청구인은 쟁점주택의 전 소유자, 공사계약의 시행사와 시공사와의 관계, 대물변제의 적정여부 등에 대한 객관적이고 명확한 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택의 소유권 이전 과정 등 이 건의 사실관계가 해당 법령에 부합하지 않는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 쟁점주택의 전 소유자, 공사계약의 시행사와 시공사와의 관계, 대물변제의 적정여부 등에 대한 객관적이고 명확한 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택의 소유권 이전 과정 등 이 건의 사실관계가 해당 법령에 부합하지 않는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점주택을 공사대금의 대물변제로 받았으므로 종합부동산세 합산배제 대상이라고 주장하나,종합부동산세 시행령 제4조 제1항 제5호는 종합부동산세 합산배제 주택을 주택신축판매업자(시행사)의 미분양주택과 주택의 시공사가 시행사로부터 공사대금 대신 받은 시행사의 미분양주택으로 정하고 있는바, 청구법인은 하도급업자로 시공사나 시행사에 해당되지 않고, 쟁점주택1 및 쟁점주택2는 시행사와 무관한 제3자로부터 취득한 주택으로 시행사가 건축하여 소유하는 미분양주택에도 해당되지 않는다.
(2) 또한, 청구법인은 쟁점주택을 제3자로부터 취득하였음에도 쟁점주택의 전 소유자가 시행사의 계열사이므로 실질적 대물변제라 주장하나, 쟁점주택1과 쟁점주택2의 취득 전 소유자는 ‘BBB-(유)’와 OOO의 대표 ‘AAA’로 이들을 주-AAA의 계열사라고 볼만한 이유가 없고, 취득의 등기원인도 ‘매매’로 확인되어 실질적 대물변제라 판단하기 어려우며 설사 계열사라 하더라도 계열사 역시 시행사가 아닌 제3자로 보아야 할 것으로 판단된다.
(3) 종합부동산세 시행령제4조 제1항 제5호는 주택의 시공사가 시행사로부터 해당 주택의 공사대금 대신 미분양 주택을 대물변제 받았을 때 5년간 합산배제를 적용할 수 있다. (가) 2008년 세제개편안 문답자료에 따르면 2009.2.4.종합부동산세 시행령개정을 통해 미분양주택에 대한 대물변제시 종합부동세 합산배제 규정을 신설한 이유는 ‘미분양 주택의 증가에 따라 시행사가 시공사에게 공사대금을 지급할 여력이 없어 미분양주택으로 변제하는 사례가 발생하였고, 이 경우 보유한 미분양주택은 실질적으로 시행사가 보유하는 미분양주택과 유사함에도 시공사에게 세부담이 발생하는 문제점이 있어, 시공사에게도 시행사에 준하여 종부세를 과세제외 하겠다’는 취지이다. (나) 쟁점주택이 위의 법령 및 입법취지에 해당하는지에 대해 살펴보면 쟁점주택 모두 제3자로부터 “매매”로 취득하였고, 쟁점주택1은 취득일이 2015.4.24.로 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과한 것으로 확인되어 합산배제 기간이 경과하여 합산배제 대상에 해당되지 않으며, 쟁점주택2 또한 ‘대물지급 확약서’상의 대물변제 대상 물건(OOO 상가 외 1)과도 일치하지 않고 대물변제 대상 변경에 대한 대물지급확약서가 없어 OOO 소재 공사 관련 대물변제로 볼 수 없다. (다) 설사 쟁점주택2가 시공사로부터 대물변제를 받은 것으로 가정하여도 위 종합부동산세법 시행령조항의 취지는 시행사가 보유하고 있는 미분양 주택을 시공사가 공사대금 대신 불가피하게 대물변제 받은 경우에 적용하는 것으로 시공사에게 받은 대물변제는 이 법을 적용할 수 없을 것으로 보인다.
(1) 처분청의 종합부동산세 부과내역은 다음과 같이 확인된다. <표3> 종합부동산세 부과내역 명세 ㅇㅇㅇ
(2) 국세청 전산시스템에서 청구법인에 대한 종합부동산세 과세대상 물건과 그에 대한 지방세 부과내역은 다음과 같이 확인된다. <표4> 종합부동산세 과세대상 물건 및 재산세 현황 ㅇㅇㅇ
(3) 국세청전산시스템에서 청구법인의 합산배제 신고내역은 확인되지 않는다.
(4) 처분청과 청구인이 제출한 건축물대장 등 심리자료에서 공사계약1 및 공사계약2와 관련하여 확인되는 내용은 다음과 같다. <표5> 공사계약1, 공사계약2 관련 주요 내용 ㅇㅇㅇ
(5) 청구법인이 공사계약1과 관련하여 제출한 ‘건설공사 표준하도급계약서(기본)’의 주요 내용은 다음과 같다. <표6> 건설공사 표준하도급계약서(공사계약1) ㅇㅇㅇ
(6) 청구법인이 공사계약1과 관련하여 제출한 대물지급서약서는 다음과 같다. <표7> 대물지급서약서(공사계약1) ㅇㅇㅇ
(7) 청구법인이 공사계약1과 관련하여 제출한 자료를 살펴보면 ‘건설공사 표준하도급계약서’와 ‘대물지급서약서’를 2014.12.29. 같은 날짜에 작성하였고, 하도급계약서에 공사대금 중 30%는 대물로 지급한다는 내용이 있으며, 그 결과로 쟁점주택1을 받은 사실이 확인된다. 공사계약1의 시행사는 ‘OOO’이고 쟁점주택1(대물변제분, OOO 아파트)의 시행사는 ‘BBB-(유)’로 확인된다.
(8) 청구법인은 쟁점주택1 취득 당시의 부동산매매계약서를 제출하였으며, 주요 내용은 다음과 같이 확인된다. <표8> 쟁점주택1 취득시 부동산매매계약서 ㅇㅇㅇ
(9) 청구법인은 쟁점주택1의 부동산전세계약서를 제출하였으며 그 주요내용은 다음과 같다. <표9> 쟁점주택1 취득시 부동산매매계약서 ㅇㅇㅇ
(10) 쟁점주택1의 등기사항전부증명서에 기재된 소유권 변동내역은 다음과 같다. 전소유자는 쟁점주택 1의 시행사인 OOO과 무관한 BBB-(유)이고, 등기의 원인도 ‘대물변제’가 아닌 ‘매매’로 확인된다. <표10> 쟁점주택1 등기사항전부증명서상 소유권 변동내역 ㅇㅇㅇ
(11) 청구법인이 공사계약2와 관련하여 제출한 ‘건설공사 표준하도급계약서’의 주요 내용은 다음과 같다. <표11> 건설공사 표준하도급계약서(공사계약2) ㅇㅇㅇ
(12) 청구법인이 공사계약2와 관련하여 제출한 대물지급확약서는 다음과 같다. <표12> 대물지급확약서(공사계약2) ㅇㅇㅇ (13) 청구법인이 공사계약2와 관련하여 제출한 자료를 살펴보면 ‘건설공사 표준하도급계약서’와 ‘대물지급확약서’를 2017년 9월에 작성하였고, 대물지급확약서상 선급금 OOO원에 해당하는 금액을 대물로 지급하겠다는 내용이 있으며, 동 확약서상 수령물건은 OOO 상가와 아파트로 되어 있으나, 청구법인이 대물변제로 받았다고 하는 쟁점 주택2 ․ 3 ․ 4는 OOO 3채로 확인된다. 공사계약2의 시행사는 ‘OOO’이고, 쟁점주택2 ․ 3 ․ 4의 시행사는 ‘OOO’으로 확인된다. (14) 청구법인은 쟁점주택2 ․ 3 ․ 4의 취득 당시 부동산 매매계약서와 계산서 발행내역을 제출하였고, 그 내역은 다음과 같다 <표13> 부동산 매매계약서 및 발행내역(쟁점주택2․3․4) ㅇㅇㅇ
(15) 청구법인은 쟁점주택2․3․4의 부동산(아파트) 전세계약서를 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. <표14> 부동산 매매계약서 및 발행내역(쟁점주택2․3․4) ㅇㅇㅇ (16) 쟁점주택2 ․ 3 ․ 4의 등기사항전부증명서에 기재된 소유권 변동내역은 다음과 같고, 전소유자는 쟁점주택2 ․ 3 ․ 4의 시행사인 OOO이 아닌 AAA이고, 등기의 원인도 ‘대물변제’가 아닌 ‘매매’로 확인된다. <표15> 부동산 매매계약서 및 발행내역(쟁점주택2․3․4) ㅇㅇㅇ (17) 청구법인은 주-AAA, OOO, BBB-(유), OOO이 계열사라고 주장하나, 주주현황 및 사업자등록현황 등 국세청 전산자료에 따르면 OOO의 대표자 BBB와 OOO의 대표자 AAA가 국세기본법상 특수관계(2촌 형제자매)에 해당 되고, OOO의 주주인 CCC와 DDD가 국세기본법 상 특수관계 (2촌, 배우자의 형제자매)되며, 그 외의 대표자나 주주간의 특수관계나 법인의 지분관계는 확인되지 아니하는바 그 구체적 내용은 다음과 같다. <표16> 공사계약1과 쟁점주택1 관련 회사의 대표자 및 지분율 등 ㅇㅇㅇ <표17> 공사계약2와 쟁점주택2 ․ 3 ․ 4 관련 회사의 대표자 및 지분율 등 ㅇㅇㅇ
(18) 쟁점주택 관련 법령인 종합부동산세법 시행령제4조, 시행규칙 제4조의 법령 제ㆍ개정연혁은 다음과 같
• 종전: 주택신축판매업자(시행사) 건축하여 소유하는 미분양주택
• 개정: 주택건설업자(시공사)가 주택신축판매업자 (시행사)로부터 미분양주택을 대물변제로 취득하는 경우 추가 ㅇ 비과세기간 연장
• 종전: 3년
• 개정: 5년(대물변제주택의 경우 주택신축판매업자의 보유기간 제외) 2014년 개정 주택의 시공사가 공사대금으로 받은 미분양 주택의 합산배제 기간 연장
• 종전: 주택신축판매업자(시행사)가 해당주택의 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년
• 개정: 건축업자(시공사)가 해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년 (19) 2008년 세제개편안 문답자료에 따르면 다음의 내용이 확인된다. <표19> 2008년 세제개편안 문답자료 ‘미분양 주택 종부세 비과세 대상 확대 및 기간 연장’에 대한 문답자료
① 미분양 주택 종부세 비과세 대상확대 이유?
□ 미분양 주택의 증가에 따라 주택신축판매업자가 미분양 주택을 판매한 대금으로 시공사에게 공사대금을 지급할 여력이 없어 ㅇ 부득이하게 미분양주택으로 대물변제하는 사례가 발생하는 바 - 이 경우 실질적으로 주택신축판매업자가 보유하는 미분양 주택과 유사함에도 세부담이 발생하는 문제가 있음 ㅇ 따라서, 시공사에게도 대물변제받은 주택에 대해 주택신축판매업자에 준하여 종부세 비과세 허용 ② 시공사의 종부세 비과세 적용기간은?
□ 미분양 주택에 대한 주택신축판매업자 및 시공사가 적용받을 수 있는 총 종부세 비과세기간은 주택신축판매업자의 최초 납세의무 성립일로부터 5년의 기간인 바 ㅇ 그 5년의 기간중 대물변제에 따라 미분양 주택의 소유권이 주택신축판매업자에서 시공사로 이전된 경우 - 시공사는 5년의 기간중 주택신축판매업자가 적용받은 비과세기간을 제외한 잔여기간 동안 비과세 적용 (중략) ③ 개정규정의 적용시기는?
□ 개정규정의 적용시기는 2009.6.1. 납세의무 성립분부터 적용
□ 개정규정이 시행되기 이전에 이미 대물변제받아 보유하고 있는 주택에 대해서는 ㅇ 2009년분 종부세부터 그 주택신축판매업자가 취득한 연도의 납세의무 성립일로부터 5년 이내에 납세의무가 성립하는 연도분 종부세까지 비과세 적용 (20) 하도급거래 공정화에 관한 법률및 동 법 시행령에서 정한 부당한 대물변제의 금지의 예외인 부도, 파산, 회생절차개시 등의 사유가 공사 계약1, 2의 시행사인 OOO과 시공사인 주-AAA에서는 조회되거나 확인된바 없다. (21) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상이라고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 참조),종합부동산세 시행령제4조 제1항 제3호 및 제5호에서 종합부동산세 합산배제 주택은 주택의 시공자가 주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법제11조에 따른 허가를 받은 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 종합부동산세 시행규칙 제4조에 따른 미분양주택으로서 해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당하고, 건축법제11조에 따른 허가를 받은 자로부터 받은 주택으로서 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다고 규정하고 있는바, 소유권 이전 과정, 청구법인의 쟁점주택 보유기간, 쟁점주택의 임대기간 등 이 사건의 사실관계가 해당 법령에 부합하지 않는 것으로 보이는 점, 청구법인은 건설공사 표준하도급계약서(OOO 신축공사 중 전기․통신공사, OOO 아파트 신축공사 중 전기․통신공사), 대물지급서약서(OOO), 대물지급확약서(OOO), 사업자등록증, 부동산매매계약서 등을 제출하였으나, 쟁점주택의 전 소유자, 공사계약의 시행사와 시공사(원사업자)와의 관계, 대물변제의 적정여부 등에 대한 객관적이고 명확한 입증자료를 제시하지 못한 점, 하도급거래에 있어하도급거래 공정화에 관한 법률에 따라 엄격히 대물변제가 금지되어 있고, 원사업자가 동 법률에서 정하는 대물변제 금지의 예외사유에 해당되는 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 합산배제하지 아니하고 청구법인에게 종합부동산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 다른 재산세의 과세기준일로 한다. 제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가.주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자 나.건축법제11조에 따른 허가를 받은 자
5. 주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호 나목의 자로부터 받은 주택으로서 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. (3) 하도급거래 공정화에 관한 법률 제17조(부당한 대물변제의 금지) ① 원사업자는 하도급대금을 물품으로 지급하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 원사업자가 발행한 어음 또는 수표가 부도로 되거나 은행과의 당좌거래가 정지 또는 금지된 경우
2. 원사업자에 대한 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산신청, 회생절차개시 또는 간이회생절차개시의 신청이 있은 경우
3. 그 밖에 원사업자가 하도급대금을 물품으로 지급할 수밖에 없다고 인정되는 대통령령으로 정하는 사유가 발생하고, 수급사업자의 요청이 있는 경우 (4) 하도급거래 공정화에 관한 법률 시행령 제9조의4(대물변제 인정사유) 법 제17조 제1항 제3호에서 "그 밖에 원사업자가 하도급대금을 물품으로 지급할 수밖에 없다고 인정되는 대통령령으로 정하는 사유"란 기업구조조정 촉진법에 따라 금융채권자협의회가 원사업자에 대하여 공동관리절차 개시의 의결을 하고 그 절차가 진행중인 경우를 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.