청구인이 쟁점토지를 양도하고 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 신고한 것에 대하여, 그 실지 취득가액이 확인된다고 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2021서2639

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2000.6.16. OOO시장으로부터 OOO를 취득하고, 2000.12.14. AAA으로부터 같은 동 OOO(이하 “쟁점토지”라 하고, 같은 동 OOO와 합하여 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 이 건 토지 지상에 건물을 신축하여 보유하다가 2020.11.30. BBB에게 이 건 토지 및 그 지상 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 일괄하여 양도하고, 2020.12.4. 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액 OOO원으로 하여 계산한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되는 경우로 보아 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 쟁점토지의 전 소유자 AAA이 신고한 양도가액 OOO원을 취득가액으로 하여, 2021.8.13. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.30. 이의신청을 거쳐, 2022.3.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2000년 6월 CCC와 함께 OOO시장으로부터 OOO(이하 “쟁점교환토지”라 한다)를 매수하였고, 이 건 토지는 청구인이 단독으로 매수하였다.

(2) 이후 이 건 토지 지상에 골프연습장을 신축하기 위하여 연접하고 있는 쟁점토지가 필요하게 되었고, 쟁점토지 소유자였던 AAA과 청구인이 소유하고 있던 쟁점교환토지 지분과 쟁점토지를 교환하게 되었다. 교환 당시 아래 OOO과 같이 청구인이 소유하고 있던 쟁점교환토지 지분의 경우 평당 OOO원으로, 쟁점토지의 경우 평당 OOO원으로 합의하였고, AAA으로부터 평가차액에 해당하는 OOO원을 지급받고 토지를 교환하였다. 교환계약에 따른 소유권이전이었으나, 별도로 교환계약서를 작성하지는 않았고 AAA이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서 역시 소유권이전등기를 하기 위하여 법무사가 임의로 작성한 것일 뿐 실제 계약서는 아니다.

(3) 한편, 쟁점토지 전소유자 AAA은 쟁점토지를 양도하기 3개월 전 OOO원에 취득하였는데 이를 3개월 후 OOO원에 양도하였다는 것은 일반적인 경제상식에 부합하지 않고, 당시 인근토지의 거래가액은 OOO시장이 1999년에서 2000년 사이에 BBB 주식회사에 매각한 인근토지 및 OOO의 경우 평당 평균 분양가액이 OOO원, 2000년 8월 CCC 주식회사가 개인에게 매각한 인근지번의 평당 분양가액이 OOO원으로 쟁점토지의 매매계약서상 기재된 평당 OOO원을 훨씬 상회하는 것을 확인할 수 있다.

(4) 청구인은 쟁점토지 취득시 쟁점교환토지와 교환하였기 때문에 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하여 신고한 것임에도, 처분청이 이를 부인하고 전 소유자가 제출한 매매계약서상 양도금액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 규정하고 있는바, 동 실지거래가액이라 함은 자산의 취득대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다.

(2) 쟁점토지의 전 소유자는 2000.12.16. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고하면서 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 검인계약서를 첨부한 것으로 확인되며, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 청구인은 2000.12.16. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 기재되어 있다. 청구인은 해당 검인계약서는 실제 계약서가 아니고 쟁점토지는 쟁점교환토지와 교환계약에 따라 취득한 것이라고 주장하나, 청구인은 쟁점교환토지 329.6㎡ 중 1/2 지분만을 소유하고 있었는데 이를 쟁점토지 347.8㎡와 교환하면서 오히려 OOO원을 지급받았다는 것으로 일반적인 경제상식에 비추어 쉽게 이해하기 어렵다.

(3) 더욱이 청구인은 위 교환계약에 따른 교환계약서 및 그에 대한 금융증빙을 제출하지 못하고 있고, 쟁점토지의 전 소유자 AAA이 제출한 검인계약서상 매매대금이 실제와 다르다는 점을 입증할 증빙도 제출되지 아니하였으며, 쟁점토지의 2000년 당시 근저당권 채권최고액이 OOO원으로 확인되는바 해당 금액은 오히려 검인계약서상 매매대금과 유사한 점 등에 비추어 볼 때, 제출된 검인계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 전소유자의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서 상 가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 등을 일괄하여 양도한 후, 2020.12.4. 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 하여 취득가액을 산정하였는데, 처분청은 이를 부인하고 전 소유자의 양도가액인 OOO원을 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.

(2) 쟁점토지의 전 소유자는 2000.12.16. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고하면서 취득가액을 OOO원으로 양도가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 검인계약서를 첨부한 것으로 확인되며, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 청구인은 2000.12.16. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 증거자료 및 세부주장은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지의 부동산등기부등본상 기재된 취득원인은 매매이나 실제 취득원인은 교환이라고 주장하며 쟁점토지에 대하여 공인중개사 안문기가 작성한 ‘부동산 시세동향확인서’를 제출하였고, 구체적 내용은 아래와 같다. (나) 청구인은 쟁점교환토지를 청구인과 공유하고 있었던 CCC의 사실확인서를 제출하였고, 구체적 내용은 아래와 같다.

(4) 이에 반하여 처분청이 제출한 증빙자료 및 이에 따른 의견은 다음과 같다. (가) 쟁점교환토지 1/2 지분 소유자 CCC와 쟁점토지 전 소유자 AAA의 거래 당시 해당 토지의 보유기간이 1년 미만으로 양도소득세 실지거래가액 신고대상이었던 것으로 확인된다. 국세청 전산망(NTS)에서 확인되는 쟁점교환토지 및 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고내역은 아래 OOO 기재와 같다. (나) 청구인은 쟁점교환토지 329.6㎡ 중 1/2 지분만을 소유하고 있었는데 이를 쟁점토지 347.8㎡와 교환하면서 오히려 OOO원을 지급받았다고 주장하고 있고, 위 교환계약에 따른 교환계약서 및 그에 대한 금융증빙을 제출하지 못하고 있다. (다) 국세청 전산망을 통해 확인되는 쟁점토지 인근토지의 2000년도 양도소득세 신고내역은 아래 OOO 기재와 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득 시 쟁점교환토지와 교환하였기 때문에 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하여 신고한 것임에도, 처분청이 이를 부인하고 전 소유자가 제출한 매매계약서상 양도금액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 전 소유자는 2000.12.16. 쟁점토지에 대한 양도소득세를 취득가액을 OOO원으로 양도가액을 OOO원으로 하여 신고하면서 검인계약서를 첨부한 것으로 확인되는데, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약의 내용대로 작성된 것으로 추정되고 검인계약서가 실제 계약 내용과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있음에도 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 검인계약서상 기재액과 다르다고 주장할 뿐 이를 확인할 수 있는 금융거래내역 등 객관적 증빙자료를 제시하지 못하는 점OOO, 청구인은 쟁점토지를 쟁점교환토지와 교환하였다고 주장하나 쟁점토지 부동산등기부등본에 의하면 청구인은 2000.12.16. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 기재되어 있고, 교환계약에 따른 교환계약서 및 그에 대한 금융증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어려우므로, 처분청이 전 소유자의 양도가액을 청구인의 실지취득가액으로 보아 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.