이 건 토지를「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제3호에서 규정하고 있는 공공지원민간임대주택의 부속토지로 보아 재산세의 100분의 50을 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)의 2021년도 재산세 납세의무자를 청구법인으로 하고, 이 건 토지를지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조의4 제2항 제2호에 따른 부동산투자회사가 2세대 이상 임대하고 있는 전용면적 OOO㎡ 이하 임대주택의 부속토지로 보아 재산세의 100분의 15를 감면(과세표준 감면)하여 2021.10.26. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2021.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에서민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 전용면적 OOO㎡ 초과 OOO㎡ 이하인 공동주택을 국내에서 2세대 이상 임대하는 경우 그 공동주택에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 임대목적에 직접 사용하기 위한 전용면적 OOO㎡ 이하의 공동주택을 신축하고 있으므로 그 부속토지인 이 건 토지는지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따라 재산세의 100분의 50을 감면하여야 할 것임에도 처분청은 청구법인이 이 건 토지에 공동주택을 신축한 후 이를 직접 사용하지 않고 자산관리회사에게 위탁하여 임대할 것이라는 이유만으로 이 건 토지를지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에서 규정하고 있는 부동산투자회사가 임대하고 있는 전용면적 OOO㎡ 이하의 임대주택 보아 재산세의 100분의 15만을 감면하였는바, 이는 부당하다.

• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제31조의3 제1항은 재산세 과세기준일 현재민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 임대하려는 자가 공동주택 2세대 이상을 임대목적에 직접 사용하는 경우 전용면적에 따라 재산세를 감면하는 것인데 청구법인은 2021년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지에 공동주택을 신축하고 있을 뿐 이를 임대에 직접 사용하고 있지 아니한바, 이 건 토지는지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면 대상에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 토지를지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에서 규정하고 있는 공공지원민간임대주택의 부속토지로 보아 재산세의 100분의 50을 감면하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2019.10.11.부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서, 2020.8.19. OOO구청장에게 이 건 토지에 신축 예정인 공공지원민간임대주택 528세대(전용면적 OOO㎡ 이하, 임대의무기간 8년)를 임대물건으로 하여 임대사업자 등록을 하였다. (나) 청구법인은 2019.11.29. 처분청으로부터 이 건 토지에 공동주택528세대(연면적 OOO㎥)를 신축하는 주택건설사업계획 승인을 받아, 2020.12.31. 공동주택용 건축물의 신축공사를 착공하였다. (다) 처분청은 2021.9.8. 이 건 토지를 공동주택을 신축 중인 토지로 보아 분리과세대상으로 구분한 후, 그 과세표준을 OOO원을 하여 재산세 등 OOO원 부과하였다. (라) 청구법인은 이 건 토지에 대한 재산세 납세고지서를 송달받은 후, 이 건 토지를지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면(100분의 50) 대상으로 보아 재산세 감면 신청을 하였으나, 처분청은 이 건 토지를지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에 따른 재산세 감면 대상으로 보아 그 산출세액의 100분의 15를 감면하여 그 재산세 등을 OOO원으로 경정하고 2021.10.26. 청구법인에게 재산세 등 OOO원을 환급하였다. (2)지방세특례제한법제2조 제1항 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조의3 제1항 및 제3호에서민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 중 전용면적 OOO㎡ 이하의 공동주택을 재산세 과세기준일 현재 국내에서 2세대 이상 임대 목적에 직접 사용하는 경우 2021.12.31.까지 재산세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있다. 또한,지방세특례제한법제31조의4 제2항 제2호에서 위탁관리부동산투자회사가 재산세 과세기준일 현재 전용면적 OOO㎡ 이하의 공동주택을 국내에서 2세대 이상 임대 목적에 직접 사용하거나 위탁하여 임대하는 경우에는 2021.12.31.까지 재산세의 100분의 15를 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대,지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택(부속토지를 포함한다)을 임대 목적물로 하여 임대사업자등록을 한 후, 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 하고 있는바, 여기에서 “직접 사용”이란 이 건 토지의 소유자인 청구법인이 이 건 토지를 임대 목적에 직접 사용하는 것을 말하는 것인데, 청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는부동산투자회사법제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 임대용 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 규정하고 있는 ‘임대 목적에 직접 사용’에는 해당하지 않는다고 하겠다. 따라서, 이 건 토지를지방세특례제한법제31조의3 제1항 제3호에 따른 재산세 감면대상으로 보아 그 재산세의 100분의 50을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것인바, 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것) 제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3[장기일반민간임대주택 등에 대한 감면] ①민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만,지방세법제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과지방세법제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4[주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면] ① 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우지방세법제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조의2[다가구주택의 범위 등] ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조[직접 사용의 범위] 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

(4) 부동산투자회사법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

• 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제11조의2[위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등] 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다 제22조의2[위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등] ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무 등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 제35조[자산보관의 위탁 등] ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자