOO 이하, 다세대주택)로 이루어져 있고, 청구법인은 2017.5.30. 쟁점부동산을 매입하여 2022.4.4. 주택임대사업자로 최초 등록한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점부동산을 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정․고지하였다. <표> 종합부동산세 과세내역 ◯◯◯

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산이 2021년 임대주택으로 등록되지는 않았으나 2017년 취득 이후 실질적으로 임대주택으로 이용되고 있었으므로 쟁점부동산을 합산배제 임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령제3조 제항에 의한 ‘합산배제 임대주택’이라 함은 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소득세법 제168조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대 또는 소유하고 있는 임대주택[공시가격 OOO원이하(비수도권)․5년 이상 계속 임대․임대료 증가율 5%이하인 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 의 민간매입임대주택으로서 2018.3.31. 이전에 사업자등록등을 한 주택에 한함]을 말하는바, 청구법인은 2022.4.4. 주택임대사업자 등록을 하여 쟁점부동산을 임대하고 있음이 확인(과세기준일인 2021.6.1. 현재 주택임대사업자로 등록한 사실이 없음)되므로 쟁점부동산은 위 규정에 의한 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.