미등기전매이기 때문이라는 청구주장 외에 쟁점금액이 쟁점토지의 매매대금으로 볼 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료는 확인되지 않고, 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 검인계약서와 그 당시 작성된 것으로 보이는 법무사 작성의 영수증 및 취·등록세 납부영수증에는 모두 동일 매매대금으로 기재되어 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 모두 받아들이기 어려우므로, 처분청이 양도소득세의 환급을 구하는 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) [경위] 청구인의 배우자는 개인사업을 하다가 알게 된 거래처 대표자로부터 AAA를 소개받았고, AAA가 3년 이내에 OOO에 대한 산지전용허가ㆍ건축허가 등 각종 허가를 얻어 비싸게 되팔 수 있게 해주겠다고 하면서 해당 토지에 같이 투자하자고 권유하여, 쟁점토지를 매수하게 되었다. 당시 매매대금은 총 OOO원이었는데, 이상효 명의의 예금계좌OOO에 2005.9.26. 계약금 OOO원을, 2005.11.22. 나머지 잔금을 입금하였다.
(2) [쟁점①] 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인 외 3명이 2005.9.28. BBB으로부터 쟁점토지를 매수하였는데, 그 중 이상효가 가장 많은 지분을 가진 것으로 나타난다. 이는 AAA가 BBB으로부터 쟁점토지를 매수한 후 소유권이전등기를 하지 아니하였다가 청구인ㆍCCCㆍDDD에게 쟁점토지 중 일부 지분을 양도한 후 일괄하여 소유권이전등기를 하였기 때문이다. 이처럼 AAA가 미등기 쟁점토지를 청구인 등에게 전매한 사실을 인정하여 쟁점금액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 비록 청구인이 쟁점금액이 기재된 매매계약서를 제출하지는 못하였으나, 소득세법령에 따라 양도소득세 부과 시 취득가액은 실지 거래가액으로 하여야 하는바, 금융증빙자료를 통해 쟁점금액이 지 급되었음이 확인되는 이상 마땅히 이를 취득가액으로 보아야 한다. 경험칙에 의하면, 쟁점토지 거래 시점에는 부동산 실거래가 신고에 대한 법률이 도입되기 전이라 검인계약서는 실제 거래금액과 다르게 작성되는 경우가 많았고, 부동산 매매계약금이 아니라면 쟁점금액에 상당한 거액의 금융거래가 있을 이유가 없는데, 처분청은 AAA가 ‘미등기 전매’를 하였다는 청구주장을 배척할 어떠한 이유나 증빙자료를 확보하지 못하였음에도 쟁점금액이 AAA에게 매매대금으로서 지급된 것인지 아니면 다른 사유로 지급된 것인지 알 수 없다는 이유로 청구주장을 부인하였으므로, 이 건 경정청구 거부처분은 위법ㆍ부당하다.
(3) [쟁점②] 만약 청구인과 AAA 간 미등기전매 사실을 부인한다면, 청구인이 AAA에게 지급한 OOO원은 그 성격이 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 지출한 알선ㆍ중개 수수료에 해당하므로, 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호 및 제89조 제1항 제1호에 따라 취득원가 등으로 인정하여야 한다.
(4) [쟁점③] 청구인이 (a)용역계약서에 따라 주식회사 BBB에게 지급한 설계용역비 OOO원과 주식회사 AAA에 쟁점토지를 양도할 당시 지급한 (b)묘지이장비 OOO원 및 (c)부동산 중개수수료 OOO원, 총 합계 OOO원은 추가 필요경비로 인정하여 공제하여야 한다. (가) 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항은 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 자본적 지출액은 필요경비를 인정하고 있는데, 청구인은 실제로 주식회사 CCC에게 설계 관련 용역비로서 OOO원을 지출하였는으므로, 이는 필요경비로 인정되어야 한다. 처분청은 설계용역비 OOO원이 EEE에게 지급되었으나, 해당 지급 사실이 주식회사 BBB에 대한 설계용역비 지급과 관련이 있는지 확인할 수 없다는 의견이나, EEE는 주식회사 BBB의 직원인바, 처분청은 주식회사 BBB의 근로소득지급명세서를 확인하면, EEE가 소속직원인지 여부를 확인할 수 있음에도 이에 대한 확인을 전혀 하지 아니한 채 청구주장을 부인하고 하고 있는 바, 이는 위법ㆍ부당하다. (나) 토지이용편의를 위한 자본적 지출에 해당하는 묘지이장비 OOO원과 부동산 중개수수료 OOO원은 2021.9.8. 쟁점토지를 양도하면서 지급한 금액으로, 매매계약서에도 기재되어 있으므로 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) [쟁점①ㆍ②] 청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 검인계약서의 내용과 다르게, 쟁점토지를 다른 양도인으로부터 다른 매매가액에 취득을 하였다면 이와 관련된 증빙자료를 제출하여야 하나, 청구인은 단순히 이상효에게 쟁점금액을 입금한 내역만을 근거로 제시하고 있을 뿐이다. 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서는 등기사항전부증명서상 쟁점토지의 소유자인 FFF과 청구인이 2005.9.28. 작성하여 OOO시장의 검인을 받은 것으로, 이는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증해야 하나, 청구인은 실제 매매대금이 매매계약서에 기재된 OOO원이 아니라 쟁점금액이라고 주장만 할 뿐, 이를 입증할만한 증빙자료를 제출하지 못하고 있다. 또한, 쟁점금액을 실제 매매대금으로 송금하였다고 주장하면서 제출한 무통장 입금증들을 보면, 수취자는 등기사항전부증명서상 소유자인 FFF이 아니라 공동 취득한 매수인 중 1인인 AAA인바, 청구인이 AAA에게 쟁점금액을 매매대금으로 지급하였는지 아니면 공동 취득자의 지위에서 다른 사유로 지급한 것인지 여부도 확인되지 아니한다.
(2) [쟁점③] 청구인은 용역계약서와 함께 2021.7.6. EEE에게 지급한 OOO원의 타행 송금확인증을 제출하면서 해당 금액 등이 포함된 금액을 추가 필요경비로 인정하여야 한다고 주장할 뿐, 청구주장에 대한 그 어떠한 입증자료도 제출되지 아니하였다. 청구인과 주식회사 BBB 대표이사 GGG 간의 2015.1.5.자 “OOO 근린생활시설 부지조성공사 설계용역” 계약에 따라 실제로 쟁점토지에 근린생활시설 부지조성공사가 이루어졌는지, OOO원을 지급받은 EEE가 주식회사 BBB과 어떠한 관계가 있는지 등이 확인되지 않고, 해당 용역계약서는 2015.1.5. 작성된 반면, 이와 관련된 공사대금은 6년여가 지난 2021.7.6.에야 잔금 OOO원 중 극히 일부인 OOO원만이 지급되었으므로, 위 청구주장에 신빙성이 있다고 볼 수 없다.
① 양도소득세 신고 당시 기재금액이 아니라 쟁점금액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
② 쟁점금액을 취득가액이 아니라고 보더라도 이를 알선 및 중개수수료로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 설계용역비 등을 추가 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실 등이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인ㆍHHHㆍIIIㆍAAA가 각자 2006.2.9. EEE으로부터 OOO의 일부 지분을 양수받은 결과, 청구인 외 3인이 해당 토지의 전체 지분OOO을 보유하게 되었고, 이 중 AAA 소유 지분은 2009.11.18. 주식회사 AAA의 대표이사 BBB에게, 청구인 소유 지분(쟁점토지)은 2021.9.8. 주식회사 AAA에 각 양도된 것으로 나타난다. (나) 쟁점①․②와 관련하여 청구인이 제출한 주요 증빙자료 등의 내용은 다음과 같다.
1. 청구인은 당초 양도소득세 신고 당시 취득가액에 대한 증빙자료로서 2005.9.28. EEE과 작성한 부동산매매계약서를 제출하였는데, 해당 계약서에는 청구인이 매매대금 OOO원에 쟁점토지를 매수하는 것으로 기재되어 있고, 경주시장이 2006.2.9. 부동산등기 특별조치법 제3조 에 따라 검인도장을 날인한 것으로 나타나며, 법무사 JJJ가 2006.2.9. 청구인에게 작성해 준 영수증과 그 당시의 취ㆍ등록세 납부영수증에도 매매금액은 OOO원으로 기재되어 있다.
2. 이에 대하여 청구인은 쟁점금액이 실제 취득가액이라고 주장하며, 아래 OOO와 같이 AAA에게 합계 OOO원이 입금된 내용의 무통장입금증을 제출하였다. (다) 쟁점③과 관련하여 청구인이 제출한 주요 증빙자료 등의 내용은 다음과 같다.
1. 청구인은 2015.1.5. 주식회사 BBB 대표이사 FFF과 총 용역대금을 OOO원으로 하여 “OOO 근린생활시설 부지조성공사 설계용역” 계약을 체결하였는데, 해당 계약서의 주요내용은 아래 OOO와 같다. 2) 청구인은 2021.7.6. 주식회사 BBB 소속 직원 FFF에게 위 설계용역 관련 대금 OOO원을 지급하였다고 주장하면서, 그 증빙자료로 2021.7.6. FFF에게 OOO원을 송금한 타행 송금의뢰 확인증을 제출하였는데, 국세통합전산망자료(NTIS)에 의하면, 2015년∼2021년의 기간 동안 FFF가 주식회사 BBB의 직원이었던 것으로는 나타나지 않는다.
3. 한편, 청구인은 용역계약일(2015.1.5.)부터 6년이 지난 2021.7.6. 용역대금의 일부 금액을 지급한 이유에 대하여 ‘청구인과 함께 사업장 지분을 공유한 CCC 외 2명에게 자금여력 및 공사를 통한 수취이익 등에 차이가 있어 공사 진행이 원활하지 못하였기 때문’이라고 설명하고 있다.
4. 청구인은 2021.7.5. 주식회사 AAA의 대표이사 BBB와 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였는데, 해당 계약서에는 “계약금OOO 중 묘지이동비용OOO 및 부동산 (중개)수수료OOO은 공제하고 지급하기로 한다”는 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가 사실상 미등기전매라고 하며 AAA에게 지급한 사실이 확인되는 OOO원(쟁점금액)을 실지취득가액(쟁점①) 또는 알선․중개 수수료(쟁점②)로 인정하여야 하고, 그 외에 설계용역비, 묘지이장비, 부동산 중개수수료로 지출한 합계 OOO원을 추가 필요경비(쟁점③)로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 2005년 9∼11월 기간 동안 AAA에게 3차례에 걸쳐 합계 OOO원(쟁점금액)을 지급한 것으로 나타나기는 하나, 그 이유가 미등기전매이기 때문이라는 청구주장 외에 쟁점금액이 쟁점토지의 매매대금으로 볼 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료는 확인되지 않고, 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 검인계약서와 그 당시 작성된 것으로 보이는 법무사 작성의 영수증 및 취·등록세 납부영수증에는 모두 OOO원이 매매대금으로 기재되어 있는 점(쟁점①), AAA에게 지급한 쟁점금액이 쟁점토지의 취득가액이 아니라고 하여 이를 곧바로 알선·중개수수료로 보기는 어려운데, 그 금액 또한 취득가액OOO을 초과하여 일반적이지 않은 것으로 보이고, 달리 청구인이 이상효로부터 알선·중개 업무를 제공받고 쟁점금액을 지급하였다고 볼만한 객관적인 증빙자료는 확인되지 않는 점(쟁점②), 설계용역비로 지출하였다는 OOO원의 경우 이를 지급받은 것으로 나타나는 EEE가 주식회사 BBB의 직원이 아닌 것으로 나타나 쟁점토지와의 연관성을 인정하기 어렵고, 묘지이장비와 부동산 중개수수료의 경우 그 지출에 대한 금융증빙과 같은 객관적인 자료가 확인되지 않아 이를 그대로 인정하기 어려운 점(쟁점③) 등에 비추어, 위 청구주장은 모두 받아들이기 어려우므로, 처분청이 양도소득세의 환급을 구하는 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2021.3.16. 법률 제17925호로 일부개정된 것) 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31659호로 일부개정된 것) 제89조 [자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하 는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지 출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
결정 내용은 붙임과 같습니다.