2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 쟁점취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지 취득당시 자금사정이 여의치 않아 본인 자금 일부와 친한 친구인 CCC의 남편 DDD으로부터 OOO원, 동서(同壻)인 EEE 및 EEE의 남편 FFF로부터 OOO원을 차용하여 쟁점토지를 취득하였고, 쟁점토지 취득당시 각 자의 계좌에서 출금된 금융내역은 아래 <표1>과 같은데 쟁점토지 취득당시인 2005년 3월 이전에 청구인이 쟁점취득가액으로 신고한 금액의 대부분인 OOO원이 출금된 사실이 확인된다(그 외 중개수수료 등 부대비용이 현금이나 수표로 더 많이 지출되었으나 17년이 경과되어 확인에 한계가 있음). <표1> 쟁점토지 취득 당시 계좌 출금 내역 OOO 한편, 일반적인 부동산 계약과 달리 쟁점토지에 대한 취득대금이 수시로 지급된 이유는 쟁점토지를 청구인에게 양도한 GGG(이하 “전소유자”이라 한다)의 사위가 운영하던 사업이 당시 부도직전에 이르렀고 딸 또한 암 투병중에 있어 급전이 필요하다는 전소유자의 요청에 따라 청구인이 돈이 마련되는 즉시 지급하였기 때문이다. (나) 청구인은 이 건 양도소득세 조사가 시작되고 조사공무원이 금융내역이 확인되지 않는다는 이유를 들어 쟁점취득가액을 인정할 수 없다고 하자, 전소유자 및 그의 아들(아들은 쟁점토지 계약과정에 2회 정도 참여함)을 찾아가 실제 거래사실을 증언해 줄 것을 부탁하였다. 이에 청구인과 아무런 이해관계도 없는 전소유자는 인감증명서를 첨부하여 사실확인서를 작성하여 주었고, 그의 아들은 청구인과 함께 조사공무원을 만나(전소유자가 고령의 나이로 거동이 불편하여 부득이 그의 아들이 참석) 쟁점취득가액으로 거래가 이루어 졌다는 사실을 진술하였으며, 전소유자의 계좌를 보여주면서 그 당시 수표를 받았으나 계좌에는 입금한 사실이 없음을 확인해주었다. 전소유자는 자신에게 혹시나 문제가 생길까 거래사실을 함구하는 경우가 일반적임에도 청구인과 아무런 관계도 없는 전소유자가 인감증명서를 첨부하여 사실확인서를 작성하여 주고 그의 아들이 세무조사과정에 직접 참석하여 거래사실을 진술까지 하는 경우는 극히 예외적인 경우라 할 것이므로 이는 쟁점토지가 쟁점취득가액으로 거래되었음을 간접적으로 증명하는 것이다. (다) 2005년 쟁점토지 인근은 신산업단지 편입 및 자유무역지역 지정 예정으로 지가가 급등하던 시기(이는 첨부한 다수의 언론보도자료로 확인할 수 있음)로, 청구인은 쟁점토지를 당시 평당 약 OOO원에 취득하였다. 다만, 평당 OOO원의 취득가액은 가정주부로 토지투자에 대해 잘 모르던 청구인이 중개인의 지가가 곧 폭등할 거란 허언에 의해 인근 시세보다 다소 비싸게 매입(당시 시세를 정확하게 파악하기 어려우나 개발호재로 인해 평당 OOO원 정도였던 것으로 추정됨)한 것이다. 한편, 쟁점토지 인근에 위치(도보로 6분이며 거리로 약 368m임)한 OOO 및 OOO 토지(이하 “유사토지”라 한다)는 당시 쟁점토지와 비교하여 진입로가 좁아 맹지에 가까웠음에도 2006년 9월 평당 약 OOO원에 실거래가로 양도된 사실이 확인된다. 유사토지는 쟁점토지와 비교하여 지목, 용도지역, 입지조건 등이 대부분 유사한 점 등에 비추어 보면 당시 쟁점토지의 평당 가격이 OOO원에 이를 수 있다는 합리적인 의심이 가능하다. 또한, 당시 쟁점토지 인근은 신산업단지 편입예정으로 유사토지 외에도 다수의 부동산 거래가 있었던 사실이 아래 <표2>와 같이 확인되나 당시에는 기준시가 과세로 실지거래가격을 확인하기 어려운 상태이다(해당 지번은 쟁점토지와 도보로 10분이내 위치한 지역이며, 이 외에도 다수의 거래가 있었을 것으로 추정됨). <표2> 쟁점토지 인근 토지 거래 내역 OOO 토지의 경우 주택 등과 달리 거래가 빈번하게 일어나지 않음에도 불구하고 위 <표2>와 같이 쟁점토지 인근에서 쟁점토지의 취득시기와 비슷한 시점에 다수의 거래가 이루어 졌는바, 당시 개발호재에 따른 지가 폭등으로 부동산 경기가 과열되고 있었던 사실과 2005년 대비 2006년의 기준시가가 200% 가까이 상승한 사실 등에 비추어 보면 쟁점취득가액이 충분히 타당성 있는 가액임을 짐작할 수 있다. 위와 같은 사정에 비추어 질문조사권을 가지고 있는 과세관청으로서는 당연히 쟁점토지 인근의 실지거래가액을 조사하여야 할 의무가 있음에도 불구하고 쟁점토지 인근 소유자 및 당시의 지가 상황 등에 대한 아무런 조사도 하지 않은 채 오로지 취득당시 금융거래내역이 불확실하다는 이유만을 들어 환산취득가액을 적용한 것은 매우 부당하다. 처분청의 의견과 같이 금융내역이 불분명하다 판단되었다면 현장 조사를 통하여 실제 거래가액을 확인했어야 할 것이며, “처분청이 매매당사자에 대한 질문조사 등을 하지 아니하고 과세한 처분에 대하여 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당”하다는 조세심판원의 결정(조심 2016중2521, 2016.12.2.) 또한 같은 취지이다. (라) 청구인이 쟁점토지 양도 후 친구 CCC의 남편인 DDD 및 동서 EEE에게 차용한 대금을 상환한 내역은 아래 <표3>과 같은 바, 청구인은 쟁점토지의 양도가액인 OOO원에서 양도소득세 및 지방소득세 OOO원을 제외한 OOO원 중 친구인 CCC(남편 DDD)에게 OOO원을, 동서인 EEE에게 OOO원을 상환하였다. 쟁점토지 구입 당시 자금을 차용하지 않았다면 양도대금을 DDD 및 EEE에게 반환할 이유가 전혀 없으므로 이는 쟁점토지 구입 당시 자금이 부족하였던 청구인이 쟁점토지 구입자금을 차용하여 매매한 간접적인 증거로 볼 수 있다. <표3> 청구인의 대금 상환내역 OOO (마) 처분청은 계약서를 사후에 작성하였고 전소유자에게 대금을 지불한 금융내역을 전혀 제시하지 못하고 있다는 의견이나, 계약서 분실에 따라 불가피하게 사후에 작성하였고, 전소유자 부동산대금의 귀속까지 청구인이 입증하기는 어렵다 할 것이며, 전소유자가 매매대금으로 수취한 대금을 반드시 본인 계좌에 입금해야만 하는 것도 아니라 할 것이다. 또한, 처분청은 쟁점토지의 공시지가가 2005년 OOO원/㎡에서 2006년 OOO원/㎡으로 2배 가까이 급등하여 2006년에 지가가 상승되었음을 알 수 있었다는 의견이나, 공시지가는 일반적으로 다수의 토지거래가 먼저 일어난 뒤 사후에 반영되는 것이므로 2006년 공시지가가 2배 가까이 급등한 점을 보면 이미 2004년～2005년 지가가 상승되었다고 보는 것이 상식적이고 합리적이라 할 것이다.
(2) 쟁점토지 취득 당시 금융내역이 확인되지 않아 환산취득가액을 적용 하더라도 청구인에게 부당과소신고가산세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서가 계약 당시 작성된 서식이 아님을 이유로 거짓 문서를 작성한 것으로 보아 부당과소신고가산세를 부과하였는데, 청구인이 쟁점토지를 구입할 당시의 관행은 매매대금을 계좌이체하지 아니하고 수표를 직접 매도인에게 지급하는 것이 일반적이었고, 기준시가에 의해 양도소득세를 과세하던 시기로 세법에 무지한 일반 사람들은 실제 계약서를 반드시 보관해야 한다는 인식이 없었으며, 청구인의 경우 단기에 양도할 목적이었으므로 더욱 더 계약서를 충실히 보관해야 한다는 생각을 하지 못하였던 것이다. 이후 당시 쟁점토지 인근 지주들과의 토지가격 협의가 원만히 이루어지지 않아 쟁점토지는 편입지역에서 제외되었고, 청구인은 지가상승을 견인하던 호재가 소멸됨에 따라 쟁점토지의 양도가 어렵게 된 상황에서 양도소득세 실가 과세제도가 도입되어 실제 구입 계약서가 필요하다는 말을 듣고 계약서를 찾아봤으나 분실하여 불가피하게 2007년경 계약서를 다시 작성하게 되었던 것이다. (나) 청구인이 양도소득세를 포탈하거나 탈루하기 위하여 실제 계약서가 존재함에도 불구하고 거짓의 이중 계약서를 작성하는 등의 방법으로 적극적 행위를 한 사실이 없는 점, 처분청 또한 청구인이 주장하는 쟁점취득가액과 다른 실지 취득가액을 확인하지 못하여 환산취득가액을 적용한 것으로, 단지 청구인이 제시한 계약서가 사후에 작성되었다는 이유만으로 이를 거짓 문서를 작성하였다고 단정하는 것은 부당한 점, 부정행위라 함은 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말하며, 어떤 다른 행위를 수반함이 없이 단순한 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 하는 데에 그치는 것은 부정행위에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 비록, 청구인이 계약서 원본을 분실하여 계약서를 다시 작성하였지만, 쟁점토지 인근 다수의 거래토지가 있었고 개발호재에 따라 지가상승이 예상되는 시기였던 점 및 유사토지의 거래가격 등에 비추어 보면 청구인이 조세의 포탈을 위하여 쟁점취득가액을 높이는 방법으로 허위의 계약서를 작성하여 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위가 있었다고는 볼 수 없다.
(1) 청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 쟁점취득계약서가 매매계약 당시 작성된 것이 아니라는 사실에 대하여서는 청구인과 처분청은 서로 다툼이 없다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위한 차입금 금융내역과 쟁점토지를 양도하고 그 양도대금으로 차입금을 상환하였다는 금융내역을 제시하며 취득가액 OOO원이 실지거래가액이라고 주장하나, 차입금이라고 주장하며 제출한 서류는 위 <표1>과 같이 친척 및 지인들의 통장에서의 출금 내역만 확인되며, 출금된 금액은 현금이나 수표 등으로 지급되어 대금이 실제 전소유자에게 지급되었다는 금융 내역은 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다. 또한, <표1>을 살펴보면 DDD, FFF과 EEE에게 차입한 금액은 OOO원이나 아래 <표4>와 같이 상환한 금액은 OOO원으로 차입금액을 크게 상회하며, 이 상환금액이 취득자금을 상환한 금액인지, 취득자금 외 차입금을 상환한 금액이지, 양도대금으로 대여한 금액인지 불분명하고 이를 특정할 수 있는 구체적인 내용을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. <표4> 취득자금 상환내역 OOO (나) 청구인은 쟁점토지와 인근에 위치한 유사토지의 매매사례가 있으므로 취득가액을 환산한 처분은 부당하다고 주장하나, 유사매매사례가액으로 주장하는 인근 토지를 보면 쟁점토지와 약 368m떨어져 있으며 쟁점토지의 거래일과 1년 6개월 차이나는 2006년 거래된 것으로 공시지가가 2배가량 급등하여 거래되는 등 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 보기 어렵다.
(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서는 거래일이 아닌 사후에 작성된 계약서이고, 대금지급 증빙으로 제출한 ‘친척 및 지인들의 금융계좌’에는 출금된 금액만 기재되어 있는 등 신뢰하기 어려우며, 그 외에 기타 객관적인 증빙서류를 전혀 제출하지 못하고 있으므로 고액의 양도소득세를 탈루할 목적으로 허위로 작성된 부동산매매계약서로 봄이 타당하고 이는 조세부과 및 징수를 현저하게 곤란하게 하는 위계, 기타 부정한 행위에 해당하는 것으로 이 건 부당과소신고가산세(40%)를 적용한 처분은 정당하다.