조특법 제97조의3 제1항(장기일반민간임대주택 양도소득세 과세특례_장특공제 추가 적용)은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있으나, 쟁점주택들은 관련 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록되지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
조특법 제97조의3 제1항(장기일반민간임대주택 양도소득세 과세특례_장특공제 추가 적용)은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있으나, 쟁점주택들은 관련 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록되지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청이 쟁점주택들은 장기일반민간임대주택으로 전환한 이력이 없는 매입임대주택에 해당한다는 이유로 조특법 제97조의3의 적용을 배제하는 것은 청구인이 사업자등록을 할 당시인 2008년경의 사회적 분위기를 인지하지 못한 처분이자, 정부의 유인책에 따라 임대시장에 진입한 영세한 대다수 임대사업자의 민의를 무시한 것이다. (가) 청구인이 주택 매입을 시작한 2008년은 지금과는 전혀 달리 부동산 시장이 침체기여서, 지방의 미분양주택이 넘쳐나고 주거안정을 위하여 매입민간임대사업자의 참여가 절실한 때였다. 이에 정부는 2008년 6월 11일 “지방 미분양 주택 대책”을 통하여 1년간 매입임대주택 사업자 의무임대기간을 10년에서 5년으로 단축하고, 면적요건을 전용면적 85㎡이하에서 149㎡이하로 완화하였으며, 2008년 8월 21일 “주택공급 기반강화와 건설경기 보완 방안”에서는 지방 미분양아파트를 대한주택공사 등이 분양가의 70～75%로 매입하는 대책 등을 제시하였고, 2008년 10월 10일 “임대주택 하위법령 개정안 입법예고”에서는 매입임대사업자 등록기준을 5호 이상에서 1호 이상으로 완화하였다. 장기임대주택 양도소득세 감면도 1998년 12월 28일 “5년 이상 임대후 양도시 50%(10년은 100%) 감면”, 2008년 12월 26일 “5년 이상 임대후 양도시 40%(10년은 80%) 감면하되, 2009년 12월 31일 이전 임대시는 50%, 100% 감면”의 대응책을 내놓을 정도로 시장 분위기기 어렵고 힘들었다. (나) 따라서 장기일반민간임대주택으로 전환하지 않아 양도소득세 감면 요건에 부합하지 않는다는 처분청 판단은 국가의 정책을 믿고 주택을 매입하여 매입임대사업자가 된 선량한 국민들을 지금과는 전혀 달랐던 과거 상황을 고려하지 않고 징벌적으로 세금을 추징하는 것으로, 이는 정부의 정책을 신뢰한 대다수 국민을 우롱하는 처사이다. 2008년경 정부 대책을 준용하여 “5년 이상 임대후 양도시 40%(10년은 80%) 감면”을 적용하여 정부의 정책을 믿고 따른 선량한 시민의 조세 권리를 보호해야 한다.
(2) 청구인의 임대사업자등록증상 최초등록일은 2008.8.19.인바, 등록 당시의 임대주택법령상 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 등의 구분은 없었다. 2008년경은 임대사업자를 임대 시장으로 유인하기 위한 방안과 대책이 계속적으로 있던 시기로 장기일반민간임대주택으로 등록․신고할 필요가 없는 사회 분위기였다. 이런 사회적 분위기를 무시하고 현재의 관점으로 왜 장기로 등록하지 아니하였느냐고 묻는 것은 타당하지 못하다. 2008년 당시 시청과 세무서에서 “임대기간이 5년이든 10년이든 똑같다”는 대답을 수차례 들었다.
(3) 처분청은 조특법 제97조의3에서 양도소득세의 감면규정의 대상을 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 한정하고 있고, 쟁점주택들은 이에 해당하지 아니하여 감면대상이 아니라는 의견이나, 청구인이 2008.8.19. 사업자등록 당시 시행되고 있던 조특법(2008.6.5. 법률 제9088호로 개정된 것)에는 제97조의3은 존재하지도 않았다. 따라서 처분청이 조특법 제97조의3을 근거로 과세하는 것은 소급과세금지와 과세요건명확주의를 위반하는 것이다.
(1) 5년(10년) 이상 임대후 양도시 40%(80%) 감면을 적용해야 한다는 청구주장에 대하여 (가) 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정은 조특법 제97조 및 같은 법 제97조의5에 별도로 명시되어 있고, 청구인은 양도소득세 신고시 같은 법에 따른 세액의 감면신청을 하지 않았다. (나) 조특법 제97조에 명시된 감면대상 임대주택은 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우인데 반하여 쟁점주택들은 2008년 임대를 개시하였기에 제97조를 적용할 수 없고, 조특법 제97조의5는 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반임간임대주택으로 임대한 후 양도한 주택으로 규정되었으나, 쟁점주택들은 장기일반민간임대주택으로 전환하지 않아 양도소득세 감면 요건에 부합하지 않는다.
(2) 매입임대주택은 장·단기 구분 없이 동일한 혜택이 부여되어야 한다는 청구주장에 대하여 (가) 임대주택사업자로 등록시 임대의무기간이 규정되어 의무기간 내 매각할 수 없는 제한이 있고, 관련 의무 위반시 과태료 등 불이익이 규정되어 있다. (나) 청구인이 임대사업자 등록신청서의 임대종류란에 “매입임대주택”으로 등록하였고, 이 경우 임대의무기간은 5년이며, 임대기간 의무기간이 지나고도 계속 임대를 한 것은 청구인의 자의적인 선택에 의한 것이므로 의무가 강제된 장기일반임대민간주택 사업자와 동일한 혜택을 부여할 수는 없다.
(3) 소급과세금지에 위반된다는 청구주장에 대하여 쟁점주택은 청구인이 양도한 2019년에 납세의무가 성립하였고, 양도소득세 과세특례를 규정한 조특법 제97조의3, 제97조의4 등 규정은 이미 2014년에 제정되어 시행되고 있었으므로 소급과세금지의 원칙에 위배되지 않는다.
(4) 과세요건 명확주의에 위반된다는 청구주장에 대하여 청구인은 쟁점주택들 임대등록 당시 용어가 명확하지 않다고 주장하나, 민간임대주택에 관한 특별법(2015.12.29.시행 주택임대법의 전면개정) 제2조에서 민간임대주택 및 민간건설임대주택(장·단기 임대주택 포함)의 정의를 규정하고 있고, 조특법 제97조의3에서 양도소득세의 감면규정의 대상을 ‘공공지원 민간임대주택과 장기일반민간임대주택’으로 한정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 과세요건 명확주의의 원칙에 위배된다는 청구주장은 이유 없다.
① 조특법 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 쟁점주택들이 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 대상이라는 청구주장의 당부
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 국세청 대내포털시스템 자료에 따르면, 청구인은 소득세법 제168조 에 따라 2007.8.26. 주택임대업으로 사업자등록하였다. (나) 2021.10.20. OOO시장이 발행한 임대사업자 등록증에 따르면, 청구인이 임대주택법에 따라 임대사업자등록을 최초로 등록한 날은 2008.8.19.이고, 쟁점주택들을 매입임대주택으로 등록하였고, 등록된 주택은 쟁점주택들을 포함하여 모두 8호의 주택이다. (다) 청구인은 위 OOO과 같이 쟁점주택을 매입임대주택으로 임대사업자등록 하였고, 이후 준공공임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 2013.6.4. 신설)이나 장기일반민간임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 2018.1.16. 명칭 변경)으로 등록 또는 변경한 내역은 나타나지 않는다. (라) 청구인이 국세청에 제출한 양도소득세 신고 항목 및 부속서류에는 감면관련 세액신고 또는 세액감면 신청서 내역이 없다. (마) 청구인은 쟁점주택들에 대한 양도소득세 신고시 아래 OOO와 같이 장기보유특별공제율 50% 또는 70%를 반영하여 계산하였고, 처분청은 소득세법제95조 제2항, 조특법 제97조의4 제1항에 따라 장기보유특별공제율을 30 또는 32% 적용하여 경정하였다. (바) 처분청은 임대주택 관련법의 개정 내역을 아래 OOO과 같이 확인하였다.
(2) 이 건과 관련된 조특법의 주요 개정내역 등은 다음과 같다. (가) 조특법 제97조의3 및 제97조의4는 2014.1.1. 법률 제12173호로 조특법 개정시 신설되었으며, 법제처가 제공한 개정이유는 아래 OOO와 같다. 조특법 제97조의3 신설시 과세특례 적용대상은 임대 주택법 제2조 제3호 의3에 따른 준공공임대주택을 같은 법 제6조의2에 따라 등록하여 10년 이상 계속 임대한 후 양도한 경우로서 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건도 모두 충족하는 경우에 한한다. 위 조특법 개정시 부칙에 따르면, 이 법은 2014.1.1.부터 시행하며(제1조), 이 법 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다고 규정(제2조 제3항)되어 있다. 참고로 준공공임대주택과 관련된 임대 주택법 제2조 제3호 의3 및 같은 법 제6조의2 규정은 임대주택법이 2013.6.4. 법률 제11870호로 개정될 때 신설되었다. 위 임대 주택법 개정시 부칙에 따르면, 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하며(제1조), 제6조의2의 개정규정에 따라 등록이 가능한 주택은 2013.4.1. 이후 매매계약을 체결한 주택으로 한다고 규정(제2조)하고 있다. 위 임대 주택법 개정과 관련하여, 2013.12.4. 대통령령 제24911호로 개정된 임대 주택법 시행령은 준공공임대주택의 등록기준 및 등록절차 관련하여 제8조의2 및 제8조의3를 신설하였고, 신설당시 법제처 개정이유에는 “준공공임대주택의 등록기준을 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 외의 임대사업자가 공급하는 매입임대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하인 주택으로 하고, 준공공임대주택을 등록하려는 자는 해당 주택이 소재하는 지역의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록 신청을 하며, 등록 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 변경 신고를 하도록 함”이라고 기재되어 있다. (나) 조특법 제97조의 감면율을 임대주택유형별로 정리하면 아래 OOO와 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 조특법 제97조의3 제1항은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있으나, 쟁점주택들은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록되지 아니한 점, 준공공임대주택은 2013.6.4. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 신설되었고, 2018.1.16. 개정된 위 법률에 따라 그 명칭이 장기일반민간임대주택으로 변경되었는데, 2013.6.4. 민간임대주택에 관한 특별법 개정시 부칙 제2조에 따르면 같은 법 제6조의2(준공공임대주택의 등록) 개정규정에 따라 등록이 가능한 주택은 2013.4.1. 이후 매매계약을 체결한 주택으로 규정되어 있는바, 2013.4.1. 전에 매매계약을 체결한 쟁점주택들은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 등록요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 조특법 제97조의3의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다OOO. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 조특법 제97조 제1항은 2000.12.31. 이전에 임대를 개시할 것을 감면 대상 요건으로 규정하고 있으나, 쟁점주택들은 2008년 이후에 임대되어 위 조특법 제97조 제1항의 요건을 충족하지 못하였으므로, 쟁점주택들이 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 대상이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다OOO.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 조세특례제한법(2019.12.31. 법률 제16835호로 개정되기 전의 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례) ①거주자 또는 비거주자가 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택, 같은 법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택, 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택 또는 같은 법 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조의5(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면) ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2018년 12월 31일까지 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 의 민간매입임대주택 및 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것
2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3 제1항 제2호의 요건을 준수할 것
② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30390호로 개정되기 전의 것) 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ①법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 소득세법 제1조의2 제1항 제1호 에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2. 주택법 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. ⑤ 법 제97조의3 제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.
(3) 조세특례제한법(2008.12.26. 법률 제9272호로 개정된 것) 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 附隨되는 해당 建物延面積의 2培이내의 土地를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 "賃貸住宅"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 40(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 入住된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다.
(4) 조세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12173호로 개정된 것) 제97조의3(준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 임대 주택법 제2조 제3호 의3에 따른 준공공임대주택을 같은 법 제6조의2에 따라 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 "준공공임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 60의 공제율을 적용한다.
1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례) ①거주자 또는 비거주자가 임대 주택법 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제107조의2의 개정규정은 2014년 4월 1일부터, 제121조의2 제1항·제2항·제4항·제5항·제14항 및 제121조의3 제2항의 개정규정은 2014년 7월 1일부터, 제66조제1항·제2항, 제68조제1항·제4항, 제132조제1항제4호(작물재배업의 개정부분만 해당한다) 및 제142조의 개정규정은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) ③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.
(5) 조세특례제한법(2014.12.23. 법률 제12853호로 개정된 것) 제97조의5(준공공임대주택등에 대한 양도소득세 감면) ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 “준공공임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2017년 12월 31일까지 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 의 민간매입임대주택 및 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것
2. 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3 제1항 제2호의 요건을 준수할 것
② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제95조의2, 제106조의7, 제122조의3제3항 및 제126조의2제2항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제113조제1항의 개정규정은 2015년 4월 1일부터 시행하며, 제66조 제4항부터 제6항까지 및 제9항, 제67조 제4항부터 제6항까지, 제68조 제2항, 제106조의4 제1항, 제122조의4 및 제133조 제1항의 개정규정은 2015년 7월 1일부터 시행하고, 제75조 및 제86조의3 제1항·제3항의 개정규정은 2016년 1월 1일부터 시행한다. 제34조(준공공임대주택에 대한 양도소득세 세액감면에 대한 적용례) 제97조의5의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 취득하는 분부터 적용한다.
(6) 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 전부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
(7) 임대주택법(2013.6.4. 법률 제11870호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 1의2. “전세후 임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 전세계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 주택법 제2조 제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다. 3의2. “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. 3의3. “준공공임대주택”이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조의2(준공공임대주택의 등록) ① 준공공임대주택을 임대하려는 자는 해당 주택이 소재하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 등록하여야 한다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록기준 및 등록ㆍ신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제2조 제1호의2, 제20조의2 제1항, 제20조의4 제1항 및 제38조 제4항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(준공공임대주택의 등록에 관한 적용례) 제6조의2의 개정규정에 따라 등록이 가능한 주택은 2013년 4월 1일 이후 매매계약을 체결한 주택으로 한다.
(8) 임대 주택법 시행령(2013.12.4. 대통령령 제24911호로 개정된 것) 제8조(임대사업자의 등록절차) ① 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.
③ 제2항에 따라 등록증을 발급받은 자는 등록 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다. 다만, 등록 사항의 변경이 법 제6조의2에 따른 준공공임대주택의 등록 및 등록 사항의 변경신고로 인한 경우는 제외한다.
④ 제2항의 임대사업자 등록부는 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다. 제8조의2(준공공임대주택의 등록기준) 법 제6조의 2제1항에 따라 준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 공급하는 매입임대주택일 것
2. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 제8조의3(준공공임대주택의 등록절차 등) ① 법 제6조의2 제1항에 따라 준공공임대주택을 등록하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 해당 주택이 소재하는 지역의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
② 해당 주택이 소재하는 지역의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제8조의2에 따른 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 준공공임대주택 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.
③ 제2항에 따라 등록증을 발급받은 자는 등록 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 해당 주택이 소재하는 지역의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 신고하여야 한다.
④ 제2항의 준공공임대주택 등록부는 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다. ※ 부 칙 이 영은 2013년 12월 5일부터 시행한다.
(9) 민간임대주택에 관한 특별법(2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “기업형임대주택”이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. “기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. “일반형임대사업자”란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.
(10) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
(11) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호 개정되기 전의 것) 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
② 부가가치세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 부가가치세법 제8조 를 준용한다.
⑤ 사업장 소재지나 법인으로 보는 단체 외의 사단·재단 또는 그 밖의 단체의 소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 매길 수 있다.
1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자
2. 비영리민간단체 지원법에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적 처리 및 소득공제 사후 검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자
결정 내용은 붙임과 같습니다.