청구인이 비교대상으로 삼은 비교대상토지는 그 지목이 다르거나 개별공시지가에 차이가 크고 쟁점토지의 매매계약서 역시 진실에 부합되는 서류인지 알기 어려워 그 취득가액을 신뢰하기 어려움
청구인이 비교대상으로 삼은 비교대상토지는 그 지목이 다르거나 개별공시지가에 차이가 크고 쟁점토지의 매매계약서 역시 진실에 부합되는 서류인지 알기 어려워 그 취득가액을 신뢰하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액에 해당한다. 청구인은 1987년 1월 및 1987년 3월에 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 평당 OOO원 및 OOO원에 각 취득하였고, 관련 실지거래가액이 1987.1.17.자 및 1987.3.10.자 쟁점토지 취득에 대한 원본 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에 기재되어 있다. 이는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 그 취득가액이 진실에 부합하는 실지거래가액임을 알 수 있다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 무렵은 86아시안게임을 성공적으로 마치고, 88서울올림픽이 이슈가 되는 시점으로 전국의 부동산 가격이 상승 국면에 있었던 시기였다. 특히, 아파트 분양가의 고공행진으로, 정부는 분양가상한제와 분양원가연동제를 시행하여 아파트 가격 규제를 시행하고 있었고, 이에 따라 아파트 부지의 가격이 계속 급등하던 시기이었다. 1989년 아파트 표준건축비는 평당 OOO원이었는데, OOO에서 1989년 분양한 OOO의 분양가는 OOO원이었으며, 이 금액에서 당시의 건물분양원가OOO를 차감한 토지가격은 OOO원(77.42㎡)이 되고 평당가격은 OOO원이 된다. 또한, OOO 아파트 인근 토지로서 1988년 12월에 거래된 OOO 농지(이하 “비교대상①토지”라 한다)의 경우도 평당 OOO원에 거래되었다. 한편, 1989년 준공된 OOO 토지(이하 “비교대상②토지”라 한다) 지상의 OOO의 경우 1990년 개별공시지가가 평당 OOO원(1㎡당 OOO원)이었다. 따라서, 1987년경 아파트 부지로 확정된 쟁점토지의 가격은 평당 OOO원을 넘었음에도 불구하고, 처분청은 당시 유사 지역의 토지가액을 평당 OOO원으로 하여 쟁점매매계약서상의 취득가액을 허위라고 본 것은 부당하다.
(2) 쟁점매매계약서는 청구인이 쟁점토지 취득당시에 작성된 진실에 부합하는 서류이다. 처분청은 쟁점매매계약서의 양식 상단에 “별지 제8호 서식”이라고 표기된 부분에 대하여 “별지 제8호 서식”이 부동산중개업 시행규칙(1990.7.12. 내무부령 제509호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)상 “응시원서”이기 때문에 쟁점매매계약서가 조작된 것으로 보아야 한다고 하나, 위 규칙에는 부동산 매매계약서 양식이 없고, “별지 제8호 서식”은 부동산 거래에 있어 통상적으로 사용되던 서식이었다. 처분청은 쟁점매매계약서에 대하여 문서를 감정하였으나, 그 결과 거래당시의 서류가 아니라고 확인되지 않았음에도 이를 허위의 문서로 보아 쟁점토지의 취득에 관한 실지거래가액을 부인하였는데, 이는 국세기본법상 근거과세의 원칙을 위반한 것이다. 한편, 청구인은 쟁점매매계약서가 진실임을 밝히려고 금융기관에 거래당시의 내용을 파악하고자 하였으나 30년이 훨씬 지난 일이라서 계약서 이외의 다른 자료를 찾을 수 없어 안타깝고, 이런 상황에서 모든 입증책임이 청구인에게 있다는 것은 심히 유감이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액이라는 청구주장에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 취득한 1987년 당시 아파트 부지의 가격이 급등하던 시기이고, 1988년 12월 비교대상①토지가 3.3㎡(1평)당 OOO원임을 감안하면 쟁점토지의 취득가액은 과도하지 않다고 주장하나, 비교대상①토지는 그 지목이 농지로써 비교가 될 수 없을 뿐만 아니라, 지목이 임야인 쟁점토지가 지목이 농지인 비교대상①토지보다 높은 가격으로 거래되었다는 것은 상식적으로 맞지 않는다. 또한, 1987.9.17. 촬영된 OOO 항공사진상에 아파트 건설 등으로 개발 가능한 나대지가 많음에도 개발의 경제성이 상대적으로 낮은 야산에 불과한 쟁점토지의 3.3㎡(1평)당 가액이 OOO원(평균)이라는 점에 대하여 청구인은 쟁점매매계약서 외에 가액산정과 대금지급에 대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 청구인이 제시한 비교대상②토지는 “동(洞)”이 다른 인접 지역으로서 34년 전 당시에도 개발이 용이한 필지였고, 최초 고시된 공시지가 대비 거래가액 비율이 88∼142%로서, 통상적으로 시세의 80%가 공시지가임을 감안하면 적정한 거래가액으로 보는데 무리가 없는 필지이므로 이를 근거로 쟁점토지의 거래가액도 적정하다는 것은 객관성이 결여된 주장이다. <표> 청구인의 주장에 따른 토지가액 비교 OOO 더군다나 쟁점토지는 상기 비교대상①토지와 비교대상②토지보다 불리한 입지로서 34년 후인 지금에서야 개발이 시작된 상황을 보더라도 공시지가 대비 거래가액 비율이 755～826%인 것은 지나치게 높으며, 청구인이 취득당시의 분양가 상한제와 분양원가연동제 등 부동산 시장의 특수성을 주장하더라도 이는 쟁점토지의 취득가액 적정성을 입증하기에는 직접적인 연관성이 떨어진다. 참고로, 1987년 7급 공무원 1호봉의 본봉이 183,500원이고 OOO 아파트 가격이 OOO원이었다. 따라서, 청구인이 비교대상 토지의 거래가액과 부동산 시장의 특수성의 근거로 제시한 아파트 분양계약서 등은 1987년 쟁점토지 취득 당시 임야 가격의 적정성을 객관적이고 구체적으로 입증하는 근거로 보기 어려우므로 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점매매계약서는 쟁점토지의 취득당시에 작성된 서류라는 청구주장에 대하여 본다. 쟁점매매계약서 서식은 1987년 당시 존재유무를 확인할 수 없으나, 쟁점매매계약서는 “별지 제8호 서식”의 16절지(190㎜ × 268㎜) 용지에 작성되어 있는바, “별지 서식”이란 법규정에 따라 작성되는 서류의 양식을 의미하여 해당 법 규정이 존재해야 하나 매매계약서는 사인간의 거래에 따라 작성되는 서류로 “별지 서식”이 있을 수 없고, 16절지는 각종 법정신고 서식의 크기인 것으로 확인된다. 일반 납세자의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서를 통해 확인한바, 1980년대 매매계약서는 대한민국정부 수입인지가 첩부된 B5(182㎜ × 257㎜)크기의 얇은 백지이거나 법무사가 작성한 매도증서를 매매계약서로 갈음하는 경우가 많았으며, 쟁점토지의 부동산 매매계약서 양식은 찾아 볼 수 없는 점으로 미루어 쟁점매매계약서가 임의의 신고서식을 모방하여 만들어진 것으로 볼 수 있다. 아울러, 쟁점매매계약서에는 양도소득세 신고서에 첨부된 계약서 사본과 달리 대리인의 지장이 찍혀 있어 양도소득세 신고 전에 매매계약서를 임의로 만들어 작성하여 복사 후 양도소득세를 신고하고, 조사청의 원본계약서 제출 요구 시 계약서를 인위적으로 노후화하고 계약서 작성자가 지장을 찍어 취득 당시의 계약서로 보이게 하려는 행위를 한 것으로 보여진다. 따라서, 양도소득세 신고 시 제출한 계약서에는 없던 지장 표식이 쟁점매매계약서에는 있으며, 문서감정 결과 쟁점매매계약서 용지가 자연스러운 노후화가 진행된 문서가 아닌 것으로 회신된 점으로 보아 청구인이 제출한 쟁점매매계약서가 취득 당시의 실제 계약서라는 주장은 인정하기 어렵다. 한편, 청구인은 쟁점매매계약서가 실제와 달리 작성되었음을 과세관청이 증명해야 한다고 주장하나, 서울지방국세청 첨단탈세방지담당관실에 쟁점매매계약서의 문서감정을 의뢰하여 자연스러운 노후화가 진행된 문서가 아님을 확인하는 등 쟁점매매계약서 진위여부 확인에 노력하였으며, 청구인의 과세전적부심사 청구사유가 부당과소신고가산세의 일반과소신고가산세 적용인 점은 청구인 스스로 쟁점매매계약서가 취득당시에 작성된 것이 아님을 자인하는 것으로 볼 수 있다. 즉, 양도소득세 신고서에 첨부된 계약서와 문서감정을 위해 제출한 계약서의 표식이 다른 점, 취득 당시 OOO 지역의 대지 거래가액을 감안하더라도 공시지가 대비 거래가액 비율이 이례적으로 높은 점, 쟁점매매계약서에 대한 문서감정 의뢰 결과 자연스러운 노후화가 진행된 문서가 아닌 것으로 판정된 점 등으로 보아, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서를 취득 당시 작성된 실제 계약서로 보기 어렵고 이는 그 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 “감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시 기준시가 양도당시 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)
(3) 부동산중개업 시행규칙(1990.7.12. 내무부령 제509호로 개정되기 전의 것) [별지 제8호 서식] 응시원서 ※표시란은 응시자가 기재하지 않습니다. 응 시 원 서 년도 제 회 공인중개사 자격시험 출 원 인 성 명 주민등록번호 사 진 (반 명 함 판) 주 소 최종학교 1차시험면제 (해당란에○표) 부동산학전공 석사학위취득 공인감정사 토지평가사 전회1차시험합격 응시번호 번 부동산중개업법시행령 제16조의 규정에 의하여 공인중개사 자격시험에 응시하고자 위와 같이 출원합니다. 년 월 일 출원인 (인) ※ 응시번호 (내무부장관) (시·도지사) 귀하 구비서류
1. 1차시험면제자 증빙서류사본 1부 (전회1차시험합격자는 제외함)
2. 사진(탈모상반신 반명함판) 2매 수 수 료 수입인(증)지 2,000원 (뒷면에 첨부) ※응시번호 응 시 표 년도 제 회 공인중개사자격시험 사 진 (반명함판) 성 명 주민등록번호 주 소 년 월 일 (내무부장관) (시·도지사) (인) 2102-61민 190㎜×268㎜ 84.4.16승인 (인쇄용지(특급)70g/㎡)
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1987.1.17. OOO 임야 13,884㎡, 1987.3.10. OOO 임야 4,483㎡를 취득하였으며, 1994.6.15. OOO 임야 6,968㎡, OOO 임야 617㎡를 양도한 후, 2021.1.29. 잔여 면적인 쟁점①토지(6,916㎡), 쟁점②토지(3,866㎡)를 주식회사 BBB에게 양도하였다. (나) 청구인은 2021.3.24. 쟁점토지에 대해 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하고 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다. (다) 조사청은 쟁점토지의 취득당시 토지등급이 88등급으로 토지등급가액이 3.3㎡(1평)당 OOO원에 불과하고, 1987년 쟁점토지 인근의 OOO 대지(OOO원/평)와 1988년 OOO 아파트(OOO원/12평)의 거래 시세에 비해 쟁점토지의 취득가액이 3.3㎡(1평)당 OOO원(평균)으로 지나치게 과다할 뿐만 아니라, 쟁점①토지의 취득가액이 OOO원의 고액임에도 쟁점매매계약서의 매도인이 실제 양도자 AAA 등이 아닌 대리인 BBB로 기재되어 있어 거래가액의 적정성과 매매계약서의 진위여부를 확인할 필요가 있는 것으로 보았다. (라) 조사청은 청구인으로부터 쟁점토지의 원본매매계약서(쟁점매매계약서)를 제출받아 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서 사본과 비교한 결과, 글자의 선명도 등에 차이가 있음을 발견하고, 해당 계약서의 진위여부 확인을 위해 2021.8.12. 서울지방국세청장(첨단탈세방지담당관실)에게 문서감정을 의뢰하였다. (마) 서울지방국세청장(첨단탈세방지담당관실)이 2021.9.6. 조사청에 회신한 문서감정서[감정서 번호: OOO] 주요 내용은 아래와 같다. OOO (바) 조사청은 2021.9.8. 청구인에게 쟁점토지의 취득대금 OOO원의 지급과 자금조달에 대한 객관적인 자료를 요청하였으나 해당 자료가 제출되지 아니하여, 쟁점토지의 취득가액 OOO원을 부인하고 환산가액 OOO원을 취득가액으로 양도소득세를 경정하여 처분청에 통보하고, 처분청은 2021.9.30. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 과세예고 하였다. (사) 이에 청구인은 2021.11.9. 과세예고된 양도소득세 OOO원, 부정과소신고가산세 OOO원, 납부지연가산세 OOO원 중 부정과소신고가산세 OOO원을 취소하고 계약서 진위여부를 확인할 수 없으니 일반과소신고가산세를 적용하여 달라고 과세전적부심사 청구하였으나, 처분청은 매매계약서상 토지의 평당 단가가 1980년대 당시 OOO 지역의 대지와 비교하여 상당히 높고, 쟁점매매계약서에 대한 문서감정을 의뢰한 결과 자연스러운 노후화가 진행된 문서가 아닌 것으로 판정된 사실을 들어 쟁점매매계약서를 사실과 다른 계약서로 판단하여 불채택 결정하였다. (아) 국토교통부의 부동산공시가격알리미에 의하면, 쟁점토지의 개별공시지가(1㎡당 산정가격)는 아래와 같다. 다만, 1990년 이전의 자료는 조회되지 않는다. OOO (자) 청구인이 비교대상으로 삼은 비교대상②토지의 경우 1990년 개별공시지가는 1㎡당 OOO원으로 나타나며, 이를 쟁점토지에 대입하면 OOO원으로 청구인이 신고한 취득가액 OOO원과 약 OOO원의 차이가 난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매계약서(1987.1.17.자 및 1987.3.10.자 쟁점토지 취득에 대한 원본 매매계약서)가 진실과 부합되는 서류이므로 쟁점매매계약서상의 취득가액이 쟁점토지의 실지거래가액이라고 주장하나, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없거나 신고 당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이며, 또한, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다고 할 것이나, 기준시가에 의하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것(대법원 1998.4.10. 선고 98두908 판결, 같은 뜻임)인바, 이 건의 경우, 청구인이 비교대상으로 삼은 비교대상①토지는 그 지목이 농지로서 쟁점토지(임야)와 그 지목이 달라 비교대상으로 삼기에 적절해 보이지 아니하고, 1990년도 개별공시지가도 쟁점토지는 1㎡당 OOO원인데 비하여 비교대상②토지는 1㎡당 OOO원으로 그 가격에 차이가 있으며, 청구인이 제출한 실지거래가액이 개별공시지가와 대비하여 이례적으로 높게 나타나는 점, 처분청이 쟁점매매계약서에 대하여 문서감정을 한 결과, 쟁점매매계약서의 용지가 자연스러운 노후화가 진행된 용지가 아닌 것으로 조사되었고, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서에는 없던 지장 날인이 쟁점매매계약서에는 있는 것으로 보아 쟁점매매계약서가 진실과 부합되는 서류인지를 알기 어려워 쟁점매매계약서상의 취득가액을 신뢰하기 어려운 점, 청구인은 쟁점매매계약서 외에 청구인이 주장하는 취득가액이 실지거래가액임을 확인할 수 있는 금융거래자료 등을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 환산한 취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.