[요지] 청구인이 쟁점부동산 옥탑층에서 가스렌지후드 및 싱크대를 철거하였다고 하더라도 옥탑층의 구조‧기능이나 시설 등은 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있어 이를 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 옥탑층은 주택에 해당하는 것으로 보임
[요지] 청구인이 쟁점부동산 옥탑층에서 가스렌지후드 및 싱크대를 철거하였다고 하더라도 옥탑층의 구조‧기능이나 시설 등은 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있어 이를 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 옥탑층은 주택에 해당하는 것으로 보임
[참조결정] 2007구8273 / 조심2014서0554
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산 양도 당시 옥탑층은 철거되어 주거기능을 상실하였고, 쟁점부동산에서 주택으로 사용한 층 수는 3개로서 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 다가구주택 요건을 충족하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하고 다주택자에 대한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구인들은 쟁점부동산의 양도일(2019.8.30.) 이전인 2019년 5월경 쟁점부동산의 주방, 화장실, 전기시설 등을 모두 철거하였고 이로 인해 가스 사용량이 거의 없는 사실이 확인되는 등 옥탑층은 주거기능을 상실하였는바, 국세청은 “건물의 주거기능이 대부분 제거된 상태에서 주거용으로 사용하였는지 여부가 불분명한 경우에 이를 공부상 용도인 근린생활시설로 본다.”라고 하였고OOO, 서울행정법원은 “재건축아파트에서 퇴거한 후 주거용으로 사용하지 못하도록 전기, 수도 및 도시가스 시설 등이 모두 철거된 채 건물철거를 위한 준비절차에 들어 간 상태가 1년 이상 지속되어 왔던 만큼 양도할 당시에 비록 건물의 외형이 남아 있었다고 하더라도 더 이상 주거 용도로 사용하는 것이 불가능한 상태에 있다고 보여지므로 이 사건 주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있었다고 볼 수 없다.”라고 판시한바 있다(서울행정법원 2007.12.5. 선고 2007구8273 판결 참조).
(1) 쟁점부동산은 양도당시 옥탑층을 포함하여 주거용으로 사용된 층수가 4개 층으로서 다가구주택(3개 층 이하)의 요건을 충족하지 못하므로 이를 공동주택(다세대주택)으로 보아 가장 넓은 1개 층을 제외한 나머지 주택에 대하여 다주택자 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 쟁점부동산 매수인인 OOO이 2020년 4월 OOO에 의뢰하여 받은 ‘석면조사 결과보고서’를 보면, 옥탑층 도면에 방, 화장실, 계단실이 있고, 쟁점부동산의 양도일(2019.8.30.)로부터 8개월이 지난 시점에 촬영된 사진에서 옥탑층은 멸실되지 않고 주택의 형태를 그대로 유지하고 있었던 사실 등을 감안하면 쟁점부동산 양도당시 옥탑층은 주거기능을 유지하고 있었다고 보아야 한다. 또한 청구인들은 옥탑층에서 싱크대와 가스레인지 등을 철거하였으므로 주거기능을 상실한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 싱크대와 가스레인지 등은 언제든지 설치할 수 있는 시설물에 불과하고, 쟁점부동산 매수인의 진술서에 의하면, “청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에도 2020년 4월까지 3층에서 거주하였고, 지하층 주택 세입자는 쟁점부동산 멸실 전인 2021년 초까지 계속 거주하였다.”라고 확인하는 등 쟁점부동산은 양도당시 옥탑층을 포함하여 주택으로서의 구조와 기능을 그대로 유지하고 있었던 것으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.
(2) 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
6. 그 밖의 건축물: 1미터
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 【별표1】용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 쟁점부동산의 일반건축물대장 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 일반건축물대장 내역 OOO
(2) 청구인들은 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산이 주택으로 사용한 층수가 4개 층 이상인 다세대주택으로 보아 아래 ＜표2＞와 같이 이 건 양도소득세 경정결정을 하였다. ＜표2＞ 이 건 양도소득세 신고 및 경정결정 내역 OOO
(3) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 쟁점부동산 양도일(2019.8.30.) 이전인 2019년 5월경 옥탑층의 주방, 화장실, 전기 등 시설을 제거하여 주거기능을 상실하였다고 주장하면서 쟁점부동산 옥탑층의 전기·도시가스 사용내역을 아래 ＜표3＞과 같이 제출하였다. ＜표3＞ 2019년 전기․가스 사용료 내역 OOO (나) 청구인들은 쟁점부동산 옥탑층에 거주하였던 임차인 CCC에게 2019.5.6. 보증금 OOO원을 반환한 사실의 증빙자료로 금융거래내역OOO을 제출하였고, 2019년 5월경 주방, 화장실, 전기 등의 시설을 제거한 사실의 증빙자료로 고물상 사업자인 DDD으로부터 “2019년 5월경 쟁점부동산의 옥탑방 철거로 발생한 가스렌지후드 및 싱크대를 고철가격(OOO원)으로 구매하였다.”라는 내용의 고물수거확인서(2021.11.8.자)를 받아 제출하였다.
(4) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 매수인인 OOO이 2020년 4월에 OOO에 의뢰하여 받은 석면조사결과보고서의 내용에 의하면, 쟁점부동산 옥탑층의 실측면적은 27.02㎡(방 3.93×3.5＋화장실 2.07×2.3＋계단실 2.3×3.7)이고, 방, 화장실, 계단실이 있으며, 쟁점부동산 양도일(2019.8.30.) 이후인 2020년 4월에 촬영한 쟁점부동산 옥탑층 사진은 아래와 같다. OOO (나) 쟁점부동산 매수인인 OOO이 처분청에 제출(2021.8.10.)한 진술서에 의하면, “쟁점부동산을 청구인들로부터 2019년 8월에 매입하였고, 매입 당시 지층, 1층, 2층에 있었던 세입자에게 전출 시 보증금을 환불해 준 사실이 있으며, 지하층 세입자가 쟁점부동산 옥탑층 멸실 전인 2021년 초까지 거주하면서 월세는 청구인들에게 지급하였고, 청구인들이 2020년 4월까지 쟁점부동산 3층에 거주하였다.”라는 내용이 나타난다. (다) 이 건 처분청의 과세전적부심사결정서에 의하면, 처분청이 제출한 쟁점부동산 옥탑층의 OOO 로드뷰 사진(2020년 3월 촬영)은 아래와 같다. OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산 옥탑층은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 3개월 전에 주방, 화장실, 전기시설 등을 철거하고 세입자가 퇴거하여 주택의 기능을 상실하였으므로 이는 주택에 해당하지 아니하는 것이라고 주장하나, 주택이란 공부상 용도나 건축 및 용도변경 허가 또는 등기유무에 관계없이 주택으로 사용하지 않았다 하더라도 사실상 주택용도에 적합하고 언제든지 주택으로 이용가능한 상태인 건축물을 말하는 것인바(조심 2014서554, 2014.5.2. 같은 뜻임), 쟁점부동산 옥탑층에는 2019년 5월경까지 임차인이 거주하였던 사실이 확인되고, 처분청이 제출한 쟁점부동산 옥탑층의 사진자료 등을 보면 쟁점부동산 양도 당시에도 옥탑은 방과 화장실 및 계단실의 구조를 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 매수인이 청구인이 쟁점부동산 양도일인 2019년 8월 이후 2020년 4월까지 쟁점부동산 3층에서 계속 거주하였다고 확인하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산 옥탑층에서 가스렌지후드 및 싱크대를 철거하였다고 하더라도 옥탑층의 구조ㆍ기능이나 시설 등은 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있어 이를 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 옥탑층은 주택에 해당하는 것으로 보이는바, 처분청에서 쟁점부동산 중 청구인 BBB가 거주한 1개 층만을 1세대 1주택 비과세 시인하고, 나머지에 대하여 비과세 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.