소급감정가액이 상속부동산의 시가로서 취득가액으로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.11.16. 부친 김○○의 사망으로 OOO 주택과 OOO 토지(이상 주택 및 토지를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속으로 취득하였고, 2019.12.18. 쟁점부동산을 OOO에 OOO원에 협의매수로 양도하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일인 2013.11.16. 당시의 기준시가, 즉 개별공시지가와 개별주택가격의 합계 금액인 OOO원과 필요경비 OOO원을 적용한 OOO원으로 하여 2020.3.2. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 다. 이후 청구인은 위 양도소득세 신고에 대해, 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에서 소급감정가액(감정평가서 작성일 2020.2.13.)인 OOO원(이하 “쟁점소급감정평가액”이라 한다)으로 변경하여, 기납부된 세액 중 OOO원의 감액을 구하는 경정청구를 2021.12.2. 제기하였다.
• 라. 처분청은 평가기간 외 소급감정가액을 시가로 보지 아니함을 근거로 2021.12.13. 경정청구 거부통지를 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 상속개시 당시 평가기간 내 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가(OOO원)를 취득 당시의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고‧납부하였으나, 상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일의 시가에 따르고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등을 포함하는 것이다. 시가로 산정하기 어려운 경우에는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가를 적용하는 것이다. 상속세 및 증여세법 시행령에서 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 이루어진 매매와 감정가액에 대하여 시가로 인정하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 감정기관이 쟁점부동산에 대하여 2020.2.13. 소급감정한 가액이 OOO원인바, 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점소급감정평가액으로 인정하여 청구인의 양도소득 과세표준 계산시 취득가액으로 삼을 경우 청구인이 세법에 따라 신고해야 할 양도소득 과세표준은 OOO원이고 세액은 OOO원이다. 그럼에도 청구인은 2020.3.2. 세액 OOO원을 신고‧납부하였으므로 이 중 OOO원은 감액‧경정함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점소급감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해야 한다는 청구인의 청구주장에 대하여 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가(時價)에 따르고, 같은 법 시행령 제49조에 의하면 시가로 인정되는 것이란 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 뜻한다. 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 것은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석되며(OOO 판결 참조), 시가로 인정되는 기간의 범위를 상속개시일 전후 6개월 이내로 한정한 뜻은 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액 등이 존재한다고 하여도 해당 가액이 시간의 흐름에 따라 변동될 수 있으므로 이를 고려하여 실질과세의 원칙을 구현하고자 한 것인바, 소급감정한 가액을 시가로 채택하여 과세하는 것은 세법적용의 안정성을 해칠 우려가 있다(법규과-304, 2005.9.22. 참조).

(2) 경정청구를 기각한 처분의 정당성 상속개시일 전후 6개월 이후의 소급감정가액은 원칙적으로 취득가액으로 인정되지 아니하고, 특별한 사정이 뒷받침되어야만 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는 것이며(OOO 참조), 여기서 특별한 사정이란 “쟁점토지와 유사한 조건의 주변 토지 상속개시 전후 6개월간 실거래가액의 평균 거래금액을 쟁점지분의 면적에 적용하여 계산한 금액이, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 적용한 개별공시지가로 쟁점지분을 평가한 금액과는 지나치게 큰 차이가 발생하는 반면, 쟁점가액인 소급감정가액과는 큰 차이가 없어 상속개시일 현재의 쟁점지분의 시가는 개별공시지가로 평가한 가액보다는 쟁점가액에 보다 가까운 금액으로 보이는 경우”(OOO 참조, 청구인이 인용한 판례) 또는 “소급감정에 의한 가액이기는 하나 쟁점주택과 대지면적ㆍ크기가 유사한 비교주택의 매매사례가액, 쟁점주택 취득 당시부터 양도 당시까지 주택매매가격지수의 추이 및 쟁점주택의 양도가액 등을 고려할 때 그 당시 시가에 해당한다고 보이는 경우”(OOO 참조) 등으로, 소급감정가액이 기준시가에 비해 취득 당시의 시가에 가깝다고 인정해야만 할 특별한 이유가 있는 경우로 해석된다. 이러한 사실은 청구인이 제시한 판례(OOO 판결, OOO 판결, OOO 판결)에서도 드러난다. 그러나, 청구인은 쟁점소급감정평가액이 취득 당시의 시가와 유사함을 입증하는 구체적인 증빙을 제출하지 아니하였고, 세무서제출용으로 작성된 감정평가표를 근거로 당초 신고일로부터 1년 9개월 이후인 2021.12.2.에 경정청구를 제기하였는바 이는 단순히 양도차익을 감소시키기 위한 목적으로 보인다. 결론적으로 청구인이 제시한 쟁점소급감정평가액은 상속개시일 전후 6개월 이후의 것으로 이는 원칙적으로 시가로 인정되지 않는 점, 쟁점소급감정평가액이 증여일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙이 제시되지 않은 점, 양도소득세액 신고납부로부터 1년 9개월 이후 소급감정가액으로 경정청구하여 해당 경정청구가 단순히 양도차익을 감소시키기 위한 목적으로 보이는 점, 청구인이 제시한 조심 2018부486(2018.6.4.) 등은 소급감정가액이 취득가액으로 인정되어야 할 객관적인 증빙이 제시되었음에 따라 이 사건과는 사실관계가 다른 점을 고려할 때[OOO 참조] 청구인의 경정청구를 기각한 처분은 적법하다.

(3) 이상과 같이 이 사건과 쟁점이 동일한 사안에 대하여 귀 원의 심판례, 법원 판결 등은 한결같이 특별한 사유가 존재하지 않는 한 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다는 뜻을 밝혔으므로 처분청의 경청청구 거부처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 소급감정가액이 상속부동산의 시가로서 취득가액으로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지1> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2013.11.16. 부친 김○○의 사망으로 쟁점부동산을 상속으로 취득한 후 2019.12.18. 쟁점부동산을 OOO에 OOO원에 양도하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일인 2013.11.16. 당시의 기준시가 OOO원과 필요경비 OOO원을 적용한 OOO원으로 하여 2020.3.2. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다. (3) ㈜OOO지사가 2020.2.13. 쟁점부동산에 대하여 작성한 감정평가서의 토지‧건물 감정평가표 내용은 <별지2>와 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 쟁점소급감정평가액은 상속개시일(2013.11.16.)부터 약 6년이 경과한 2020.2.13.을 작성일로 하여 소급하여 감정한 가액이므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하는 것으로 보기 어렵고, 그 또한 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아니라 1개 감정평가법인의 감정평가액에 불과한 점, 달리 쟁점소급감정평가액이 청구인의 쟁점부동산 취득 당시의 시가 상당액이라는 점에 대한 객관적인 증빙자료가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 쟁점소급감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다[OOO 외 다수, 같은 뜻임].

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정 전) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정 전) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정 전) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정 전) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 일부개정 전) 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <별지2> 감정평가서의 토지‧건물 감정평가표 내용 ◯◯◯