쟁점규정은 그 적용대상을 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우라고만 규정하고 있을 뿐이므로 계약에 따라 계약금 중 일부를 수령한 사실이 확인되는 이상, 계약금을 완납한 자와 동일하게 신뢰를 보호할 필요성이 있어 보이는 점, 달리 청구인이 계약서대로 계약금을 수령하여 개정규정 적용만을 목적으로 양도계약의 시기를 조절하였다는 등의 사정은 나타나지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택은 쟁점규정 적용대상에 해당하는 것으로 보이므로, 결국 이와 다른 전제에서 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.11.12. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점규정은 ‘조정대상지역이 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’을 중과세율 적용이 제외되는 주택으로 하고 있는바, 그 입법취지는 조정대상지역 공고 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 쟁점규정에서 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로 한정하고 있는 것은 실제로는 조정대상지역 공고일 이전에 주택매매계약이 체결되지 않았음에도 납세자가 거래상대방과 통정하여 계약일을 조정대상지역 공고일 이전으로 허위기재함으로써 중과세율 적용을 회피하는 것을 방지하기 위함이다. 따라서 쟁점규정의 핵심은 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결한 것이고, 공고일 이전에 계약금을 지급받은 것은 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결한 것을 확인하기 위하여 필요한 것에 불과하다. (2) 민법 제565조 는 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 하여 계약금을 교부한 경우에 그 계약금은 계약당사자 간에 수수된 계약금 정도의 손해를 감수하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 해약금으로 추정하고 있다. 대법원(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결, 참조)은 매도인이 “계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다”고 주장한 사안에서 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라 교부받은 금액이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였다. 위와 같이 민법상 계약금 중 일부만을 지급한 경우에도 전부를 지급한 경우와 그 효력에 차이가 없다. 따라서 조정대상지역의 공고일 이전에 실제로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 때에는 조정대상지역 공고일 이전에 계약금 중 일부를 지급받은 경우에도 중과세율 제외 주택에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(3) 처분청은 쟁점주택의 소재지가 조정대상지역으로 공고되기 전에 청구인이 쟁점주택 양도거래를 체결한 사실은 인정함에도 계약금 전액을 지급받지 않았다는 이유로 중과세율을 적용하였는바, 쟁점규정을 국고적으로 해석함으로써 청구인의 신뢰이익을 침해하였고, 헌법상의 소급입법에 의한 재산권 침해금지의 원칙과 국세기본법상의 소급입법 과세금지의 원칙을 위배하였다. 또한 약정계약금을 전액 완납한 경우에만 계약금을 지급받은 것으로 한다면, 계약금을 소액(예컨대 10백만원)으로 정하고 그 금액을 전액 지급한 경우에는 계약금을 지급한 것이 되고, 계약금을 고액(예컨대 30백만원)으로 정하고 일부를 지급한 경우(예컨대 10백만원)을 지급한 경우에는 계약금을 지급한 것이 아니게 되어 평등의 원칙에도 위배되는 부당한 결론에 이르게 된다.
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제55조(세율) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2020.2.18. 대통령령 제30423호로 개정된 것) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
(3) 민법 제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
(1) 청구인은 2019.1.25. 쟁점주택을 OOO원에 취득한 후, 2020.11.16. AAA 외 1명에게 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2020.12.29. 양수인 명의로 소유권이전등기를 하였다.
(2) 양도일 현재 청구인 세대의 주택 보유현황은 <표1>과 같다. <표1> 양도일 현재 청구인 세대의 주택 보유현황 OOO
(3) 쟁점주택의 매매계약서 특약사항에는 계약금 OOO원 중 OOO원은 계약 당일(2020.11.16.) 현금으로 지불하고, 나머지 OOO원은 2020.11.28. 청구인의 계좌로 송금하기로 한다는 내용이 기재되어 있고, 청구인이 제출한 영수증 및 계좌거래내역에 따르면 특약사항의 기재된 바와 같이 계약금을 수령한 것이 확인된다. <계약금 중 10백만원에 대한 영수증> OOO <표2> 쟁점주택 매매대금 입금내역 OOO
(4) 쟁점주택이 소재한 OOO는 2020.11.20. 주택법 제63조 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역으로 지정‧공고되었다[국토교통부 공고(제2020-1521호, 2020.11.20.)].
(5) 쟁점규정은 2018.10.23. 개정된 대통령령 제29242호에서 신설(부칙 제5조에 따라 2018.8.28. 이후 양도하는 분부터 적용)되었는데, 그 개정이유를 ‘조정대상지역 공고 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하기 위하여 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 양도소득세 중과 대상에서 제외함’이라고 밝히고 있다.
(6) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용은 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 양도소득세 신고 내역 OOO
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점규정이 적용되는 주택은 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 완납한 경우를 말한다는 의견이나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는데, 쟁점규정은 조정대상지역 공고에 따른 불측의 손해를 방지하고, 조정대상지역 공고 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하기 위하여 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 한 경우에는 중과세율의 적용을 배제하는 한편, 쟁점규정을 적용을 위한 부적절한 시도 등을 방지하기 위하여 ‘계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우’로 그 적용대상을 한정하고 있는 것으로 보이는 바, 쟁점규정은 그 적용대상을 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우라고만 규정하고 있을 뿐인 점, 또한 계약에 따라 계약금 중 일부를 수령한 사실이 확인되는 이상, 계약금을 완납한 자와 동일하게 신뢰를 보호할 필요성이 있어 보이는 점, 달리 청구인이 계약서대로 계약금을 수령하여 개정규정 적용만을 목적으로 양도계약의 시기를 조절하였다는 등의 사정은 나타나지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택은 쟁점규정 적용대상에 해당하는 것으로 보이므로, 결국 이와 다른 전제에서 처분청이 청구인에게 한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(조심 2022서6067, 2022.9.1. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.