청구인은 2000.12.31. 현재 1호만 임대하고 있어 장기임대주택에 대한 감면규정 요건 중 하나인 5호 이상 임대할 것이라는 조건을 충족하지 못하였으므로, 처분청이 조특법 제97조의 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 2000.12.31. 현재 1호만 임대하고 있어 장기임대주택에 대한 감면규정 요건 중 하나인 5호 이상 임대할 것이라는 조건을 충족하지 못하였으므로, 처분청이 조특법 제97조의 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 아래 <표1>과 같이 2015.4.28. 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대사업자등록 당시 4호의 임대주택을 등록하였다가 2016.1.11. 1호를 추가 등록하여 총 5호를 임대한 사업자가 되었다. <표1> 청구인의 임대주택등록 내역 OOO
(2) 청구인이 1989.8.29. 쟁점주택을 취득한 이후로 쟁점주택을 임대한 기간은 과거 임대차계약서의 부재, 전입세대열람내역의 확인 불가로 정확한 임대기간을 계산하기 어려우나, 청구인의 주민등록초본상 1989.10.20.〜1997.11.12., 1998.11.25.〜1999.4.25. 기간 동안 청구인이 거주한 기간을 제외한 1997.11.13.〜1998.11.24.(약 1년), 1999.4.26.〜2020.11.20.(약 21년) 합계 약 22년을 임대한 것으로 볼 수 있다.
(3) 조특법 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면요건을 적용하여야 한다. (가) 조특법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제97조 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 주택에 해당하는 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점주택을 1989.8.29. 취득한 이후 약 22년간을 임대해오다가 2020.11.20. 양도하였고, 쟁점주택은 1989년 신축된 건물로 5년 이상 임대해온 사실 및 청구인이 2015.4.28. 4호를 임대한 임대사업자였다가 2016.1.11. 1호를 추가하여 5호를 임대한 거주자에 해당하는 사실이 확인되므로 위 규정에 따라 양도소득세를 전액 면제해야 한다. (다) 처분청은 청구인이 1986.1.1.〜2000.12.31.까지 기간 중 1호의 주택만 임대하였고, 2001.1.1. 이후 비로소 4호의 주택을 취득하여 5호를 임대하였으므로 조특법 제97조 및 같은 법 시행령 제97조 제1항의 감면요건에 해당하지 않는다는 의견이나, ‘임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자’에 해당된 시기는 쟁점주택의 양도 당시에 그 요건을 갖추었는지를 기준으로 하여야함에도 불구하고, 처분청은 ‘5호 이상 임대하는 거주자’에 대한 규정을 등록된 모든 주택이 위 해당 조건을 충족할 것을 요구한다는 취지로 해석하여 관련 법령을 지나치게 자의적으로 유추해석하였다. (라) 위 주장을 별론으로 하더라도 쟁점주택은 조특법 제97조 제1항, 같은 법 시행령 제97조 제1항, 같은 조 제5항 제1호 및 제4호에 따라 적어도 양도소득세 50%를 감면해야 한다. 청구인은 2015.4.28. 4호의 임대주택을 등록하였다가, 2016.1.11. 1호(위 <표1>의 5번)를 추가 등록하여 총 5호를 임대한 거주자가 되었다. 그러나 위 <표1>의 5번 주택의 실제 임대개시시점은 2015.11.15.이다. 따라서 위 <표1>의 5번 주택은 임대등록은 2016.1.11.에 하였지만, 2015.11.12. 취득과 동시에 임대를 시작하여 2015.11.15.부터 이미 임대를 개시하고 있었으므로, 청구인은 2015.11.15.경 조특법 제97조 제1항 본문의 5호 이상을 임대한 거주자의 요건을 충족하여 적어도 양도소득세 50% 감면 사유에 해당한다.
(1) 조특법 제97조 및 같은 법 시행령 제97조 제5항에 따르면, 임대개시의 기산일은 각 주택의 임대개시일부터 기산하되 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 <표1>에서 확인할 수 있듯이 청구인은 2000.12.31. 이전 소유한 임대주택은 1호이다. 조특법 제97조는 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용시, “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말하는 것으로 1986.1.1.〜2000.12.31. 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 10년 또는 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에만 양도소득세를 100% 면제 또는 50% 감면하는 것으로 명확하게 명시하고 있다.
(2) 따라서 청구인의 임대주택 총 5호 중 4호는 2001.1.1. 이후에 취득한 주택으로 “임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자”에 해당하지 않아 조특법 제97조 감면대상에 해당하지 않으므로 이 건 과세처분은 정당하다.
(1) 청구인의 쟁점주택 양도 당시 임대사업자등록증상 주택보유현황과 등기사항전부증명서상 취득일과 양도일은 아래 <표2>와 같다. 청구인이 쟁점주택을 포함하여 임대등록한 5호 중 2000.12.31. 이전에 취득한 주택은 1호(쟁점주택)이고 나머지 4호는 2001.1.1. 이후에 취득한 것으로 확인된다. <표2> 청구인의 임대주택 현황 OOO
(2) 쟁점주택에 대한 집합건축물대장 변동사항 내역에 따르면, 1989.7.31.자로 “사용승인 신규작성(신축)”으로 기재되어 있고, 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 1988.6.3.자 매매를 등기원인으로 1989.8.29. 소유권이전등기하였다.
(3) 청구인이 제출한 위 <표2>의 5번 주택(=위<표1>의 5번 주택)과 관련된 2015.11.15.자 부동산임대차계약서에 따르면, 임대개시일은 2015.11.15.로 확인된다.
(4) 조특법 제97조의 감면율을 임대주택유형별로 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 임대주택 유형별 감면율 OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도가 조특법 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면요건을 충족한다고 주장하나, 조특법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 법 시행령 제97조 제1항은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고 있으며, 조특법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 ‘임대주택’과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 ‘임대주택’의 경우에는 양도소득세를 면제한다고 규정하고 있는바, 청구인은 2000.12.31. 현재 1호만 임대하고 있어 장기임대주택에 대한 감면규정 요건 중 하나인 5호 이상 임대할 것이라는 조건을 충족하지 못하였으므로, 처분청이 조특법 제97조의 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2007서3385, 2007.12.27. 및 국심 2007중3079, 2008.2.22., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 조세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17759호로 개정되기 전의 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31444호로 개정되기 전의 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
(3) 임대주택법(2015.5.18. 법률 제13328호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 주택법 제2조제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.