관련 계약서 등 증빙이 전혀 없는 점, 과세전적부심사 과정에서 쟁점계좌 출금내역과 AAA작성 수기장부 내용이 일치하거나, 지급처의 사업자등록내역, 견적서 또는 매입세금계산서 내역, 쟁점계좌의 거래기록사항 등을 통해 확인되는 금액은 쟁점건물의 신축비용으로 추가로 인정된 사실이 있고, 청구인은 과세전적부심사 당시 청구인이 제출한 자료를 짜깁기하여 쟁점건물의 건축비가 일관성 없이 결정되었다고 주장하나, 청구인이 제시한 내용을 보면 대체로 청구인에게 유리하게 취득가액을 인정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 632,487,830원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물의 신축공사를 친언니 AAA에게 위탁하였는바, AAA는 동업자 BBB과 함께 2004.7.13. 주식회사 CCC을 설립하여 주택신축판매업을 영위하고 있었으나, 건설산업기본법에 따른 건설업자가 아니어서 직접 시공은 불가능하였으므로, 건축법상 시공사 제한대상인 기초․토목․골조는 건설사업자에게 도급을 주고, 나머지 샷시․미장 등의 공사는 영세업체에게 분리발주를 하였으며, 계산서 발급이 불가능함에 따라 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인은 친언니인 AAA와 별도의 공사계약서는 작성하지 않았고, 공사대금은 AAA에게 지급하거나 AAA가 지시하는 공사업체에 송금하였으며, 부족한 자금은 쟁점건물 준공 후 대출금과 전세보증금을 받아 AAA에게 지급하였다.
(2) 청구인은 쟁점건물 공사를 위해 2012.12.12. OOO은행 계좌(302-0636-**-, 이하 “쟁점계좌”라 한다)를 개설하여 사용하였다. (가) 쟁점계좌에서 청구인이 직접 공사업체 등에게 지출한 금액은 OOO원이고, AAA(AAA의 딸 DDD, EEE 포함)에게 송금한 금액은 OOO원이며, 공사 초기 AAA가 조달하여 입금한 금액 OOO원을 차감하면 쟁점계좌에서 AAA에게 지급한 순액은 OOO원이다. (나) 쟁점계좌 외 OOO은행(1005-002-)에서 대출받아 AAA에게 송금한 OOO원과 OOO(352-0655-**-)에서 보증금을 받아 AAA에게 송금한 OOO원이 있으므로, 이를 합하면 쟁점건물의 공사와 관련하여 지출한 금액은 총 OOO원이다. 이는 국토해양부 고시(제2012-974호, 과밀부담금 부과를 위한 2013년 표준건축비, ㎡당 OOO원)를 바탕으로 계산한 OOO원의 92.6%이므로 공사비 시세보다 싼 금액이다. (다) 이 외에 청구인이 지출한 취득세 OOO원(쟁점건물 및 엘리베이터)을 고려하면, 쟁점건물의 취득에 든 실지거래가액은 OOO원이다.
(3) 처분청은 과세전적부심사 당시, 청구인이 쟁점건물의 신축 시점에 쟁점건물 인근인 OOO 등에 지하 1층 지상 8층 규모의 주상복합건물(이하 “OOO아파트”라 한다)을 신축한 것과 관련하여, 쟁점건물과 OOO아파트의 ㎡당 건축비를 비교하였고, 청구인이 주장하는 쟁점건물의 ㎡당 건축비 OOO원이 OOO아파트의 ㎡당 건축비 OOO원보다 많이 소요된 것으로 나타나서 비정상적이라는 의견을 제시하였으나, 이는 OOO아파트의 건축비를 잘못 산정하여 발생된 결과이다. 구체적으로 OOO아파트는 2011.11.11. 착공하여 2012.11.2. 사용승인을 받았고, 총 22세대 중 5세대는 2012년에 분양되었으며, 2012년 분양수입으로 OOO원을 신고하였다. 그럼에도 불구하고 처분청은 2013년초 재고금액 OOO원에서 토지 취득가액 OOO원을 차감한 OOO원만 건축비로 보아 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액이 과다한 것으로 보았다.
(4) 청구인이 제기한 과세전적부심사청구를 통해 처분청은 OOO원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하였으나, 이는 청구인이 제출한 AAA의 수기장부 및 금융증빙 등의 일부를 짜깁기하여 인정(아래 <표2> 참조)한 것이고, 구체적으로 해당 결정은 다음과 같이 부당하다. <표2> 주요 공사비 중 짜깁기하여 인정한 사례 OOO (가) 쟁점계좌에서 공사업체에게 지급된 금액도 AAA의 수기장부에 기록이 없으면 인정되지 않았으나, 통장에 지출 메모가 되어 있는 에어컨 공사비, 한전 시운전비 등 쟁점계좌를 통해 지급된 금액은 모두 인정되는 것이 타당하다. (나) 처분청은 AAA의 수기장부를 적정한 증빙자료로 인정하면서도, 수기장부에만 기록된 금액인 목수(FFF) OOO원, 미장(GGG) OOO원, 시멘트 및 레미콘 OOO원, 청소 OOO원 등은 인정하지 않았다. (다) 건설업자인 AAA와 HHH이 약 8개월 동안 쟁점건물의 공사를 진행하였음에도 아무런 대가를 취하지 않았다는 것은 이치에 맞지 않으며, 청구인이 AAA에게 지급한 공사비 OOO원에는 이들의 이익금 약 OOO원이 포함되어 있다.
(5) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.7.2.(금) 감사 소명요구 안내를 받고, 2021.7.5.(월) 세무대리인에게 의뢰하여 다음날인 2021.7.6.(화) 소명서와 증빙자료를 제출하였으며, 당시 AAA의 수기노트를 정리하여 제출한 자료에 따르면 노트에 기록된 공사비 지급액은 OOO원이고, 이 중에서 청구인의 계좌에서 지급된 금액 OOO원을 제외한 나머지 OOO원은 청구인이 AAA에게 지급한 금액에서 AAA가 직접 지급한 금액이다. 청구인이 AAA에게 지급한 OOO원과 위 OOO원의 차액 OOO원은 수기노트에 기록되지 않은 공사비 관련 지출액과 AAA와 동업자 BBB의 공사 이익, AAA의 자금조달에 대한 이자에 해당된다. (나) 처분청은 청구인이 AAA에게 송금한 금액 중 3건 OOO원(2013.7.17. OOO원, 2013.9.27. OOO원, 2014.4.1. OOO원)을 누락하였고, 이 금액을 포함할 경우 AAA 등에게 송금한 순액은 OOO원이 아닌 OOO원이므로 쟁점건물의 건축비가 OOO원이라는 의견이나, 2013.9.27. OOO원, 2014.4.1. OOO원은 청구인이 유방암 수술의 후유증으로 요양병원에 입원해 있을 당시 AAA가 청구인 명의로 신축 판매한 OOO아파트의 미분양 매물 2건의 매매대금을 명의자인 청구인 계좌로 받아 회수해간 것이어서 공사대금에서 당연히 제외했던 것이고, 2013.7.17. OOO원은 착오로 누락(2013.8.30. 지급한 OOO원과 중복된 것으로 보아 누락됨)된 것이어서 추가로 필요경비에 산입해야 할 대상이다. <표3> 처분청이 누락되었다고 주장하는 금액에 대한 항변 OOO
(1) 청구인은 쟁점건물 신축 당시 쟁점건물 인근 OOO에 지하 1층 지상 8층 규모의 OOO아파트를 신축하였고, OOO아파트의 공사시공자는 쟁점건물의 시공자와 동일한 주식회사 III로 확인된다. <표4> 쟁점건물 및 OOO아파트 비교 OOO 청구인이 쟁점건물을 AAA에게 위탁하여 공사를 진행하였다면, 쟁점건물보다 규모가 훨씬 큰 OOO아파트에 대해서도 동일한 방법으로 공사하였을 것이므로, AAA 등에게 송금한 순액 OOO원이 쟁점건물의 건축비로만 온전히 사용되었다고 볼 수 없고, OOO원에 대한 사용내역 증빙자료 또한 제시하지 못하므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구인은 청구인이 주장하는 쟁점건물의 건축비 OOO원(취득세 제외)이 표준건축비 OOO원(=612.28㎡×@OOO원)의 92.6%이므로 시세보다 싸다고 주장하나, 수도권정비계획법에 따라 산정하는 표준건축비는 서울특별시 지역에서 인구집중을 유발시키는 연면적 25,000㎡ 이상의 복합건축물에 특정하여 적용하는 것으로, 지하가 없는 필로티 구조의 쟁점건물에 대한 건축비를 추정하는데 사용할 수는 없다.
(3) 청구인은 쟁점건물(612.28㎡)의 실제 건축비 OOO원을 ㎡당 건축비로 환산할 경우 OOO원이므로 OOO아파트(OOO원)와 비교했을 때도 적정한 금액이라고 주장하나, 청구인이 AAA 등에게 송금한 순액은 청구인의 주장과 달리 OOO원으로 확인되고, 그렇다면 쟁점건물의 취득가액이 OOO원(=OOO원+OOO원+OOO원)이 되므로 필로티구조의 쟁점건물이 지하 주차장이 있는 OOO아파트 보다 ㎡당 건축비가 높게 산출되는 비정상적인 결과가 나타나게 된다. <표5> 청구인이 AAA등에게 입ㆍ출금한 내역 OOO <표6> 쟁점건물과 OOO아파트의 ㎡당 건축비 비교 OOO
(4) 청구인은 OOO국세청 국세심사위원회에서 청구인이 제출한 자료를 무시하고 일부만을 짜깁기하여 모순적인 결정을 하였다고 주장하나, 국세심사위원회는 건축법 및 건설산업기본법에 따라 청구인이 관할 지방자치단체에 제출한 도급계약서ㆍ견적서 등을 바탕으로 계좌내역과 수기장부내용이 일치하는 건 등을 포함하여 총 39건, OOO원을 쟁점건물의 실제 신축가액으로 보아 일부인용결정을 한 것이다. 오히려 청구인은 청구주장과 같이 쟁점건물에 대한 수기장부 및 금융거래내역 등이 있음에도 불구하고 당초 양도소득세 신고시 환산취득가액을 적용해 취득가액을 과다하게 신고하였고, AAA 등에게 송금한 순액을 과소계상하여 쟁점건물과 OOO아파트의 ㎡당 건축비 비교를 왜곡하고 있다.
(5) 청구인 항변에 대한 처분청의 추가 의견은 다음과 같다. (가) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실제 신축비용과 증빙자료 여부를 비교하면 아래 <표7>과 같은바, 법정증빙이 없는 상황에서 수기장부에 기록되지 않은 공사비 등은 당연히 쟁점건물의 신축비용으로 인정할 수 없다. <표7> 청구인이 주장하는 쟁점건물 건축비 및 증빙자료 비교 OOO (나) 청구인은 쟁점계좌에서 AAA에게 지급된 OOO원은 OOO아파트 매매대금을 AAA가 회수한 것이라고 주장하나, 청구인 소유의 OOO아파트 매매대금을 AAA가 회수해 갔다는 것은 납득하기 어렵고, 만약 해당 금액을 OOO아파트의 매매대금이라고 본다면, 청구인이 AAA 등에게 송금한 금액이 쟁점건물의 건축비로 온전히 사용되지 않았음을 알 수 있다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 청구인, AAA(청구인의 언니) 및 BBB(AAA의 공동사업자)의 사업이력은 아래 <표8> 내지 <표10>와 같다. <표8> 청구인의 사업이력 OOO <표9> AAA의 사업이력 OOO <표10> BBB의 사업이력 OOO
(2) 청구인이 쟁점건물과 관련하여 수취한 2012〜2019년 매입세금계산서 내역은 아래 <표11>과 같다. <표11> 쟁점건물 관련 매입세금계산서 내역 OOO
(3) 청구인은 과세전적부심사청구 및 심판청구를 통해 일관되게 쟁점건물의 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하고 있으며, 이는 쟁점건물 신축비용 OOO원(아래 <표12> 참조)에 취득세 OOO원을 합산한 금액이다. 청구인은 이를 입증하기 위하여 AAA가 작성한 수기장부(아래 <표13>참조), 청구인 명의의 계좌에서 AAA에게 지급한 금액 내역(거래일자: 2012.12.12.〜2014.3.1.) 및 관련 금융증빙, 쟁점계좌 거래내역(거래일자: 2012.12.12.〜2013.10.14.), 통장 사본, 취득세 신고시 제출한 증빙 등을 제출하였다. <표12> 청구인이 주장하는 쟁점건물 신축비용 OOO <표13> AAA 작성 수기장부 일부 OOO
(4) 처분청은 당초 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 보아 과세예고 통지를 하였으나, 과세전적부심사 과정에서 쟁점계좌 출금내역과 AAA 작성 수기장부 내용이 일치되는 16건(OOO원), 지급처의 사업자등록내역이 확인되는 6건(OOO원), 견적서 등이 확인되는 10건(OOO원), 매입세금계산서 내역이 확인되는 2건(OOO원), 거래기록사항으로 확인가능한 4건(OOO원)을 쟁점건물의 공사비용으로 인정가능한 금액으로 보았고, 여기에서 이미 처분청에서 인정한 금액 등을 반영한 후 최종적으로 OOO원을 추가로 인정하여 쟁점건물의 취득가액이 OOO원으로 경정된 사실이 확인된다. <표14> 과세전적부심사 결과 경정된 쟁점건물 취득가액 내역 OOO
(5) 청구인은 쟁점건물의 신축 시점에 쟁점건물 인근인 OOO 등에 지하 1층 지상 8층 규모의 OOO아파트를 신축하였고, 청구인 주장 및 처분청 의견에 따른 쟁점건물 및 OOO아파트의 건축비를 비교하면 아래 <표15>와 같다. <표15> 쟁점건물 및 OOO아파트 등 건축비 비교 OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득에 든 실지거래가액이 OOO원이므로, 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 당초의 신고내용을 변경하기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 그 사실을 입증하여야 하고, 필요경비는 납세자에게 유리할 뿐만 아니라 기초 사실관계의 대부분이 납세자의 지배영역 안에 있는 것이어서 납세자가 입증하는 것이 합리적이라 할 것인데(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임), 청구인이 청구주장을 입증하기 위하여 제출한 AAA의 수기 장부 및 쟁점계좌 거래내역 등을 통해서는 해당 자금이 출금된 사실만 확인될 뿐, 해당 자금의 구체적 용도가 입증되지 않고, 거래상대방이 특정되지 않는 경우도 많으며, 쟁점계좌에서 AAA에게 지급된 금액 중에는 OOO아파트 관련 매매대금도 포함된 것으로 보이므로, 쟁점계좌에서 직접 공사업체 등에게 지출된 OOO원 및 청구인 명의의 쟁점계좌 등에서 AAA에게 지급된 OOO원이 모두 쟁점건물의 신축비용이라고 단정하기는 어려워 보이는 점, 청구인은 쟁점계좌에서 AAA에게 지급된 금액 중 약 OOO원이 AAA와 BBB의 이익금이라고 주장하나, 관련 계약서 등 증빙이 전혀 없는 점, 과세전적부심사 과정에서 쟁점계좌 출금내역과 AAA 작성 수기장부 내용이 일치하거나, 지급처의 사업자등록내역, 견적서 또는 매입세금계산서 내역, 쟁점계좌의 거래기록사항 등을 통해 확인되는 금액은 쟁점건물의 신축비용으로 추가로 인정된 사실이 있고, 청구인은 과세전적부심사 당시 청구인이 제출한 자료를 짜깁기하여 쟁점건물의 건축비가 일관성 없이 결정되었다고 주장하나, 청구인이 제시한 위의 <표2> 내용을 보면 대체로 청구인에게 유리하게 취득가액을 인정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.