쟁점토지(장기전세주택의 부속토지)를 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 토지로 보아 「지방특례제한법」제73조의2 제1항에 따라 취득세를 면제하여 달라는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2020지0076

[주 문] OOO청장이 2021.8.2. 청구법인에 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.6.24.부터 2017.8.31.까지 OOO 외 69필지 소재 토지 12,318.7㎡ 및 건축물 18,860.87㎡를 취득하고 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고‧납부하였고, 위 부동산 중 토지 부분을 AAA 주식회사에 신탁하여 공동주택 460세대(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 신축하였으며, 이 중 장기전세주택 147세대(이하 “쟁점공동주택”이라 한다)를 OOO시장에게 공급하였다.
• 나. 이후, 청구법인은 쟁점공동주택의 부속토지(이하 “쟁점토지”라 한다)는 지방자치단체에 기부채납을 조건으로 취득한 것이라서지방특례제한법제73조의2 제1항에 따른 감면대상이라는 취지로 2021.6.4. 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.8.2. 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 이 건 공동주택 부지를 취득하기 전인 주택건설사업계획 승인(2016년 2월경) 당시 청구법인과 처분청 사이에는 쟁점토지를 OOO시장에게 기부채납하기로 하는 의사의 합치가 있었고, 그 대상 물건도 충분히 특정되었다OOO. 먼저, 청구법인은 사업계획승인 전부터 처분청과의 협의 및 OOO 도시건축 공동위원회의 자문을 거쳐 이 건 공동주택의 총 용적률 중 115%는 장기전세주택으로 공급해야 한다는 협의(지구단위계획 결정안)를 하였고, 그 내용에 각 평별 ‘세대 수’까지 특정하여 청구법인을 사업시행자로 하는 주택건설사업계획까지 승인받았다. 한편, 처분청은 기부채납 물건의 동‧호수까지 특정되어야 한다는 의견이나, 장기전세주택 관련 규정 및 지침은 장기전세주택이 공동주택 단지 내에서 한 곳으로 몰림으로서 차별 문제가 발생하는 것을 막기 위해 건축공정 20% 이후에 추첨의 방법으로 동‧호수를 정하도록 하였다. 이는 공익성(사회혼합)을 고려하여 동‧호수 지정을 미룬 것뿐인데, 이 부분을 문제 삼아 장기전세주택 사업 전부를 감면대상에서 완전히 배제하겠다는 것은 불합리하다.
• 나. 처분청 의견 기부채납의 증여계약의 일종으로 그 계약이 성립하기 위해서는 그 대상 물건이 특정되어야 함은 당연한 전제이다. 그런데 쟁점공동주택은 2017.3.31. 이루어진 추첨 결과에 따라 동‧호수가 결정되었고, 그 전에는 460세대 중 146세대를 포괄적으로 장기전세주택으로 정해놓았을 뿐이다. 따라서 기부채납 부동산의 위치 등이 구체적으로 특정되지 아니한 상태에서 취득한 쟁점토지는 지방특례제한법제73조의2 제1항에 따른 감면대상으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지(장기전세주택의 부속토지)를 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 토지로 보아 지방특례제한법제73조의2 제1항에 따라 취득세를 면제하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: 별지 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 2011.9.7. 처분청에 지구단위계획 사전자문을 접수하였고, 처분청은 3차례에 OOO 도시건축 공동위원회에 사전자문을 거쳐 2014년 4월경 “OOO 일원 역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 결정안(이하 ”이 건 지구단위계획안”이라 한다)을 작성한 것으로 나타난다. (나) 이 건 지구단회계획안은 장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 115%를 장기전세주택 건립 용적률로 정하면서 건축예시안에서 144세대(전용면적 59㎡ 116세대, 84㎡ 28세대)를 장기전세주택으로 구분하였다. (다) 처분청은 2016.2.5. 쟁점공동주택(장기전세주택, 146세대)을 포함하여 공동주택 460세대 및 주민편의시설에 대한 주택건설사업계획승인을 청구법인에게 통보하였다. (라) 청구법인이 작성한 장기전세주택 추첨 계획서에는 사회혼합을 고려하여 장기전세주택이 특정 동에 집중되지 않도록 각 동별로 안분하여 추첨한다고 되어 있고, 추첨은 처분청 소속 공무원 등이 참석한 가운데 2017.3.31. 이루어진 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 2019.4.23. 쟁점공동주택 중 건축시설의 매매가격을 OOO원으로 하고 쟁점토지를 기부채납하는 것으로 하는 매매계약을 체결하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점토지의 경우 사업지구 내 기반시설과 달리 사업계획 승인 당시까지도 그 위치나 면적이 특정되지 않아서 쟁점공동주택의 동‧호수를 지정하여 매매계약을 체결하기 전까지는 청구법인과 처분청 사이에 쟁점토지를 기부채납 대상으로 하는 의사의 합치가 이루어졌다고 볼 수 없다는 의견이다. 그러나 공동주택은 집합건물로서 각 전유부분에 상응하는 대지사용권을 물리적으로 특정할 수 없는 성격을 갖고 있고, 단지 전유부분이 속하는 건물이 있는 토지를 건물의 대지로 특정할 수 있을 뿐이므로 동‧호수가 지정된다 하더라도 각 건물의 대지 중 특정 호수의 부속토지를 물리적으로 특정할 수 없다. 청구법인의 경우, 쟁점공동주택이 사업계획 승인 당시부터 장기전세주택으로 확정되어 있어서 이 건 공동주택에서 쟁점공동주택이 차지하는 비율에 해당하는 대지사용권도 사실상 확정되었다고 보이고, “사회혼합”을 고려하여 쟁점공동주택을 각 동 전체에 안분한 점과 이 건 공동주택의 부속토지를 한 필지OOO로 획지한 점까지 고려하면, 이 건 공동주택 중 쟁점공동주택의 비율이 특정된 시점에 쟁점토지의 위치와 면적도 특정되었다고 보는 것이 타당하다. 따라서 청구법인이 쟁점공동주택의 비율을 확정하여 주택건설사업계획을 받은 시점에 기부채납 목적물의 위치와 면적은 특정되었다고 보이므로 이와 다른 전제에서 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 일부개정된 것) 제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) ① 지방세법 제9조제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 조에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(이하 이 조에서 "귀속등"이라 한다)의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 2018년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

② 제1항의 경우 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 국가등에 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우에는 그 면제된 취득세를 추징한다.

(2) 주택법(2015.7.24. 법률 제13435호로 개정된 것) 제38조의6(주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등) ① 사업주체(리모델링을 시행하는 자는 제외한다)가 다음 각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(건축법 제11조 제3항의 허가신청서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 용도지역별 용적률 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

1. 제16조제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획

2. 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항

③ 제2항에 따라 공급되는 임대주택의 공급가격은 공공주택 특별법 제50조의2에 따라 임대주택의 매각 시 적용하는 공공건설임대주택의 분양전환가격에 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

④ 사업주체는 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다.

⑤ 사업주체는 공급되는 주택의 전부(제32조의 주택조합이 설립된 경우에는 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말한다)를 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보하여야 한다.

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.