[요지] 주택분양이란 주택건설사업자 등이 주택을 건설하여 주택법 등 관련 법령이 정한 조건, 절차 등에 따라 공급하는 것으로 청구인이 적법한 절차에 따라 사업시행사인 ㈜○○과 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하여 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위를 취득하였다면, 쟁점주택이 이미 준공된 미분양주택이라 하여 그 계약을 일반적인 사인간의 부동산 매매계약과 동일하게 보기에는 무리가 있다 할 것인바, 청구인이 2019.10.21. 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하였으므로 개정후법률 부칙 제6조 및 개정전시행령 부칙 제5조에 따라 쟁점주택 취득은 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것임.
[주 문] OOO군수가 2021.7.3. 청구인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 사회통념상 주택의 “분양”은 시행사로부터 취득하는 모든 거래를 뜻하는바, ㈜AAA이 쟁점주택에 대한 분양확인서를 발급한 점, 계약서상에 “분양계약”이라고 명시된 점, 처분청도 부동산거래신고 당시 “분양권”으로 판단하여 부동산거래계약신고필증을 발급한 점을 종합할 때, 쟁점주택의 취득은 일반 매매거래가 아닌 분양이라 할 것이므로 개정전시행령 부칙 제5조에 따라 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것, 이하 “계약시법률”이라 한다)을 적용하여 일반 주택 유상거래 취득세율을 적용하여야 할 것이다.
(2) 청구인은 쟁점계약 체결 이후, 세법이 개정될 것이라는 사실을 예상할 수 없었고, 처분청은 청구인의 부동산거래신고로 개정된 세법이 납세자에게 매우 불리하게 적용됨을 알고도 고지하지 않았다. 통상 세법을 개정할 때에는 법적 안정성의 확보와 납세자의 신뢰보호를 위하여 일반적 경과조치 규정이 있으나, 본 개정세법은 경과조치 규정이 없어 납세자에게 지극히 불리한 개정이라는 것을 처분청이 알고 있으면서도 청구인에게 고지하지 아니하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니하였으므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 쟁점주택 취득에 대한 취득세 납세의무가 성립할 당시(2021.4.2.) 적용되는 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 “개정후법률”이라 한다) 부칙 제6조에 따라 개정전법률 및 개정전시행령이 적용되어야 할 것이고, 개정전시행령 부칙 제5조에서는 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 2019.12.4. 전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 이 영 시행 이후 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 내에 취득하는 경우에는 해당 주택을 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.1.1.부터 3개월이 지나고 3년 내에 쟁점주택을 취득하여 위 부칙에 따라 계약시법률이 적용되기 위해서는 쟁점주택이 분양주택에 해당되어야 할 것이나, 청구인은 시행사가 준공승인을 받은 후에도 분양하지 못한 주택에 대하여 잔금납부를 2년 후로 유예하는 계약을 체결한 것으로, 주택 분양계약은 주택이 존재하기 전에 하는 공급계약을 의미하나, 쟁점주택은 준공 후 미분양 아파트로서 주택으로서의 실체가 이미 존재하므로, 사업시행자가 소유한 주택으로 볼 수 있어 일반적인 매매계약의 유형으로 보아야 할 것이므로 계약시법률이 아닌 개정전법률 및 개정전시행령을 적용하여 과세한 이 건 처분은 적법하다.
(2) 소급과세금지의 원칙은 조세법령의 제정 또는 개정이나 처분청의 법령에 대한 해석 또는 처리지침 등의 변경이 있은 경우 그 효력발생 전에 종결한 과세요건 사실에 대하여 당해 법령 등을 적용할 수 없다는 것이지 그 이후에 발생한 과세요건사실에 대하여 새로운 법령 등을 적용하는 것을 제한하는 것은 아니라 할 것이고, 지방세법 시행령 제20조 제2항 및 제13항에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 또는 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 그 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인의 경우 개정전법률에서 1세대 4주택 취득의 취득세율을 개정하기 전에 쟁점계약을 체결하였다고는 하나, 청구인은 개정전시행령 부칙의 특례 적용대상에 해당하지 않고, 개정전법률 시행일(2020.1.1.) 이후에 소유권이전등기(2021.4.2.)하여 2021.4.2.에 적법하게 취득세 납세의무가 성립되었다 하겠으므로 개정전법률에 의한 취득세율(4%)을 적용한 것이 소급과세금지의 원칙에 어긋나는 것이라고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) ㈜AAA은 2016.5.12. OOO세대(이하 “이 건 분양아파트”라 한다)에 대한 입주자모집공고를 하였다. (나) 청구인은 입주자모집에서 미분양된 쟁점주택에 대하여 2019.10.21. 계약금(2차)을 완납하면 입주가 가능하고 잔금납부를 2년간 유예해주는 쟁점계약을 ㈜AAA과 체결하였다. (다) 청구인이 신고한 부동산거래계약신고필증의 내용은 아래와 같다. OOO (라) 청구인은 2021.4.2. 쟁점주택의 취득한 후, 같은 날 매매가액을 OOO원으로 하여 aaa에게 쟁점주택을 양도하였다. (마) 쟁점주택의 부동산등기부 주요내용은 아래와 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 주택분양이란 주택건설사업자 등이 주택을 건설하여 주택법 등 관련 법령이 정한 조건, 절차 등에 따라 공급하는 것으로 청구인이 적법한 절차에 따라 사업시행사인 ㈜AAA과 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하여 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위를 취득하였다면, 쟁점주택이 이미 준공된 미분양주택이라 하여 그 계약을 일반적인 사인간의 부동산 매매계약과 AAA하게 보기에는 무리가 있다 할 것인바, 청구인이 2019.10.21. 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하였으므로 개정후법률 부칙 제6조 및 개정전시행령 부칙 제5조에 따라 쟁점주택 취득은 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것이다. (나) 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 7.그 밖의 원인으로 인한 취득 가.농지: 1천분의 30 나.농지 외의 것: 1천분의 40 8.제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 전체 주택의 = 취득 지분의 ⨯ 전체 주택의 시가표준액 취득당시의 가액 취득 당시의 가액 취득 지분의 시가표준액 가.취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10 나.취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다. (해당 주택의 ⨯ 2
• 3) ⨯ 1 취득당시가액 3억원 100 다.취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다. 1.주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우 2.대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제22조의2(1세대 4주택 이상 주택의 범위) ① 법 제11조 제4항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 부 칙 ＜대통령령 제30318호, 2019.12.31.＞ 제1조(시행일) 이 영은 2020년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다. (각 호 생략) 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제5조(1세대 4주택 이상 주택의 범위에 관한 특례) 제22조의2 제1항의 개정규정을 적용할 때 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 2019년 12월 4일 전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 이 영 시행 이후 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 내에 해당 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택을 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로 보지 않는다.
(3) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.
1. 삭제
2. 삭제 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 3.1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 3.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 부 칙 ＜법률 제17473호, 2020.8.12.＞ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제103조의3 제10항 제2호 및 제4호, 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021년 1월 1일부터 시행하고, 제93조 제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.
(4) 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7의2.“분양권등”이란 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위를 말한다.
(5) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. (단서 생략) 2.택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 가.제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 나.도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위