쟁점신탁보수를 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2019지1043

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 위탁자들(이하 “위탁법인”이라 한다)로부터 토지를 수탁받아 신탁업을 주된 업으로 하는 법인으로서 해당 토지상에 공동주택용 건축물(＜별지1＞의 기재와 같으며, 이하 “이 건 제1․2건축물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 처분청에 신축비용을 과세표준(＜별지1＞의 기재와 같으며, 동 내용 중 신탁수수료와 그 지연이자를 합하여 이하 “쟁점신탁보수”라 한다)으로 하고, 지방세법 제11조 제1항 제3호의 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 처분청에 신고․납부하였다.
• 나. 청구법인은 처분청에 쟁점신탁보수는 이 건 제1~2건축물의 취득세 과세표준이 아니므로 이미 과다 신고․납부한 이 건 취득세 등의 일부를 환급하여 달라는 이유로 경정청구(＜별지1＞의 기재와 같다)를 하였으나, 처분청은 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여, 심판청구(＜별지1＞의 기재와 같다)를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 신탁법상 신탁은 단순히 소유권의 명의만 이전되는 것이 아니라 수탁자에게 신탁재산에 관한 처분의 권한과 의무가 적극․배타적으로 부여되는 것(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결, 같은 뜻임)이며, 신탁계약이 체결되면 부동산의 대내외적 소유자는 신탁회사가 되고, 취득세 부과를 위한 과세표준은 위탁자가 아닌 신탁재산의 소유자인 신탁자를 기준으로 결정되어야 하며, 같은 이유로 최근에 법원 등은 신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결, 같은 뜻임)을 하였다.

(2) 처분청은 쟁점신탁보수를 취득세 과세표준에 포함하는 근거로 청구법인과 위탁법인 간에 체결한 신탁계약이 관리형 토지신탁이 아닌 개발형 토지신탁이라는 의견이나, 관리형 토지신탁과 개발(분양)형 토지신탁은 금융 조달 주체, 사업구도 등에서 일정한 차이를 가지는 사업방식일 뿐, 신탁수수료 지급 측면에서는 특별한 차이가 없다. 개발형 토지신탁으로 사업을 시행하는 경우에도 수탁자는 위탁법인으로부터 신탁수수료를 지급받는 것일 뿐 제3자에게 지급하는 비용이 아니다. 따라서 쟁점신탁보수는 청구법인이 위탁법인으로부터 이 건 건축물 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 받는 대가로 지급받은 것으로서 청구법인의 수익에 불과한 비용일 뿐 용역의 대가가 아니어서 위 대법원 판례대로 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없음에도 처분청은 쟁점신탁보수가 이 건 제1~2건축물의 취득세 과세표준에 해당한다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 신탁법상 신탁이란 수탁자로 하여금 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리․처분․운용․개발 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하며, 위탁법인과 신탁회사가 분양형 토지신탁 방식으로 약정을 체결하고 건축물을 신축하는 사업을 추진하는 경우 통상 건축공사에 소요된 비용은 위탁법인이, 관련 사업계획승인․인허가 등의 행정처리 등의 업무는 신탁회사가 각각 부담하는 방식으로 사업을 추진하고 있다. 위와 같은 신탁계약을 바탕으로 신탁회사가 본인의 명의로 건축 인·허가 등의 절차를 진행하고 준공을 득하여 취득에 이르렀다면, 신탁회사는 건축물의 원시취득에 대한 취득세 납세의무자에 해당한다 할 것(대법원 2012.6.14. 선고 2001두2720 판결, 같은 뜻임)이고, 납세의무자가 처분청에 신고한 취득세 과세표준 중 일부 금액이 과세표준에 포함되지 않는다는 것에 관하여는 그 구체적인 취득가액에 관한 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 입증하여야 하며(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻임), 위 입증자료를 토대로 신탁계약에 따른 건축공사ㆍ인허가 업무 등에 관련한 대리사무보수는 모두 취득가액에 포함하는 것으로 결정(조심 2019지1043, 2019.12.19., 같은 뜻임)하였다. 이 경우 그 취득세의 과세표준은 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조에 따른 법인 장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득으로 사실상의 그 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하거나 지급하여야 할 비용으로 건축물의 원시취득과 관련된 비용은 신탁약정에 따라 위탁법인으로 하여금 건축과 관련하여 지출한 일체의 비용이 포함되는 것이며, 이러한 건축 관련 비용은 위탁법인의 장부를 통해 확인이 되고 있다. 따라서, 이 건 주택의 취득세 과세표준은 납세의무자인 청구법인이 신탁회사라 하여 본인이 취득에 지출한 비용만으로 한정하는 것이 아니라, 위탁법인이 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보아야 하는 것이고, 최근의 법원 판결(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결)에도 불구하고 청구법인은 쟁점신탁보수를 위탁법인으로부터 지급받았다 하더라도 동 보수는 청구법인이 건축주 입장에서 건축관련 제반비용에 해당하므로 이 건 제1~2건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점신탁보수를 이 건 제1~2건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지2＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 위탁법인인 AAA 주식회사(2018.7.24., 이 건 제1건축물), BBB 주식회사(2018.6.27.,이 건 제2건축물)로부터 토지를 신탁받아 동 토지상에 공동주택용 건축물을 신축하여 분양하는 법인이다. (나) 이 건 제1~2건축물의 신축ㆍ분양을 위하여, 청구법인과 위탁법인은 분양형토지신탁 약정(2018.7.24. 이 건 제1건축물, 2018.6.27. 이 건 제2건축물)을 각각 체결하였다. (다) 위 분양형토지신탁 약정의 내용을 살펴보면 청구법인이 이 건축물을 신축ㆍ분양하는 사업의 주요 개관은 다음과 같다. (라) 집합건축물대장에 따르면, 이 건 제1~2건축물은 건축주를 청구법인으로 하여 2019.11.22.(이 건 제1건축물), 2019.1.11.(이 건 제2건축물) 각각 사용승인된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하면서 같은 항 제3호에서 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 제1호부터 제10호 등의 비용을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 위탁법인으로부터 이 건 제1~2건축물 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 하는 대가로 쟁점신탁보수를 지급받은 것 으로서 이 건 제1~2건축물 건축을 위해 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니어서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 주장하나, 쟁점신탁보수는 이 건 제1~2건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁법인이 이 건 제1~2건축물 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 제1~2건축물의 원시취득에 따른 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구법인이 수행한 용역의 내용을 객관적으로 입증할 만한 자료가 확인되지 않는 이상, 청구법인이 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 위탁법인은 그 대가로 신탁보수를 지급한 것으로 볼 수 있는 점, 청구주장과 같이 쟁점신탁보수를 이 건 제1~2건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 경우 실질적인 건축주로 볼 수 있는 입장에서 건축과 관련하여 수탁자 명의로 신축하는 경우와 위탁자 명의로 신축하는 경우 동일한 건축물에 대하여 과세표준이 상이한 것은 과세형평상 불합리한 측면이 있는 점 등에 비추어, 쟁점신탁보수는 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 제1~2건축물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 이 건 취득세 등 신고․납부 및 경정청구 등 현황 (단위: 원) ＜별지2＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑮ 신탁법 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.

② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.