쟁점아파트의 취득가액이 얼마인지 및 (예비적으로)부당과소신가산세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO서장이 2022.6.15. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 부정행위에 따른 과소신고 가산세를 적용한 부분은 일반 과소신고 가산세를 적용하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.5.24. 모(母) aaa로부터 OOO 소재 주택(대지: OOO, 건물: OOO, 이하 “OOO 주택”이라 한다)을 매매(쌍방합의, 거래가액 OOO원, 이하 “쟁점계약서”라 한다)로 취득하여, 2010.6.7. 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였고, aaa는 2010.8.31. 위 OOO 주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 양도소득세 신고서를 OOO서장에게 제출하였다.
• 나. OOO서장은 위 aaa의 양도소득세 신고에 대해 제출된 쟁점계약서에 대한 실지거래금액을 확인한 후 신고한 매매가액(OOO)을 부인하고 실지거래가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 경정하였고, 2011.2.22. OOO구청장에게 ‘부동산 거래가액 허위신고내용 통보’를 하였으며, OOO구청장은 2011.4.25. aaa 및 청구인이 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조 제1항 등을 위반하였다는 이유로 각각 OOO원의 과태로 부과 통지(OOO)를 하였는바, 청구인은 이의를 제기하여 위 과태료 부과 통지는 비송사건절차법에 따라 법원으로 이송되었고, OOO은 2011.9.1. 청구인에게 과태료 OOO원에 처하는 결정(OOO)을 하였으며, 청구인은 법원 결정에 따라 과태료를 납부하였다.
• 다. 한편, 청구인이 취득한 OOO 주택은 2015.8.13. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 정비사업 대상으로 관리처분계획 인가를 받았고, 이에 청구인은 2개의 조합원 입주권을 받아 2018.12.20. OOO(전용면적: OOO, 이하 “쟁점아파트”라 한다)와 OOO(전용면적: OOO, 이하 “쟁점외아파트”라 한다)의 분양계약을 체결하여 2020.1.29. 위 아파트들을 취득하였다.
• 라. 청구인은 쟁점아파트를 취득한 후 2020.6.26. bbb 외1인에게 양도하였고, 2020.7.30. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액 OOO원으로, 납부할 세액을 OOO원으로 기재하여 2020년 귀속 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 마. 처분청은 청구인의 위 쟁점아파트 양도에 대하여 2022.4.8.부터 2022.4.27.까지 2020년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인의 실제 OOO 주택 매매 취득가액이 OOO원임에도 쟁점계약서상의 매매금액(OOO)을 기준으로 취득가액을 신고한 사실을 확인하고, 취득가액 감액 및 필요경비 일부(OOO)를 부인하여 2022.6.15. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원(부당과소신고 가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 아래 <표1>과 같이 OOO 주택의 매매대금 OOO원 중 OOO원만 실제 지급된 것으로 인정하였으나, <표1> OOO 주택 매매대금 지급 조사내용 ◯◯◯ 청구인이 2010년 10월 중 aaa에게 OOO원(이하 “2차 송금액”이라 한다)을 지급한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 처분청은 청구인이 2차 송금액을 지인에게 차용하여 aaa에게 지급하였으므로 OOO 주택의 취득자금이 맞다고 주장할 뿐, 자금의 정확한 출처와 상환 내역에 대해 소명하지 못하고 있다며 이를 OOO 주택의 취득가액으로 인정하지 아니하였으나, 청구인은 2010.6.14. OOO 주택을 담보로 OOO지점에서 OOO원을 대출을 받아 ‘1차 송금액’을 aaa에게 지급하였고, 이에 관하여는 당사자 간 다툼이 없다. 나머지 잔금 OOO원은 aaa의 양해를 얻어 지급기일을 연기하였다가 2010년 10월 중 아래와 같이 ccc로부터 총 OOO원을 청구인 명의 OOO 계좌(137--**-104)로 이체 받아, 당일 또는 1∼2일 내에 aaa 명의의 계좌로 전액 송금하였음이 아래 <표2> 내용과 같이 금융거래증빙에 의하여 명백하게 입증된다. <표2> OOO 주택 매매대금 지급 내용 ◯◯◯ 위와 같이 거래당사자 간의 합의로 OOO 주택의 매매대금 지급일자를 조정하였을 뿐인데도, 처분청이 등기접수일부터 4개월이 지난 시점에 송금되었다는 이유로 2차 송금액을 OOO 주택의 취득가액으로 인정해주지 않는 것은 불합리하다. (나) 청구인이 aaa로부터 OOO 주택을 취득할 당시 aaa가 그동안 청구인에게 진 빚이 너무도 많으니 일부라도 매매대금에서 상 계하고 싶다고 간곡하게 말씀하셔서 결국 OOO원을 상계하게 된 것으로서 해당 금액은 OOO 주택의 취득대금으로 인정되어야 한다. (2) 청구인은 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’를 하여 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 하지 아니하였다. (가) 처분청은 2010.5.24. 청구인이 aaa와 OOO 주택의 매매계약을 체결하면서 매매대금이 OOO원으로 기재된 허위계약서를 작성하였다고 판단하고, 이를 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 보았다. (나) 그러나, 설령 청구인이 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고 시 취득가액을 실지거래금액과 다르게 신고하였더라도 이는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당한다고 볼 수 없다. (다) 대법원 판례에 의하면, 구 국세기본법(2010.1.1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제26조의2 제1항 제1호의 입법 취지는, 조세법률 관계의 신속한 확정을 위하여 원칙적으로 국세 부과권의 제척기간을 5년으로 하면서도, 국세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에는 과세관청이 탈루신고임을 발견하기가 쉽지 아니하여 부과권의 행사를 기대하기 어려우므로, 당해 국세의 부과제척기간을 10년으로 연장하는 데 있다. 따라서 ‘사기 기타 부정한 행위’란 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하고, 다른 행위를 수반함이 없이 단순히 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 여기에 해당하지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2018.3.29. 선고 2017두69991 판결, 대법원 2015.9.15. 선고 2014두2522 판결, 대법원 2013.12.12. 선고 2013두7667 판결 외 다수). (라) 또한 대법원 판례 및 조세심판원 심판결정에 의하면, 과세관청이 각종 과세자료를 확인하거나 및 금융거래내역 등을 조사하는 등으로 세금탈루 사실이나 제출한 서류가 허위임을 어렵지 않게 알 수 있다면 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’를 한 것으로 보기 어렵다고 일관되게 판결(결정)하고 있다(대법원 2013.11.28. 선고 2013두12362 판결, 조심 2021인6928, 2022.10.20., 조심 2020인688, 2020.8.21., 2018서880, 2018.7.23. 외 다수). (마) 청구인과 aaa 간에 2010.5.24. 매매대금을 OOO원으로 하는 쟁점계약서 1장만을 작성하였고, aaa는 2010.8.31. OOO 주택 대하여 1세대 1주택으로 양도소득세 신고를 하였다. OOO서장은 신고서를 처리하는 과정에서 매매가액을 OOO원으로 경정하여 국세청 전산시스템에 수록한 후, 2011.2.22. OOO구청장에게 부동산 거래가액 허위신고 내용을 통보하였고, 이에 청구인은 OOO구청장에게 부동산거래신고를 허위로 한 사실이 없다고 주장하였으나, 받아들여지지 아니하여 결과적으로 청구인과 aaa는 어쩔 수 없이 각각 과태료 OOO원씩을 납부하였다. 그러나 청구인은 OOO 주택의 실제 취득가액이 OOO원이라고 생각하므로 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고 시 쟁점계약서를 첨부하여 취득가액을 산정하였는바, 이를 ‘사기 기타 부정한 행위’로 볼 수는 없다고 할 것이다. (바) 대법원 판례 및 조세심판원 심판결정에서도 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’를 판단함에 있어 ‘적극적인 행위’ 요건 등을 엄격하게 해석하고 있다. 청구인은 당초 1장의 매매계약서만을 작성하였고, 처분청이 OOO 주택의 취득가액을 인정하지 않았을 뿐이며, 청구인은 쟁점아파트의 양도소득세 신고를 하는 데 있어 다른 사기 기타 부정한 ‘적극적인 행위’를 하지 않았으므로, 청구인이 조세를 포탈할 의도를 가지고 한 적극적인 행위가 없다고 할 것이다. (사) 한편, 처분청이 제시한 심판례(조심 2013광914, 2013.9.6.)는 이중계약서 등을 작성하는 등 적극적인 행위가 수반되어 부정과소신고가산세 적용이 합당하다고 판단한 건이므로 본 건과는 기본적인 사실관계가 다르다고 할 것이다. (3) 백보 양보하여 쟁점계약서에 매매대금이 사실과 다르게 기재되었더라도 처분청이 그러한 사실을 전산 조회만으로 쉽게 알 수 있으므로 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당하지 아니한다. (가) 심판결정에서는 과세관청이 조세징수권을 행사함에 있어 납세자보다 우월한 지위에서 과세자료를 수집할 수 있다는 점을 인정하여, 조세의 부과와 징수를 불가능할 정도로 납세자가 ‘적극적으로’ 부정한 행위를 행하였는지를 ‘사기 기타 부정한 행위’의 판단기준으로 삼고 있다. 청구인의 경우 OOO서장이 OOO 주택의 취득가액을 OOO원으로 정정한 후 이를 전산시스템에 수록하여 사후관리하고 있었고, 실제로 처분청의 담당 공무원은 전산조회에 의하여 OOO 주택의 정정된 취득가액을 확인하여 이 건 부과처분을 하였는바, 위에서 본 바와 같이 설령 청구인이 쟁점계약서를 첨부하여 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고를 하였더라도 처분청은 언제든지 전산조회만으로도 사실과 다른 매매계약서라는 점을 쉽게 알 수 있었다. (나) 또한 청구인과 aaa는 2011년에 각각 OOO원씩 총 OOO원에 달하는 과태료를 납부한 사실을 처분청이 충분히 알 수 있었음에도, 청구인이 양도소득세 신고 시 신고한 OOO 주택의 취득가액이 부인되었다는 이유로, 부정과소신고가산세를 부과하는 것은 과세형평상 지나치게 과하다 할 것이다. (4) 쟁점아파트는 분담금을 추가로 납부하지 않고 취득한 아파트로 보아 OOO 주택 취득가액 전체를 쟁점아파트의 취득가액으로 인정해야 한다. (가) OOO 주택은 2015.8.13. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발정비사업으로 관리처분인가를 받았으며, OOO 주택재개발 정비사업조합으로부터 수령한 ‘조합원 동ㆍ호수 추첨결과 및 분담금 통지서’에 의하여 OOO 주택의 권리가액은 OOO원임이 확인된다. (나) 청구인은 도시 및 주거환경정비법이 허용하는 범위 내에서 2개의 조합원입주권을 신청한 뒤, 2020.1.29. 준공인가에 따라 쟁점아파트와 쟁점외아파트를 다음 <표3> 내용과 같이 취득하였다. <표3> 쟁점아파트 등 분양계약내용 ◯◯◯ (다) 국세청의 유권해석(서면부동산 2019-3704, 2019.10.31.)에 따르면, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업으로 2개의 조합원입주권으로 전환되어 2주택을 취득한 경우 분담금을 추가로 납부하지 아니하고 취득한 1채의 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 에 따라 산정하고 분담금과 청산금으로 취득한 주택의 취득가액은 분양가액을 취득가액으로 보고 있는바, (라) 처분청은 조합원 공급계약서에 조합원 권리가액과 분담금이 각각 구분되어 있으므로, 쟁점아파트를 ‘분담금을 추가로 납부하지 않고 취득한 주택’으로 볼 수 없다고 주장하나, 이는 법령의 규정에 의하여 기재한 것이 아니고 조합에서 임의로 기재한 것에 불과하며, 도시 및 주거환경정비법제76조 제1항에서 제74조 제1항 제5호 에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 추가로 공급받는 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 하며 해당 주택은 소유권 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매할 수 없도록 규정하고 있어, 소유권 이전고시일인 2020.12.10.부터 3년 이내에 양도한 쟁점아파트는 분담금을 추가로 납부하지 아니하고 취득한 주택임이 명확하므로, 소득세법 시행령제166조에 따라 OOO 주택의 취득가액을 쟁점아파트 취득가액으로 보아 양도차익을 산정하여야 함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인과 aaa의 OOO 주택 매매에 대해 2011.2.22. OOO서장의 경정내용은 다음 <표4>과 같고, 청구인이 주장하는 매매대금 내용은 다음 <표5>와 같다. <표4> OOO서장의 OOO 주택 매매대금 경정내용 ◯◯◯ <표5> 청구인 주장 OOO 주택 매매대금 ◯◯◯ (가) 2011년 2월경 OOO서장의 양도소득세 과세자료 처리 및 OOO구청장의 과태료 부과 통지 당시 청구인은 소명자료 제출 및 이의신청을 하였으나, 청구인이 주장하는 매매대금(OOO원)은 실지거래가액으로 인정되지 않았고, 과세당국 및 관할구청과 법원은 OOO 주택의 매매가액을 OOO원으로 확정하였다. (나) 청구인은 OOO 주택의 소유권 취득 이후, OOO원을 지인에게 차용하여 aaa에게 지급한 것으로 주장하나, 자금의 정확한 출처와 상환내역을 밝히지 않고 있으며, 기타 모 부양자금에 대한 채무와 상계하기로 하였다는 OOO원에 대한 증빙도 확인되지 않으므로 OOO원을 OOO 주택의 취득가액으로 인정해 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. (다) 청구인은 2010.5.24. aaa와 OOO 주택의 쟁점계약서를 작성하면서 실제 거래금액이 OOO원이나 매매대금을 OOO원으로 작성하였는바, 허위계약서를 작성한 경우는 양도소득세 등의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 것으로 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당하여 부당과소신고 가산세를 적용하여 과세한 처분은 적법하다. (2) 청구인은 OOO 주택의 취득가액 전체를 쟁점아파트의 취득가액으로 인정해 달라고 주장하나, OOO 주택은 2015.8.13. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업으로 관리처분인가를 받아 2개의 조합원입주권으로 전환되어 청구인은 2개의 주택을 취득하였는바, 세부내용은 다음 <표6>과 같다. <표6> 조합원입주권에 대한 아파트 분양계약 내용 ◯◯◯ 청구인은 OOO 주택의 취득가액 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정해달라고 주장하나, 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 조합원 공급계약서를 보면, 조합원 권리가액과 분담금이 각각 구분되어 있고, 분담금 납부액도 호수별로 각각 기재되어 있으므로 쟁점아파트를 ‘분담금을 추가로 납부하지 않고 취득한 아파트’로 볼 수는 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점계약서를 허위계약서로 보아 OOO 주택의 취득가액을 경정하고 부당과소신고가산세를 적용하여 과세한 처분의 당부

② 쟁점아파트를 추가 분담금을 납부하지 않고 취득한 주택으로 보아 취득가액을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조 에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액

• 가. 부정행위로 인한 과소신고 납부세액 등의 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액
• 나. 과소신고 납부세액 등에서 부정행위로 인한 과소신고 납부세액 등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

2. 제1호 외의 경우: 과소신고 납부세액 등의 100분의 10에 상당하는 금액

⑦ 부정행위로 인한 과소신고 납부세액 등의 계산과 그 밖에 가산세의 부과에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 국세기본법 시행령 제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 조세범 처벌법 제3조 제6항 에 해당하는 행위를 말한다.

(3) 조세범 처벌법 제3조(조세 포탈 등) ⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작

6. 조세특례제한법 제5조의2 제1호 에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작

7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위

(4) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 법인세법 제2조 제12호 에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령 으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다. (5) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

• 가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
• 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

2. 청산금을 지급받는 경우 제1항 제2호에 따른 가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, aaa와 청구인은 2010.5.24. OOO 주택에 대해 매매가액을 OOO원으로 하여 쟁점계약서를 작성하였는바, aaa는 위 주택 양도 후 2010.8.31. OOO서장에게 1세대 1주택 비과세 양도소득세 신고서를 제출한 것으로 확인된다. (2) OOO서장은 2011년 2월경 aaa의 양도소득세 신고내용에 대한 과세자료를 처리하면서, aaa로부터 매매대금 수취 등에 관한 소명자료를 제출받아 주택의 거래가액을 OOO원으로 경정․결정하였는바, 경정근거 세부내용은 위 <표1>과 같이 확인된다. (3) <표1> 내용을 보면, OOO서장은 aaa의 양도소득세 과세자료 처리 당시 신고한 매매가액 OOO원 중 청구인이 지급하였다고 주장한 채권상계액 OOO원과 등기접수일로부터 4개월이 지난 후 송금한 OOO원(2차 송금액 상당액) 합계 OOO원을 매매가액에서 차감하여 양도소득세를 경정하였고, 2011.2.22. OOO구청장에게 ‘부동산 거래가액 허위신고내용 통보’를 하였으며, OOO구청장은 2011.4.25. aaa 및 청구인이 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조 제1항 등을 위반하였다는 이유로 각각 OOO원의 과태료 부과 통지(OOO)를 하였는바, 청구인은 이의를 제기하여 위 과태료 부과 통지는 비송사건절차법에 따라 법원으로 이송되었고, OOO은 2011.9.1. 청구인에게 과태료 OOO원에 처하는 결정(OOO)을 하였다. (4) 국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지를 보면, OOO 주택 의 2010년 전․후 개별주택 공시가격은 다음 <표7>과 같이 확인된다. <표7> OOO 주택 공시가격 ◯◯◯ (5) 한편, 2015.8.13.경 OOO 주택은 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 정비사업대상으로 지정 및 관리처분계획 인가를 받았고, 이에 청구인은 2개의 조합원입주권을 받아 쟁점아파트 및 쟁점외아파트에 대한 분양계약을 체결한 사실이 확인된바, 세부내용은 다음 <표8>, <표9>와 같이 확인된다. <표8> OOO 주택 평가액 및 아파트 분양가격 등 ◯◯◯ <표9> 쟁점아파트 등 분양계약서 ◯◯◯ (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 OOO 주택의 매매가액을 OOO원으로 하여 매매계약서를 작성하였고, 대금은 계좌 이체 및 채권 상계로 정상적으로 지급되었으므로 이를 인정하여 쟁점아파트의 취득가액을 계산해야 한다고 주장하나, 청구인이 aaa에게 지급한 2차 송금액 (OOO원)은 OOO 주택을 소유권을 이전 받은 후 약 4개월이 경과한 시점에 지급하여 일반적인 부동산 거래 관행상 주택의 거래대금인지와 청구인이 차입하였다는 OOO원을 상환하였는지가 불명확하여 이를 인정하기 어렵고, 기타 모친 부양자금에 대한 채권과 상계하기로 하였다는 OOO원은 금전소비대차계약이나 계좌이체 금액 등 청구인이 객관적인 증빙을 제시하지 않아 확인되지 않은 점, aaa가 신고한 OOO 주택의 양도가액에 대해 OOO서장은 대금수수 내용에 대한 사실 확인을 거쳐 실지 거래가액을 OOO원으로 경정․결정한 사실이 있고, 부동산 거래신고 등에 관한 업무를 담당하는 OOO구청장도 위 양도가액 경정 내용을 근거로 청구인 및 aaa에게 과태료를 부과하였으며, 법원은 이를 최종적으로 확정한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 다만, 처분청은 이 건 양도소득세 경정시 청구인과 aaa가 작성한 쟁점계약서가 허위의 계약서에 해당하여 이를 근거로 한 양도소득세 신고는 부정행위로 인한 과소신고에 해당하여 과소납부금액에 40%의 가산세를 적용하여 부과처분하였으나, 국세기본법 제47조의3 제1항 에는 ‘부정행위’로 인한 과소신고 납부세액 등의 100분의 40 상당액을 가산세로 한다고 규정하고 있는데, 이때의 ‘부정한 행위’라 함은 조세의 부과․징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 의미하고, 납세자가 신고한 가액에 의하여 과세표준이 결정되는 조세에 있어서 납세자가 신고가액을 과소신고하면서 허위의 이중계약서를 작성하여 함께 제출하는 것은 적극적인 기망행위로서 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다 할 것(대법원 2004.6.11. 선고 2004도2391 판결, 같은 뜻임)이나, 이러한 행위가 수반됨이 없이 단순히 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 하거나 조세를 납부하지 아니하는 것은 이에 해당되지 아니한다 할 것(대법원 1998.5.8. 선고 97도2429 판결, 같은 뜻임)인바, 설령 OOO 주택의 취득가액이 청구인이 신고한 쟁점계약서상의 취득가액(OOO원)이 아닌 OOO서장이 경정한 가액(OOO원)이라 하더라도 청구인이 이중계약서를 작성한 사실은 확인되지 아니하므로, 당초 aaa와의 계약이 허위의 계약으로서 ‘부정한 행위’에 해당하는 것으로 단정하기 어려운 점, 청구인은 쟁점계약서 외에 이 건 양도소득세 신고와 관련하여 허위의 매매계약서 등 거짓증빙을 작성·제출하는 등의 적극적인 부정행위를 한 사정은 발견되지 아니하는 점, OOO 주택의 전소유자인 aaa가 양도소득세 신고를 한 후 OOO서장은 매매가액을 경정하였고, 이러한 사실은 국세청의 내부 전산망에도 이미 수록되어 있는 내용으로서 처분청은 전산조회만으로 이러한 사실을 쉽게 확인이 가능한 것으로 보이므로, 청구인이 쟁점계약서 내용을 근거로 취득가액을 신고한 행위가 조세의 부과·징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 한 행위에 해당한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 일반과소신고가산세(10%)가 아닌 부정행위로 인한 과소신고가산세(40%)를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 분담금을 추가로 납부하지 않고 취득한 아파트로 보아 이 건 양도소득세를 계산해야 한다고 주장하나, 쟁점아파트의 취득(분양)계약서를 보면, 권리가액 OOO원과 분담금 OOO원이 기재되어 있는 사실이 명확히 확인되므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.