[요지] 쟁점비교대상아파트보다 매매계약일이 보다 가까운 매매사례로 청구주장과 같이 000동 0000호의 매매사례가 확인되나 그 거래가액이 쟁점매매사례가액보다 높아 청구인에게 오히려 불리한 점,쟁점비교대상아파는 쟁점아파트와 단지 및 면적이 동일하고, 공동주택가격은 공시되지 아니하였으나 분양가액의 차이가 5% 이내이며, 그 외에 타입·위치·층수도 동일하거나 유사해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 쟁점비교대상아파트보다 매매계약일이 보다 가까운 매매사례로 청구주장과 같이 000동 0000호의 매매사례가 확인되나 그 거래가액이 쟁점매매사례가액보다 높아 청구인에게 오히려 불리한 점,쟁점비교대상아파는 쟁점아파트와 단지 및 면적이 동일하고, 공동주택가격은 공시되지 아니하였으나 분양가액의 차이가 5% 이내이며, 그 외에 타입·위치·층수도 동일하거나 유사해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[참조결정] 조심2020부8240 / 조심2019중0025
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점아파트(OOO)와 다른 동인 OOO의 매매사례가액을 적용하였으나, 쟁점아파트와 같은 동의 OOO 라인의 매매사례가 있으므로 이를 고려하여 시가평가가 이루어져야 한다.
(2) 처분청은 OOO 라인의 경우 쟁점아파트(OOO 라인)와 방향이 달라 유사재산으로 인정하기 어렵다는 의견이나, 쟁점아파트는 남동향이고 OOO 라인은 남서향으로 같은 남향배치이며, 면적․모델(OOO)이 동일하므로 유사재산으로 볼 수 있다.
(3) 또한 처분청은 OOO 라인의 경우 내부구조(OOO)가 쟁점아파트와 달라 유사재산으로 볼 수 없다는 의견이나, 조세심판원 결정례를 보면 타입이 다른 경우에도 유사재산으로 인정한 사례가 확인되고(조심 2021소6927, 2022.6.7.), 같은 동의 아파트인 경우에 조망권에 차이가 있더라도 유사재산으로 인정한 사례가 다수 있으며(조심 2020부8240, 2021.6.3. 등), 조망권, 방향 등은 유사재산의 객관적 평가기준이 아니며 각 소유자들의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다고 판단한 사례가 확인되는바(조심 2019중25, 2019.4.16.), 이 건에서도 OOO 라인의 아파트를 유사재산으로 인정하지 않을 이유가 없다.
(1) 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적, 내부구조(타입), 방향이 동일하고, 층수가 유사하여 쟁점아파트의 유사재산으로 볼 수 있으며, 매매계약일이 가장 가까워 그 분양권 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 적용한 이 건 처분은 적법하다.
(2) 청구인이 주장하는 아파트는 같은 동이기는 하나, 내부구조와 방향 등이 달라 유사재산으로 인정하기 어렵다. (가) 유사재산이라 함은 평가대상 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산을 말하는 것으로서, 청구주장과 같이 단순히 같은 동이라는 이유만으로 유사재산이라고 보기는 어렵다. (나) OOO 라인은 남서향이고 OOO 라인은 OOO이므로 쟁점아파트와는 방향, 내부구조(타입), 조망권이 달라 유사하다고 보기 어렵다. (다) 청구인은 ‘조망권에 차이가 있으나 같은 동의 아파트’를 유사재산으로 인정한 조세심판원의 선결정례를 제시하고 있으나, 이는 조망권이 층수에 따른 차이인지, 방향이 완전히 다른 경우인지 불분명하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점아파트의 공동주택단지는 2019년 1월경 청약신청 및 분양되어 2022년 3월경 준공되었고, 2023년 2월경 보존등기되었으며, 심리일 현재 공동주택가격은 공시되지 아니한 것으로 확인된다.
(2) 청구인은 2020.10.13. 쟁점분양권을 자녀 AAA에게 양도한 후, 양도소득이 없는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점매매사례가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 OOO원의 양도소득이 발생한 것으로 경정하였다.
(3) 처분청은 쟁점분양권의 매매계약일 전후 6개월 이내의 동일 단지 아파트의 분양권 매매사례가액을 OOO와 같이 제시하였는바, 쟁점분양권의 매매계약일 전후로 OOO 라인 및 쟁점비교대상아파트의 매매사례 등이 확인된다.
(4) 쟁점분양권 계약일과 인접하여 거래된 사례 중 OOO의 거래사례는 OOO과 같은바, 처분청은 OOO의 매매사례가액을 배제하고 OOO의 매매사례가액을 적용한 것으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령 제167조 제5항에 의하면 양도소득의 부당행위계산과 관련하여 해당 자산의 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조 및 같은 법 시행령 제49조 등에 따라 평가한 가액에 따르고 이 경우 평가기간은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간으로 본다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에 의하면 평가기간 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매․공매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보고, 그러한 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하며, 그 가액에는 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 가액도 포함한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점아파트와 유사한 재산으로 같은 동의 매매사례가 있으므로 그 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점비교대상아파트보다 매매계약일이 보다 가까운 매매사례로 청구주장과 같이 OOO의 매매사례가 확인되나 그 거래가액이 쟁점매매사례가액보다 높아 청구인에게 오히려 불리한 점, 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트와 단지 및 면적이 동일하고, 공동주택가격은 공시되지 아니하였으나 분양가액의 차이가 5% 이내이며, 그 외에 타입․위치․층수도 동일하거나 유사해 보이고, 일부 차이가 있다고 하더라도 그러한 차이가 거래가액에 중대한 영향을 미치는 요소로 보기 어려우므로 쟁점아파트와 유사한 재산으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조(부동산 등의 평가) ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산