청구인이 쟁점토지의 실제 매매계약서라고 주장하며 제출한 매매계약서에는 작성일자, 잔금지급일자 등이 기재되어 있지 않고, 매도인은 AAA, 매수인은 BBB으로 기재되어 등기사항전부증명서상 소유자와 일치하지 않으며, 매매계약서에는 계약금 2천만원을 계약시에 지불한 것으로 날인되어 있으나, 청구인은 계약금 1천만원을 지급하였다고 주장하는 등 해당 매매계약서를 쟁점토지의 양도에 따른 실제 매매계약서로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 취득 경위는 다음과 같은바, 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자인 AAA로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였으므로, 이를 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 청구인은 부동산 개발회사에 근무하던 AAA의 소개로 쟁점토지를 알게 되었는데, AAA가 쟁점토지를 소개하면서 1년 내 산지전용허가와 함께 건축허가 및 개발행위허가가 날 것이라면서 투자를 권하였기에 쟁점토지 매수계약을 체결하게 되었다. (나) 매매계약서 작성시 실제 매매금액보다 적은 금액으로 계약서를 작성하기에 이의를 제기하자, AAA는 개발비용이 계약서상 다운한 금액보다 훨씬 많이 들어가기 때문에 나중에 세금을 훨씬 적게 낼 수 있다고 설명하였고, 그럼에도 불구하고 청구인은 실제 지급한 금액으로 계약서를 작성하여 달라고 해서 훗날을 위해 보관하고 있었다. (다) 쟁점토지 등기 이전시 쟁점토지의 등기부상 소유자가 CCC으로 되어 있는 것을 알고, 이유를 물어보니 AAA가 예전에 매입한 것인데 아직 등기를 하지 않았다고 하였으며, 청구인은 이를 믿고 매매계약서를 AAA와 작성하고, 매매대금도 AAA에게 지급하였다. (라) 매매계약시 매수인은 청구인의 모친 DDD으로 하였으나, 이후 쟁점토지가 개발되고 가치가 상승하면 청구인에게 주는 것이 좋겠다고 생각하여 등기는 청구인의 명의로 하게 되었다. (마) 쟁점토지의 취득가액은 총 OOO원으로, 계약금 OOO원과 중개수수료 OOO원은 계약일에 현금으로 지급하였고, 잔금 OOO원은 2005.12.15. 주식회사 OOO지점에서 발행한 자기앞수표 OOO원으로 지급하였다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 AAA로부터 취득한 것이 아니라면, AAA에게 지급한 OOO원은 쟁점토지의 취득을 위한 알선 및 중개 수수료로 보아 역시 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.
(3) 청구인이 주식회사 EEE(이하 “EEE”이라 한다)과 체결한 용역계약서에 따라, EEE 대표 FFF에게 지급한 근린생활시설 부지조성공사 관련 설계용역비 OOO원은 쟁점토지에 대한 자본적 지출로서 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 청구인은 당초 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 검인계약서를 바탕으로 취득가액을 OOO원으로 신고하였고, 경정청구시 제출한 매매계약서는 신뢰하기 어려우므로 청구인이 주장하는 쟁점금액을 취득가액으로 인정할 수 없다. (가) 청구인이 제출한 매매계약서에는 작성일자, 잔금지급일자 등이 기재되지 않았고, 계약금으로 OOO원을 지급하였다고 되어 있으나, 청구인은 계약금 OOO원과 중개수수료(매매계약서에는 중개인이 기재되어 있지 않음) OOO원을 지급하였다고 주장하는 등 청구인이 제출한 계약서 내용과 주장하는 내용이 일치하지 않을 뿐만 아니라, 매도인(AAA)과 매수인(DDD) 모두 쟁점토지의 등기부등본에 기재된 자가 아니어서 이를 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서로 볼 수 없다. (나) 해당 계약서에 AAA의 계좌가 기재되어 있음에도 청구인은 계약금 OOO원은 현금으로 지급하였고, 잔금 OOO원은 수표로 지급하였다고 주장하고 있다. (다) 청구인은 쟁점토지의 취득 관련 등기를 이전할 때 비로소 쟁점토지의 등기부상 소유자가 CCC임을 알았다고 주장하나, 부동산 거래에 있어서 등기부등본 확인은 필수이고, CCC이 쟁점토지를 소유권보존으로 취득한 것은 1971년인데 1968년생인 AAA가 본인 소유의 토지를 잠시 등기이전하였다는 주장은 납득하기 어렵다. (라) 청구인은 AAA가 작성한 영수증을 제출하였는데, 해당 영수증에는 쟁점토지 관련 잔금 OOO원을 수령한 것으로 기재되어 있는바, 청구인은 잔금 OOO원을 수표로 지급하였다고 주장하므로, 해당 증빙 역시 청구주장과 부합하지 않는다. (마) 청구인이 경정청구 당시 제출한 쟁점토지의 취득 관련 전말서에는 ‘이 건 말고도 AAA와는 다른 부동산 거래 등으로 금전적으로 얽혀 있는 일이 있습니다.’라고 기재되어 있는데, 이를 통해 청구인과 AAA 간에 금전적 거래가 많이 있었음을 알 수 있으므로, 청구인이 제출한 영수증 및 대금지급내용이 쟁점토지에 대한 내용인지가 불명확하다.
(2) 청구인이 제출한 DDD 명의의 계좌 거래내역에 따르면, 2005.12.12. DDD의 남편 GGG이 OOO원을 입금하였다가 같은 날 HHH에게 OOO원을 송금하였고, 2005.12.15. OOO원이 출금된 것으로 나타나나, OOO원의 귀속자는 확인되지 않으며, 청구인이 쟁점토지의 계약금을 지급하였다고 하는 2005.9.28.에는 출금된 내역이 없다.
(3) 청구인은 용역계약서 및 OOO원의 계좌이체내역을 제출하면서 해당 공사비를 쟁점토지의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지에 근린생활시설 부지조성공사 등을 하였는지를 입증하지 못하고 총 공사계약금액 OOO원 중 5%에도 미치지 못하는 금액을 제시하여 해당 용역계약과의 관련성도 확인할 수 없다.
① -1 (주위적 청구) 양도소득세 신고 당시 기재금액이 아니라 쟁점금액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
① -2 (예비적 청구) 쟁점금액이 취득가액이 아니라면 AAA에게 지급된 OOO원을 알선 및 중개수수료로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 취득 관련 자본적 지출액 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항 (제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 청구인의 2021년 귀속 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 당초 신고시 검인계약서상 매매가액을 바탕으로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고한 것으로 확인된다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 OOO
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 2006.2.9. CCC으로부터 쟁점토지를 취득한 것으로 확인되고, 청구인은 CCC으로부터 쟁점토지를 취득하기 전에 쟁점토지가 AAA에게 미등기양도된 상태였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 증빙은 없다. 한편, AAA는 2006.2.9. OOO 임야의 지분 10,998분의 4,058에 대해 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 한 사실이 확인된다. <표2> 쟁점토지의 등기사항전부증명서 요약 OOO
(3) 청구인이 제출한 증빙의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지 취득에 대한 실제 매매계약서임을 주장하며 제출한 계약서는 다음과 같은바, 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원, 매도인 AAA, 매수인 DDD으로 기재되어 있고, 작성일자는 없다. OOO (나) 청구인은 2005.12.15. 쟁점토지의 취득대금 중 잔금 OOO원을 OOO은행 발행 수표로 AAA에게 지급하였다고 주장하면서, 다음의 영수증과 수표 사본을 제출하였다(수표금액은 OOO원이나, 영수증에는 OOO원으로 기재됨). OOO (다) 청구인은 DDD 명의의 OOO은행 계좌(780-20-**73) 거래내역(2005.11.28.〜2005.12.15.)을 제출하였는바, 2005.12.12. DDD의 배우자 GGG으로부터 OOO원이 입금되었고, 같은 날 HHH에게 OOO원이 지급되었으며, 2005.12.15. OOO원이 출금된 사실이 확인된다. (라) 청구인은 2014.6.25. EEE(대표이사 FFF)과 체결한 ‘OOO 근린생활시설 부지조성공사 설계용역’ 계약서를 제출하였는바, 해당 계약서의 “의뢰자(갑)”란에는 아무런 정보(주소, 주민번호, 성명, 연락처)가 기재되어 있지 않으나 청구인의 도장이 찍혀있고, 용역금액은 OOO원(부가가치세 별도)으로 되어 있다. 청구인은 2014.7.1. DDD 명의의 OOO은행(139-02-00**-9) 계좌에서 OOO원이 출금된 내역(“내통장표시”란에 “FFF”으로 기재됨)을 제출하면서, 이를 쟁점토지의 자본적 지출액으로 인정해달라고 주장하고 있다.
(4) 처분청은 청구인이 경정청구 당시 쟁점토지를 취득하게 된 경위와 계약서의 매수인 등이 다른 이유 등을 기재하여 제출한 전말서(2022.1.21. 작성)를 제출하였는바, 해당 전말서의 주요내용은 다음과 같다. OOO
(5) 쟁점토지의 개별공시지가 열람 자료는 아래 <표3>과 같은바, 청구인의 취득(2006.2.9.) 당시 개별공시지가는 OOO원/㎡이고, 양도(2021.9.6.) 당시 개별공시지가는 OOO원/㎡으로 확인된다. <표3> 쟁점토지의 개별공시지가 OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①의 주위적 청구에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 AAA로부터 OOO원에 취득하였으므로, 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 검인계약서(매도인은 CCC, 매매대금은 OOO원으로 기재됨)를 바탕으로 양도소득세 신고를 하였고, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바(조심 2021중2919, 2021.9.14. 등 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지의 실제 매매계약서라고 주장하며 제출한 매매계약서에는 작성일자, 잔금지급일자 등이 기재되어 있지 않고, 매도인은 AAA, 매수인은 DDD으로 기재되어 등기사항전부증명서상 소유자와 일치하지 않으며, 매매계약서에는 계약금 OOO원을 계약시에 지불한 것으로 날인되어 있으나, 청구인은 계약금 OOO원을 지급하였다고 주장하는 등 해당 매매계약서를 쟁점토지의 양도에 따른 실제 매매계약서로 인정하기 어려운 점, 청구인이 경정청구 당시 처분청에 제출한 전말서에 따르면, “이 건 말고도 AAA와 다른 부동산 거래 등으로 금전적으로 얽혀 있는 일이 있음”이라고 기재되어 있고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 2006.2.9.에 AAA도 쟁점토지 관련 일부 지분을 취득한 것으로 나타나는바, 청구인이 2005.12.15. AAA에게 OOO원을 지급하였다고 하더라도 해당 지급내역이 쟁점토지의 취득과 관련하여 지출되었음을 입증한 것으로 보기는 어려운 점, 쟁점토지의 개별공시지가는 취득 당시 대비 양도 당시에 4.3배 가량 증가하였는바, 청구인이 주장하는 쟁점금액 대비 양도가액은 1.5배 가량 증가한 것에 불과한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점①의 예비적 청구에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 AAA로부터 취득한 사실이 인정되지 않더라도, 청구인이 AAA에게 지급한 OOO원은 쟁점토지의 취득을 위한 알선 및 중개 수수료로 보아 역시 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 취득하면서 OOO원을 알선 및 중개수수료로 지급하였다는 주장은 상식에 맞지 않고, 계약서 등 이를 입증할 수 있는 증빙도 없으므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 EEE 대표 FFF에게 지급한 근린생활시설 부지조성공사 관련 설계용역비 OOO원은 쟁점토지에 대한 자본적 지출로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 측량 및 설계 용역 계약서의 “의뢰자(갑)”란에는 청구인의 인적사항이 기재되어 있지 않고, 해당 용역계약서 내용에 따라 근린생활시설 부지조성공사가 실제 이루어졌는지가 확인되지 않는 점, 용역계약서상 총 용역금액은 OOO원이나 청구인은 DDD 계좌에서 OOO원이 이체된 내역만을 제시하여, 해당 금액이 청구인이 제시한 용역계약서에 따라 지급된 대금인지가 불분명한 점, 용역계약서에 구체적인 용역내용이 기재되어 있지 않아서 해당 지출액이 소득세법상 필요경비로 인정되는 자본적 지출액에 해당되는지도 파악되지 않는 점 등에 비추어 쟁점②에 대한 청구주장 역시 받아들이기 어렵다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.