상속재산 평가기준일인 상속개시일로부터 상당기간이 지난 날을 감정평가서 작성일로 하여 소급감정된 가액은 상증법 제60조 등에 따른 감정가액에 해당하지 아니하므로 이를 쟁점부동산의 양도차익에서 공제되는 취득가액으로 보기 어려움
상속재산 평가기준일인 상속개시일로부터 상당기간이 지난 날을 감정평가서 작성일로 하여 소급감정된 가액은 상증법 제60조 등에 따른 감정가액에 해당하지 아니하므로 이를 쟁점부동산의 양도차익에서 공제되는 취득가액으로 보기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 피상속인은 2017.5.11. 이 건 부동산을 OOO원에 취득하였는데, 청구인이 2018.2.5. 피상속인으로부터 이 건 부동산을 기준시가인 OOO원으로 취득하였다고 보는 것은 부당하다. (가) 피상속인은 2017.5.11. 이 건 부동산을 OOO원에 취득하였고, 청구인은 피상속인의 사망에 따라 이 건 부동산을 상속받은 후인 2020.2.3. OOO원에 양도하였다. (나) 토지의 개별공시지가는 매년 상승하였고, 실제 이 건 부동산의 시가도 상승한 사실은 누구나 알 수 있는 것인데, 청구인이 이 건 부동산을 기준시가대로 취득하였다고 보는 것은 납득하기 어렵다. (다) 청구인은 상속당시 세법에 대하여 전혀 알지 못하여 이 건 부동산을 기준시가인 OOO원으로 보아 상속세를 신고하였으나, 이후 양도시 소급감정을 통하여 그 취득가액을 OOO원으로 수정신고하였다. (라) 상식적으로 이 건 부동산을 2017년경 OOO원에 취득하였는데, 9개월 뒤에 OOO원이 된다는 것은 있을 수 없다.
(2) 최근 국세청은 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산의 감정평가제도를 도입하여 시행하고 있는데, 이 경우 국세청에서 감정평가를 의뢰하는 시점이 세무조사 단계이기 때문에 통상적으로 평가기간을 벗어난 때에 비로소 의뢰되는바, 사실상 소급감정가액을 인정하여 과세하고 있는 상황이다. 국세청이 꼬마빌딩 등에 대하여 과세를 할 때에는 소급감정을 하여 감정가액을 적용하고, 납세자가 신고시 소급감정한 감정가액을 인정하지 아니하는 것은 앞뒤가 전혀 맞지 않는 과세이다.
(1) 청구인은 쟁점소급감정가액을 이 건 부동산 취득 당시의 시가로 인정하여야 한다고 주장한다. 그러나, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상속재산 평가원칙에 대하여 시가 원칙을 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단한다”고 규정하면서, 제2호에서 “제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일”로 규정하고 있는바, 쟁점소급감정평가액은 이 건 부동산의 평가기준일(상속개시일, 2018.2.5.)로부터 6개월이 경과한 2020.4.14. 감정가액평가서 작성일로 하여 소급하여 평가한 가액으로서 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니한다고 보아야 한다.
(2) 또한, 청구인은 부동산의 기준시가로 부동산에 대한 상속세를 신고한 뒤 양도일을 신고시점으로 한 소급감정을 의뢰하였고, 그 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으며, 이후 상속세 신고를 소급감정가액으로 수정신고하여 납부하였다. 이러한 사정에 비추어 보면, 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정평가를 의뢰한 것으로 보이므로, 그에 따른 감정가액이 객관적으로 이루어진 신빙성이 있는 것으로 단정하기 어렵다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 이 건 부동산의 등기사항전부증명서를 보면, 피상속인은 이 건 부동산을 2017.5.11. 매매를 원인으로 하여 OOO원에 취득하였고, 청구인은 2018.2.5. 상속을 원인으로 하여 취득하였으며, 2020.2.3. 매매를 원인으로 OOO원에 양도한 사실이 각 확인된다. (나) 이 건 부동산에 대한 상가주택매매계약서(2019.12.10.)에 의하면, 청구인은 2019.12.10. 이 건 부동산을 OOO원에 양도하는 내용의 계약을 체결(잔금지급일 2020.2.3.)한 것으로 나타난다. (다) 이 건 부동산에 대한 감정평가서(2020.4.14.)를 보면, 주식회사 BBB법인 OOO지역본부는 이 건 부동산에 대한 감정평가를 실시(기준시점: 2018.2.5., 조사기간: 2020.4.13.)하여 감정평가액을 OOO원으로 산정한 사실이 확인된다(청구인은 감정평가법인에게 감정평가 보수료로 OOO원을 지급함).
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정평가액이 상속개시일 당시 이 건 부동산의 시가에 해당한다고 주장하나, 아래와 같은 사정에 비추어 처분청이 소득세법제97조 제1항 제1호 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제4호에 따라 이 건 부동산의 취득가액을 쟁점소급감정평가액이 아닌 기준시가를 적용하여 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (가) 소득세법제97조 제1항 각 호외의 부분 본문은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 공제할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 때 취득가액은 실지거래가액 또는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 정한다고 규정하고 있다. 다만, 소득세법 시행령제163조 제9항 각 호 외의 부분 본문은 상속받은 자산에 대하여 소득세법제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. (나) 상증세법 제60조 제1항 및 제2항은, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가를 따르되, 그 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 제5항은 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다고 규정하고 있다. 이 때 감정가격 즉 감정평가액이라 함은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액을 의미하고(상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 본문 및 제2호), 평가기준일 전후 6개월에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 하여야 한다(상증세법 시행령 제49조 제2항 각 호외의 본문 및 제2호, 조심 2021서1472, 2021.6.15. 같은 뜻임). (다) 한편, 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 단서는 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제12항은 법 제97조 제1항 제1호 나목의 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다고 규정하고 있는바, 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제4호는 기준시가를 취득가액으로 하나로 규정하고 있다. (라) 결국 쟁점소급감정평가액은 상속재산의 평가기준일인 상속개시일(2018.2.5.)로부터 약 2년 2개월이 지난 2020.4.14.을 감정가액평가서 작성일로 하여 소급감정한 가액으로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 본문이 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 평가한 감정가액에 해당하지 아니한다 할 것인바, 소득세법 시행령제163조 제9항 각 호 외의 부분 본문에 따른 상속받은 자산에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다고 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다 제176조의2[추계결정 및 경정] ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
결정 내용은 붙임과 같습니다.