[주 문] OOO시장이 2021.8.6. 청구인에게 한 취득세 등 OOO원에 대한 경정청구거부처분은 OOO의 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례 적용대상에 해당하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구인은 2021.5.12. OOO토지상의 상가 OOO(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득(매매)하고, 같은 날 그 취득가액을 신고가액으로 하여 취득세 신고를 하였으나, 신고가액이 시가표준액보다 낮으므로 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고납부 하였다.
- 나. 이후 청구인은 2021.6.16. 이 건 부동산의 시가표준액이 매매가격보다 현저하게 높게 책정되었으므로 실제 취득가액을 과세표준으로 하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나 처분청은 2021.8.6. 이를 거부하는 통지를 하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 2021.5.11. aaa(이하 “매도인”이라 한다)와 이 건 부동산에 대하여 매매가격을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였고, 2010.9.3. 이 건 부동산의 매매사례가액이 OOO원인 것을 보더라도 현실과는 다르게 시가표준액이 과도하게 책정되어 있음을 알 수 있다. 이 건 부동산은 뒤로 돌아져 있어서 상가로서의 가치가 현저히 떠러지며, 법인은 실제 취득가액을 인정하고 개인은 실제 취득가액을 믿을 수 없다고 하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 부과하는 것은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 부동산의 실제 취득가격이 명확히 입증되는데도 개인이 취득하였다는 이유로 실제 취득가격을 인정하지 않고 취득가격보다 높은 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 취득세의 과세표준에 관한 지방세법제10조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 다만 신고를 하지 아니하거나 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 법 제10조 제5항의 요건이 충족된 경우에는 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이고, 한편 같은 법 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 당사자가 주장하는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없는 것인바, 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 비록 부동산거래신고 등에 관한 법률제3조에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제5조에 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 지방세법제10조 제5항에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 할 것이고, 청구인은 개인 간 거래에 의하여 이 건 부동산을 취득한 후 시가표준액에 미달한 금액을 취득가격으로 신고하였으므로, 이 건 부동산의 취득세 과세표준은 시가표준액이 된다고 보는 것이 타당하므로, 처분청에서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 개인간의 거래로 취득한 상가에 대하여 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부하도록 한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세법(2019.12.31., 법률 제16855호로 일부개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31., 대통령령 제30318호로 일부개정된 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
- 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
- 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
- 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인 2021.5.11. 매도인과 체결한 이 건 부동산 매매계약서의 내용은 아래와 같다. OOO (나) 청구인은 이 건 부동산의 매도인이 2014.5.29. 이 건 부동산을 경락으로 취득할 당시 낙찰금액이 OOO원으로 기재된 OOO법원 OOO지원의 등기촉탁서를 증빙으로 제시하고 있다. (다) 이 건 부동산은 2010.9.3. bbb이 OOO시장으로부터 OOO원에 매매로 취득한 사실이 등기사항전부증명서에서 확인된다. (라) 처분청에서 제출한 자료에 따르면 이 건 부동산 중 토지부분에 대한 시가표준액은 개별공시지가를 적용하고, 건축물에 대하여는 시가표준액을 지방세법제4조의 규정에 따라 처분청이 결정고시한 가액으로 하여 아래 ＜표1＞과 같이 산정하였다. ＜표＞ 시가표준액 산정 내역 OOO (마) 2021년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시된 내용에는 “시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등감산특례”를 두고 있고, 시가표준액 대비 시가비율에 따라 10%〜90%까지 감산율을 적용하도록 하였으며, 그 적용요령은 다음과 같다. OOO (바) 등기사항전부증명서상 이 건 부동산의 종전 거래가격은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표＞ 이 건 상가의 기존 거래가격 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제5항 각호에서 규정하는 사실상의 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하는 것이나, 그 이외의 경우에는 지방세법제10조 제1항 및 제2항의 규정에 따라 신고한 가액을 취득가액으로 하되, 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. (나) 청구인의 경우 이 건 부동산을 개인간의 거래로 취득하였으므로 지방세법제10조 제5항 각호의 사실상 취득가격이 입증되는 경우에 해당되지 아니하므로, 신고가액이나 시가표준액을 과세표준으로 하여야 할 것이고, 법령상 근거없이 실제 취득가액이 입증되는 경우에 해당하지 아니하는 개인간의 거래에 있어서 계약서상의 매매대금을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다 할 것이다. (다) 그러나, 2021년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시된 내용에는 “시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등감산특례”를 두고 있고, 시가표준액 대비 시가비율에 따라 10%〜90%까지 감산율을 적용하도록 고시하였으며, 이러한 차등 감산특례의 기본적인 취지가 가격이 공시되는 주택이나 토지와 달리 상가 등의 경우 그 이용실태에 따라서 가격에 중대한 영향을 미침에도 건축물 시가표준액 산정시 이러한 이용실태가 반영되지 아니함에 따라 납세자의 불만이 발생하고 있음을 해소하기 위하여 취득세에 한정하여 이를 적용하도록 한 것으로 보인다. (라) 시가표준액의 산정은 원칙적으로 지방자치단체에서 결정하는 것으로 차등감산특례가 있다면 이를 적용할 수 있는지 여부를 처분청이 조사하여 판단하여야 할 것인바, 이 건 부동산의 경우에도 종전 거래가액이 OOO원으로서 청구인이 실제 거래가액이라고 주장하는 금액이 OOO원으로서 유사성이 있고, 청구인의 예금계좌의 거래내역에서 2021.5.11.과 5.17. 매도인에게 이체한 금액이 OOO원으로서 매매계약서상 거래가액과 부합되는 점을 고려하면, 청구인이 신고한 취득가액이 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액에 해당되는 것으로 보이는 측면이 있으며, 이 경우 시가표준액 산정시 차등감산특례 적용대상에 해당하는지 판단하여야 할 것인데, 처분청이 이에 대한 아무런 조사를 실시하지 아니한 채 차등감산특례를 적용하지 아니하고 시가표준액을 산정한 사실이 확인되므로 이 건 부동산의 시가표준액이 시가보다 높은 시가반영 차등 감산특례 적용대상에 해당하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.